房子永遠是百姓關注的熱點，房價則是熱點中的熱點。2010年，國務院三次重手對房地產市場進行調控，但房價上漲的勢頭依舊。進入2011年，樓市調控依然在深入。面對動蕩的樓市，面對高漲的房價，購房者一面觀望，一面又逃不過剛需的魔咒。站在兔年的頭兒上，購房者該如何選擇?

　　出手派：十年來沒人虧別等了

　　每次回調都是好時機：從近十年房地產市場發(fā)展來看，每一次政策出臺后房價都會有一次短暫的回調，但是回調之后必然是新一輪的上漲，而且漲幅都要高于以前。

　　新政策出臺時，交易雙方會在短期內僵持，手上有多套住房的投資客會集中選擇在這個時點降價出售部分房源，這正是淘好房子的時機。目前房產在中國依然是收益較穩(wěn)定較高的投資渠道，在未來通貨膨脹的情況下，不動產是較好的選擇。

　　等待無用：等待有用嗎?

　　盡管你有一千條理由說房價會跌，盡管你有一萬個觀點說房價與老百姓的收入水平不相匹配，房價卻沒有按照人們的愿望下跌。中國的房價在較近幾年是不會有大的下跌的，更不會崩盤。至少在剛性需求還存在時，至少在城市化率還在上升時，至少在中國的經濟還在高速增長時，至少在土地制度還沒有改革時，至少在中國經濟還沒有新的發(fā)動機來替代時，至少在人們的消費觀念還沒有改變時。

　　十年來購房的都沒虧：2000年我在合肥購了套房子，今年4月，通過中介以65萬元成交價賣了。雖然已經住了10年，翻了3倍的房價在我看來已經高得相當離譜了，但和新開盤的樓盤比起來，購房人覺得還是很劃算的。這十年，股市有漲有跌，房市卻只有暴漲只有徘徊，沒有下跌過。

　　我問過很多的人，從2000年到2010年這十年，沒購房的人嘴里罵著房價的100個十惡不赦，心里沒有幾個不把腸子都悔青的。

　　觀望派：正是亂的時候先別急

　　越通脹越不能購：通脹對購房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個天大的陷阱。

　　在通脹預期出現，或通脹發(fā)生的早期，房地產的價格會上漲。一旦發(fā)展到中期，當利率不斷提高，高達20%、30%甚至更高的時候，其高額的利息將成為購房者的“絞索”。當越來越多的斷供出現，越來越高的高位購房者不得不拋出房產時，房價將直線下墜。越是下墜，恐慌性拋售的人越多，房價將出現雪崩。如果你要在通脹下購房，傻不可怕，可怕的是做較后一個傻子。

　　現在是“購方市場”：樓市真正走出困境應該在明年，所以房價可能還會有相當的下調空間。整個房地產市場彌漫著濃烈的觀望氣氛，供需雙方的博弈尚處在劍拔弩張的階段。以成交量的回暖來宣示樓市春天的到來，還為時太早。現在購房的確開始具備一定的誘惑力，但別太急躁，因為現在是“購方市場”，還不到抄底的較好時機。

　　等開發(fā)商著急了再購：如果要想降低風險，目前購房一定要悠著點!頭先，在未來的幾個月內，沒有多少人再給你爭搶了，你所看到的“滿堂紅小紅旗”的銷控板大多都是假的了，因為，二套房提高至50%，頭套房提高到30%，三套房停止貸款，就這幾點就已經把大量的投資投機客戶和少量剛性需求的客戶拒之門外，剩下來的符合條件又具備購房條件的客戶是少之又少。

　　此外，本輪調控“槍打出頭鳥”，一線城市在“限購令”的威逼下，未來幾個月必將是量跌價平或者是量價齊跌。既然如此，何不等供應量多起來、開發(fā)商著急起來、房價相對合理起來、很多人都不搶的時候，再悠哉悠哉地選擇自己中意的好房子呢?

　　逍遙派：看漲跌沒啥用甭糾結

　　購房要有長遠眼光如果明年房地產企業(yè)開發(fā)貸款繼續(xù)從緊，房地產企業(yè)融資渠道被嚴管，上半年房價向下調整是有可能的。

　　但我們購房不是只看一兩年的收益，如果用5-10年的長遠眼光看，你或許有另外一番答案。有些人較喜歡聽專家說房價跌，較想扒開發(fā)商的皮，但事實上樓市調控卻不給力，房價依舊飄搖不定。

　　什么都是浮云，房價漲跌，爭論無用，購房賣房還是要自己做主。

　　市場有自身的規(guī)律市場總會按照自己的方式走，人為的頂部永遠不會是真正的頂部。自2003年以來，政府的每次調控都以失敗告終。

　　房產市場在暫時的打壓過后，仍會按照中國房地產市場本身的邏輯再度上揚，尋找真正的市場頂部。我想那時中國房地產也將走向成熟，市場會賦予它應有的價值。

　　不看房價看能力別看房價了，還是看自己的負擔能力吧。標準是什么?提供一個參考指數：房貸不能超過收入的30%。能做到就購，做不到就不購。不要迷信國際(論壇新聞)慣例，不要迷信收入水平，不要迷信調控措施。想要購房就購，房價調整也不用著急;不想購房就不購，房價上漲了也不要怨天尤人。

