以下文字全部來源于鴻坤集團合伙人、執行董事毛大慶在鴻坤2017年會上的主題演講。

貨真價實，干貨滿滿！

大家下午好！

鴻坤集團今年在自己的主場開年會，確實氣勢磅礴，非常令人振奮！我想今年在自己的體育館里，面對值得我們驕傲的成績和值得向往的新一年，是一個非常好的開始！朱燦《年度總結及規劃》的報告做的非常務實、具體、落地。對于集團的每一個板塊都做了非常詳實的工作分解。今年鴻坤集團有新的變化，實行了地產板塊的輪值總經理制，進一步推動合伙人文化的落地。

現在我們換一個視角，我想站在更廣域的視角、更廣泛的市場，從大的趨勢、國家的走向趨勢、行業的趨勢，以及我們政策的趨勢角度上，跟大家簡單的分析一下過去的2016年和即將到來的2017年。　

宏觀經濟，中國的房地產從來都不可能離開宏觀經濟的分析。

我認為2016年給我們一個更重要的啟示，原來的宏觀經濟分析，只重視國家的宏觀經濟，2016年開始，我們特別重視國家的宏觀經濟以及國際的宏觀態勢發展，這是與整個國際格局的大變化有關。在前不久召開的億潤投資峰會上，我們請了李稻葵做了2017年的展望，他就中美之間的三個有可能發生的比較重要的競爭領域進行了較為深入的分析。

在此，我將再次進行透徹闡述：我們從來沒有像哪一年出現這么一個高頻的詞“黑天鵝”。我們講的是經濟事件、政治事件、國際事件里面貌似非常小概率的事件，而*后卻發生了。這些事件的發生都會引起對未來重大的國際走勢、世界格局和經濟環境的變化。從來沒有像2016年這樣，黑天鵝滿天飛。川普當選、昨天晚上在發表了為人民服務為主題的就職演講、英國脫歐、樸槿惠退職、國內的萬寶之爭、樂視事件、年底融創的收購事件....信息量大的出乎意料之外。

在什么樣的環境里面是黑天鵝頻出呢？人類社會有一次這樣的時代，大約發生在19世紀后期，工業革命浪潮*高的時候，世界環境的競爭發生了大的格局性的變化，那時候出現了很多的黑天鵝，包括希特勒以及納粹。

我們看到過往的事件發生，需要提醒各位，比如對于2017年我們要留意川普新的美國政策的定位。昨天晚上的演講不知道多少人仔細的聽了，其中除了對奧巴馬的全面否定，*根本的是要提升全美的中產和勞動力，特別是低層勞動力的收入能力，福利以及他們的生產能力。這意味著美國制造業的回流，包括美國的實體經濟進一步的提振，可能都對我們的未來產生很大的關聯，特別是美國制造業，美國企業全球化轉向回流本土的時候，美國制造對中國制造的擠出效應，給我們帶來了出口上的巨大壓力，同時貨幣上的壓力也是值得關注的。

另外，歐洲的復蘇依然非常脆弱，政治風險沒有排除，英國脫歐的程序非常復雜，充滿變數，德國的另類選擇黨民調支持率快速上升，使得右翼民族主義的代表又一次站在德國的舞臺上。美國經濟復蘇和美聯儲的政策收縮導致全球的流動性緊縮，給整個新興市場和新興國家都帶來了非常大的貨幣壓力。在貿易保護主義的驅使下，對出口依賴度高的新興國家來說，將面臨嚴峻的外部調整，這將會給我們帶來很多變數。日本的經濟低迷，印度的廢鈔令等，都和美國的通貨緊縮有很大關聯。2016年中國經濟面臨非常嚴峻的下行壓力，2017年會怎樣，我們還是審慎的樂觀。

2016年的后半部分，我們也看到了部分經濟指標有著非常明確的復蘇氣象。舉一些例子，比如說零售消費品，2016年后半年平穩增長，消費者信心指數持續回升，汽車消費保持強勁的勢頭，進出口的下行，同比降幅收窄，投資增速逐漸趨穩，工業利潤持續改善。我在想，我們經常看到朋友圈里面討論中國經濟的各種壓力以及美國經濟變數對我們帶來的不確定性，但是中國這么龐大的經濟體，克服種種不確定性的能力還是審慎樂觀的。昨天我與一個的經濟學家討論，說外匯的壓力使得我們國家把各個口子扎緊，防止人民幣外流，擔心幾萬億的外匯儲備瞬間灰飛煙滅。但是我們討論的時候說中國的外匯儲備真的很重要嗎？我們是從一個沒有外匯儲備的國家走到了將近十萬億外匯儲備的級別，這樣的過程中，如果我們今天豁出去，這幾萬億的外匯儲備不要了，也不會對中國產生顛覆性的問題，當你的實體經濟真正的變好，科技業、制造業真正的企穩，外匯還會回來，并沒有那么可怕。人民幣對美元的持續貶值是大家關注的事情，應該說貶值的周期我們看來尚未結束，國內的利率政策在趨于穩定的狀態下仍然處在一個不確定的狀態里面，防止美國加息導致的連鎖反應，還仍然是值得我們關注的。

