日前，國務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》提出，支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新，引發(fā)市場(chǎng)熱議。在明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位后，各地調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，曾經(jīng)被認(rèn)為是降低房?jī)r(jià)“利器”的房地產(chǎn)稅再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

    爭(zhēng)議三大焦點(diǎn)

    對(duì)于征收房地產(chǎn)稅，目前有較大的爭(zhēng)議：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何征收的問題。

    1.該不該征?

    我國現(xiàn)行稅制體系中，只有“房產(chǎn)稅”， 于單位和個(gè)人的經(jīng)營性房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。

    房地產(chǎn)稅到底應(yīng)不應(yīng)該征收?諸如美國、加拿大、日本等國家，土地屬于私有，因?yàn)橥恋卦鲋担街谕恋刂系姆课菀哺担胤秸畷?huì)向房屋持有人征收房地產(chǎn)稅。

    但是中國的土地歸國有，老百姓擁有的只是房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，對(duì)土地只有70年的使用權(quán)，租金已經(jīng)在買房時(shí)一次性交付。后期增值的是土地，房屋因?yàn)槔匣茡p不僅不升值還貶值，既然貶值就不應(yīng)該征收房產(chǎn)增值稅。

    對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為：土地出讓金是地租，以土地所有權(quán)為經(jīng)濟(jì)依據(jù)去征收地租。征稅有一個(gè)公權(quán)力的背景，是以政治上的權(quán)力為背景的依法強(qiáng)制征收。租和稅在各個(gè)經(jīng)濟(jì)體實(shí)際都是各行其道，不是兩者只能取其一的關(guān)系。

    2.能否調(diào)控房?jī)r(jià)?

    以調(diào)控房?jī)r(jià)和收入分配為由征收房地產(chǎn)稅，理由不充分。因?yàn)榉績(jī)r(jià)和收入分配受到諸多復(fù)雜因素的影響，房地產(chǎn)稅只是影響因素之一，*終是否有效或者影響程度有多大是難以評(píng)估的，這就使調(diào)控房?jī)r(jià)或者收入再分配的政策目標(biāo)變得模糊不清。

    從增加地方稅收的角度，房地產(chǎn)稅短期難以替代土地財(cái)政。由于較高的豁免設(shè)置、較低的累計(jì)稅率設(shè)置、大量房產(chǎn)難以統(tǒng)計(jì)和確權(quán)、真實(shí)城鎮(zhèn)化率較低等因素，即使開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，短期內(nèi)也難以替代土地出讓收入。

    另外，目前樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化，人口流失的中小城市房屋嚴(yán)重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房地產(chǎn)稅，勢(shì)必對(duì)這些城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大負(fù)面作用，有可能導(dǎo)致房屋庫存量進(jìn)一步上升。在一線和強(qiáng)二線由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房?jī)r(jià)和房租;在三四線城市，房地產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動(dòng)遷兩個(gè)途徑去庫存，去化周期大幅延長。

    3.如何征收?

    首先是房屋性質(zhì)問題。由于歷史原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一。

    其次是征收標(biāo)準(zhǔn)問題。關(guān)于征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率制定，以及稅收減免等課稅細(xì)節(jié)的制定還存在爭(zhēng)議。在中國，住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，要考慮以免稅條款對(duì)應(yīng)住房基本保障、設(shè)計(jì)扣除“單位”的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體而言是按人均面積扣，還是按套數(shù)扣，是有爭(zhēng)議的。社科院曾經(jīng)提出方案，設(shè)計(jì)為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求*大公約數(shù)。有人會(huì)認(rèn)為應(yīng)60平米，有人會(huì)認(rèn)為應(yīng)該從套房扣除，但也有人說扣除套房會(huì)催生離婚潮。也有建議以單親家庭套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征。然而，究竟設(shè)定怎樣的標(biāo)準(zhǔn)較為合理，目前也難以達(dá)成一致。

    關(guān)于房地產(chǎn)稅計(jì)稅余值的估價(jià)流程，目前尚未建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)較為分散，部分二手房出于避稅的考慮，實(shí)際交易價(jià)格和官方系統(tǒng)的登記價(jià)格差距較大。而且不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)一性決定了征稅主體的個(gè)體差異較大，如何建立城市或者街道范圍的基準(zhǔn)地價(jià)，針對(duì)不同房產(chǎn)之間個(gè)性因素進(jìn)行修正，以及隨著資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)如何進(jìn)行價(jià)格的及時(shí)更新，迫切需要探索出較為適合我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)體系。

    再次是如何征收的問題。迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對(duì)法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳，如果讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，難度較大。有人建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威部門來征收，這樣可以節(jié)省稅務(wù)部門的人力物力成本。但目前中介的誠信程度、職業(yè)操守和業(yè)務(wù)能力目前是否達(dá)到相應(yīng)的水平，也存在質(zhì)疑。并且，如果采用重慶、上海征稅范圍較窄、稅率較低的方案，則存在征管成本高，收益小的問題。

    五大政策走向

    基于上述分析，我們對(duì)房地產(chǎn)稅未來政策走向判斷如下：

    1.盡管沒有明確的時(shí)間表，但房地產(chǎn)稅征收是大勢(shì)所趨。

    房地產(chǎn)稅是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來源，用于支持地方公共設(shè)施建設(shè)和服務(wù)，提升地方房產(chǎn)價(jià)值，形成正向循環(huán);也是對(duì)我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收結(jié)構(gòu)中重交易、輕保有的修正，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

    2.推出房地產(chǎn)稅主要定位為形成合理的稅收體系。

    無論從國際經(jīng)驗(yàn)，還是上海和重慶的實(shí)踐來看，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響是有限的。

    推出房地產(chǎn)稅更多定位為理順現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，形成合理的稅收體系，為地方財(cái)政提供重要和穩(wěn)定的稅收來源。

    3.受制多種因素影響，房地產(chǎn)稅在我國短期內(nèi)難以全面落地。

    除了立法等準(zhǔn)備工作還未完成以外，由于前期重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)并不成功，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅征收前還會(huì)采用新的方案，目前關(guān)于新方案還存在許多爭(zhēng)論，以及有待解決的技術(shù)問題。

    另外，樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化，擔(dān)心推出房地產(chǎn)稅后對(duì)三四線城市去庫存影響，也是很重要的考量因素。因此，房地產(chǎn)稅在我國短期內(nèi)難以全面落地。

    4.新推出的房地產(chǎn)稅將對(duì)現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行歸并和調(diào)整。

    房地產(chǎn)稅在起草過程中，實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計(jì)，因?yàn)閲@著房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費(fèi)用，都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。

    新推出的房地產(chǎn)稅將對(duì)現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行歸并和調(diào)整，更合理地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收結(jié)構(gòu)。

    5.可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

    1月12日，國家發(fā)改委主任徐紹史在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)布署名文章稱，支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新。可以預(yù)期，房地產(chǎn)稅可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

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