這個連鎖反應會出現在房地產上的是什么呢？是人民幣的加息以及人民幣通脹的進一步緊縮。這對我們來說是非常重要或者說非常需要關注的一個不確定性。　

除上述之外，投資、消費、出口這三架馬車，在過去的這一年里，我們也都同樣有著各種各樣不同的問題和機會。

首先看一下投資：其實過去的一年里，基建投資貢獻過半，增速放緩。制造業和民間投資明顯疲軟，民間投資對內疲軟，對外積極。這個過程中基建投資和其他的投資成為了社會經濟投資維穩的主要力量，房地產仍然貢獻巨大。社會消費品零售總額略降，2016年的消費者信心在持續回升的狀態里，貢獻比較大的是汽車行業，汽車行業里面特別貢獻的就是新能源汽車，當然這跟政府的政策引導，以及我們的空氣、大氣環境有關。

我在年前走訪了一些新能源汽車，包括賣車的一些銷售網點，感覺好的新能源汽車，包括特斯拉，連貨都沒有，確實汽車行業過去一年消費領域拉動很明確。2016年全國去產能的政策，這是國家的大的政策導向。

全球的狀態，剛才我提到了經濟復蘇仍然不確定，特別是美國制造開始對中國制造產生了擠出效應。大家可能看到了曹德旺現象以及川普對美國制造業的喊話，主要喊了一些大公司，包括蘋果等公司，希望他們把制造業拉回美國。對于世界的影響是什么呢？他跟這些企業說：你們把制造業留在美國，我給你們大幅度減稅，如果把制造弄到外國去，你小心我懲罰你，甚至別想再回來。喊的非常堅決，毫不留情。比如說蘋果，如果我們從中國搬回去美國，廊坊、河南這些大型的富士康組裝基地，很多廠子都會關閉，這些都對我們是比較不確定的未來。另外中國的商品出口在質量和技術含量還沒有能夠得到很大提升的時候，美國制造業如果在未來的一年里迅速增長，對我們確實又是比較重要的經濟阻擊。

回歸到房地產領域，國家政策上，大家可以看到*后一個季度的經濟工作會議，有兩個重要的要素，一個是房子是用來住的，不是炒的；另外新一年的工作主線將緊緊圍繞供給側結構改革，這是2017年主要的基調。增加了一個農業供給側改革的內容，這是國家在新的一年里，經濟指向的新亮點。財政預算安排要適當的、適應的推進供給側改革，這就意味著各個城市、各個省份在未來的新一年里，財政預算分配將會有相當一部分分配到跟供給側結構改革有關的內容上。貨幣政策穩健中性，更加重視防控系統性的金融風險，這個我前面談到了很多關于貨幣問題，外匯儲備的問題相關聯。

建立房地產市場的長效機制，這里面特別強調了對于租賃經濟的培育和發展：在剛剛結束的北京（樓盤）市兩會上，強調了要加快培育購租并舉的房地產長效機制。振興實體經濟，有待相關政策進一步出臺，其他的一些關注點，混合所有制改革，養老保險制度改革，加強知識產權保護都成為2017年關注的經濟的詞。再看一下市場：可以看到非常亮眼的數字，2016年塑造了一大堆有里程碑的數字，我希望所有從事房地產行業的人對這些大的節點的數字還是要有一點點的概念的。2016年全國商品房銷售總額達到了12萬億，在三十多年改革開放，二十多年房地產市場，十五、六年商品房發展歷史中都是的。

另外一個比較大的數字就是銷售總面積達到了15億平方米，超過了一個人一平米，僅商品房的交易額這一項就占到了GDP的20%，2016年全國商品住宅，如果僅看住宅銷售金額達到了10萬億，銷售面積13.7平方米，全國人均購買住宅一平米，城市人口人均購買住宅1.82平方米，我們按照正常的商品房市場的正常的衍生值是1.2平方米，大約有了0.6平方米多的超額。這個超額意味著我們對市場的透支以及貨幣沒有地方去，特別是老百姓(603883,股吧)的個人儲蓄沒有地方去，基本上超額的都投向房地產。目前中國住宅的估值已經接近了美國全國的總估值，34萬億美金，美國住宅總估值37萬億美金。這里面主要的估值還是來自于北上廣深。

我們再看一些城市的好玩的數字，全國GDP排名前31名的城市普漲，深圳（樓盤）漲幅29%，超越了北京、上海（樓盤）和廣州（樓盤），強二線里面的是蘇州（樓盤），還有天津（樓盤），可以說一舉翻身，成為了全國*亮眼的城市，我們還看到成都、杭州（樓盤）這些都是漲幅很明顯的。強三線城市里面東莞（樓盤）*明顯，達到45%，東莞的經濟結構和產業結構是三線城市里面* 的，人均可支配收入也是*好的，也是被深圳的擠出效應很好的恩澤和覆蓋了。再看GDP排名前31的城市，豪宅的情況，一千萬價格里面的過去一年里面成交的活躍度，這里面增長*大的就是濟南（樓盤），雖然只有93套，但是以前是零，而且可能還是負的。上海、北京、廣州都是居于高位，深圳特別有意思，房價漲的很高，但是千萬豪宅漲的不是那么多。三的豪宅量中，上海一個城市等于北京和深圳的總和，上海已經全面的趨近香港，大家非常認同，不認為有什么奇怪。五的豪宅的數字更值得看一下，北京、上海、深圳三個加一塊，基本上占了絕大多數，當然了還有廣州。2016年的土地市場：全國前三百個城市土地市場整體供應維持低位，供應能力不足，一線城市缺地已經成為了明顯的現象，房企規模快速擴張推動企業進入二線城市，二線城市的土地出讓金大漲了70%。

城市的新房市場容量方面，一線城市除了廣州都觸及了天花板，接下來看看武漢（樓盤）、天津、重慶（樓盤）、長沙（樓盤）、青島（樓盤）、佛山（樓盤）、鄭州（樓盤），下一個可能就是南京（樓盤），這些城市都在市場容量方面躋身量級，1500萬到3000萬平米的量級。總體全國GDP排名31的城市的庫存大幅度的下降，基本都不高，都在五到八個月左右，上海好象只有兩、三個月的樣子。只有東三省庫存仍然很高，沈陽現在還是十七個月左右的庫存。一線城市商品房市場份額集中度進一步提升，無論是成交面積，成交金額，幾個城市就占了全國的11%和27%。

再看城市跟企業：二三線城市更多的是依賴固定資產投資拉動經濟增長，三線城市當中，東莞的經濟結構*好，固定資產投資占GDP的比重23%，一線城市普遍都比較好，北上廣深慢慢的都轉向了服務業，第三產業，科技業拉動的經濟增長。

居民購買力方面：除了北上廣深，蘇州、杭州、無錫（樓盤）、寧波（樓盤）、南京屬于高量級，天津、武漢、長沙、濟南快速追趕，東莞成為三線城市之*。政府財政能力方面，我們看到哈爾濱（樓盤）、大連（樓盤）的一般財政收入還在下降，政府財政能力繼續削弱，那些好的能夠帶來財政增長的企業還在流出。

在銷售數字上，500億以上的企業全國21家，未來千億企業成為主流，也出現了一些超級航母，恒大也是取代了萬科成為全國房地產*大的企業，三家公司進入了3000億俱樂部，有三家公司接近2000億，有三家公司宣布了自己的萬億愿景，這些都是讓人覺得難以想象的。

剛才朱燦談到了體驗，這會是未來城市里面非常重要的內容，體驗經濟帶來非常重要的思考，就是未來的消費者是誰，未來的消費者是什么樣的，什么取向的，這里面有幾個非常關注的問題，來源于房子是不是要用來買的，房子的使用權和如何使用它，如何讓房子變得更能夠產生消費意義，成為我們下一個時期非常重要的話題。

這個話題之后也會引發很多的新經濟模式的產生，而這些新經濟模式里面也會誕生很多很 的新經濟、新消費的獨角獸公司，或者百億、千億的公司。*近召開的北京市兩會上，很多的代表委員也跟蔡市長表述，除了賣土地和房子，租賃會成為城市又一個大的GDP來源，租賃經濟如何變成城市的GDP，這里面跟城市的管理很有關系，比如說機構化比例提升，大型的中介機構管理等等日趨完善，政策進一步傾斜，鼓勵這些企業起來，租賃的費用包括稅收很快納入到政府的GDP財政里面。我們說未來的十年，我們的租房市場的租金總流量，總GMV接近三萬億，參與租賃人口2.3億人，2030年租賃的總收入達到4.6萬億，租賃人口將近3億人，必須要理解，下一個階段的消費人群的趨向，他們逐漸從功能性消費的需求轉向精神性消費的需要。比如說這個體育場，當時建的時候，誰也沒有想到今天變成昆侖決的重要的轉播基地和賽事基地。這樣的賽事和關注這樣的賽事在過去經濟問題沒有解決的時候，根本談不上對這些精神性消費的需要，所以消費升級真正的核心就是從功能性消費再向精神性消費的升級。

今天下面在座的各位，很多80后，包括90后的新同事，你們回顧一下自己，你們對城市消費的需要，很多人擺脫了基本的生活需要，越來越追求精神消費的需要，這就是未來城市很大的商業機會所在。未來的城市改造，城市再造以及持有性物業經營過程中要特別關注精神商業的發展，這里面有三個元素，消費模式、精神需要，以及空間的組織形式和空間的再造。這三點會是非常非常值得新興的房地產管理、不動產管理企業需要學習的知識和能力。提到幾個需要關注的要素：未來的功能性消費，精神性消費變化的趨勢是全球商業變革不可逆轉的大趨勢，這是由移動互聯網和數據時代推動下產生的必然的結果。在這樣的結果里面，未來的精神性商業時代當中的成功企業，很有可能會誕生出一批比今天功能性商業時代里面更加 和更加可持續發展的公司。如何把自己變成一個能夠適應精神商業時代的一家成功的企業，你必須具備一系列獨特的能力，我們必須打磨出自身品牌的精神內核，打造具有穿透力和凝聚力的品牌IP，今天產生了林林種種新的產業和新的房地產+的內容，Airbnb和WEWORK，優客工場，YOU+公寓，這些新產品都在新經濟形勢下，滿足人們的需要。

這個話題也講給物業管理公司的同事們，你們要關注業主的變化，他們更重視鏈接、互動，人和人之間的感覺，不是你管好保安，掃干凈地就可以管好他們。我們也從聯合辦公里面研究了什么東西可以成為有價值的超級IP，也希望產業地產的同事們理解真正好的園區或者一個小鎮，必須要具備這樣的一些能量，比如說獨特的內容能力，企業的勢能，這些企業能不能跟你產生流量互動以及流量能不能幫助你產生新的價值？

前面講了四個部分里面提到了六件事情：經濟，2017年國家預測GDP增長6.6%，國內的經濟逐步從底部走向復蘇，下行壓力仍然很明顯。金融，美元繼續走強，人民幣貶值尚未結束，我們有必要關注貨幣的流動性和國家的政策對房地產的影響，部分的行業資金趨緊是概率很大的事件。市場，2016年對市場快速的透支，房地產調控政策以地方為主，高價值的二線城市，限購限貸限價都會成為主流。企業，企業集中度快速的提升，企業的并購時代已經到來，一線城市和二線城市的存量時代已經到來，靠銷售做增量的時代即將結束。住房的租賃時代即將崛起，尤其共享經濟將在未來的幾年內迅速爆發。

再回頭來看看我們自身，鴻坤集團2016年經過全體的努力，復合增長率累計達到43%。過去三年，增速跑贏了全國百強企業的水平。我想我們一步都不能放松，都不能喘息，在今天慶祝之后，明天就要披掛上陣。非常高興今年我們做了土地的布局，非常令人期待。我們也看到了億潤投資在過去的新業務和新興業態的投資里面取得了驕人的業績，在天使投資，風險投資的眾多競爭當中，過去的2016年，億潤投資異軍突起。

今年主題是“蛻變”，這個詞非常哲學，蛻變不是簡單的變革，也不是提升這么簡單，蛻變是化繭成蝶的過程，是新的形態的產生，是一家公司新狀態的產生，從一個爬蟲變成有翅膀，可以高飛的同類，但是非常不同形態的過程。蛻變需要每個人從思維意識上，從反應速度上對時代，對外圍環境做出反應，我想我們才可以完成蛻變。

謝謝各位！

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