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　　2011年房價走勢各派之爭

　　諸多“利空”下降無疑到今年年底，如果國家覺得調控效果并不明顯，就會祭出“稅收”這面較厲害的旗幟。面對“稅收”這一強大的武器，投資客不再也不敢坐地售價。

　　而2011年將有更多的廉租房和平價房上市，再加上周邊環(huán)境的動蕩，我認為2011年全年的房價都是下跌狀態(tài)，特別是春天的幾個月，幅度更為明顯。

　　仍將在“罵聲中成長”我國的經濟增長在很大程度上是靠刺激性貨幣政策來支撐的，過于壓縮新增貸款規(guī)模，很可能對中國經濟造成沉重打擊。

　　因此，適度寬松的貨幣政策還會繼續(xù)，流動性過剩的問題也就很難消除。

　　小幅加息會刺激樓市資金外流，加劇通脹，加息頻率太高又可能會重創(chuàng)經濟。面對全球性流動性過剩和外貿受阻的情況，股市不振，擴大內需仍然在很大程度上要依靠房地產的發(fā)展，因此，調控政策有所改變不是沒有可能。

　　警惕二三線城市房價瘋漲調控政策的區(qū)域依舊集中在北上廣這樣的一線城市，房價的漲跌幅度不會很大。

　　需要警惕的是二三線城市，二三線城市由于對土地財政的嚴重依賴，政府的調控執(zhí)行力存在疑問，尤其是限購政策會隨著時間的推移而逐漸化為無形。一旦調控放松，房價暴漲的可能性極大。

　　不跌不漲較可怕2011年后如果房價漲跌幅度不大，觀望了兩三年的家庭可能會考慮購房，如果房價小跌，可能會出現搶房，樓盤交易量大幅增加，開發(fā)商資金回籠，銀行壓力減小。

　　其后果是，擔心了一陣子的開發(fā)商和炒房者就像吃了一顆定心丸，加倍的貸款蓋樓或者炒房，而銀行會繼續(xù)瘋狂放貸，印鈔機繼續(xù)開動，虛擬經濟的泡沫更大，物價繼續(xù)瘋漲，實體經濟受到更大的創(chuàng)傷。換句話說，如果你想跳的高，先蹲低一點。房價就是這句話的較好例子，在經過小幅下跌以后會出現更大的報復性反彈。

　　在房價的上漲以及政府的調控中，有幾種常見的購房心態(tài)，而你又屬于哪一種呢？

　　類：政府不會讓房價下跌

　　多數購房者都屬于這一類。這些人是中高收入人群，收入是全國平均工資的2倍或更多。他們對高房價一直難以容忍，并等待正確時機購房。他們歡迎全球危機，因為這是難逢的房價調整機遇。不過，房價沒有下跌。這使他們確信，政府不會讓房價下跌。這類人的邏輯就是，盡管房價高還是要購房，因為價格會漲得更高。這類人是天量抵押貸款增加的主要推動力量。2009年，他們主要集中在3月至8月購房。到目前為止，房地產價格屢創(chuàng)新高，這類人賭對了，他們賬面上已經有利潤了。

　　類：政府較喜歡房地產開發(fā)商

　　在這場危機中，一個朋友評價說，政府較喜歡房地產開發(fā)商。危機初期，大多數房地產開發(fā)商都拴在一根繩上。他們杠桿很高，其主要資產—土地不斷貶值。在正常市場經濟中，出現這種情況，房地產開發(fā)商很快就破產了。但是，國有銀行提高了房地產開發(fā)商的信貸額度，以支撐他們的流動性而不管他們凈資產狀況如何。然后，鼓勵購房的信貸優(yōu)惠出臺使得抵押貸款大幅增加，刺激房地產銷售快速增長。房地產開發(fā)商都獲救了。

　　其他行業(yè)，從鋼鐵、媒體到零售，都面臨從未有過的困境，現在也還未恢復到2007年的繁榮。其他行業(yè)從這次教訓中明白了，房地產行業(yè)總是獲利的。因此，每個人都想成為房地產開發(fā)商。但是，由于房地產開發(fā)是資本密集型行業(yè)，很多沒有足夠資本的人就成為房地產投機者，希望這些利潤有能讓他們變成開發(fā)商。

　　第三類：錢將不值錢

　　通脹是熱門話題。通脹預期使得人們增加銀行存款。這與通脹趨勢是一致的：高收入人群消費的商品和服務，價格上漲較快。同樣的商品和服務，在歐洲或香港價格更低，哪怕是中國制造的。這就是為什么富人較害怕通脹。“無論房價怎么跌，我還有這套房子，但是現金價值可以變成零。”有人如此表白，他為什么不持有現金。

　　無論人們是如何做出繼續(xù)購房或持有眼下房產的判斷，其較終推手都是通脹預期。并且，價格上漲勢頭似乎證實了這種預期。在上一個資產周期，我觀察到，沒有什么能像資產價格上漲那樣讓人們更樂觀。在市場上漲時，大多數看空的投資者不會堅持他們的觀點超過兩周。在有效市場，價格上漲可以使用未來的錢。但是，中國房地產價格上漲是市場化現象嗎?更不用說，這是有效市場現象嗎?

　　中國不缺土地。每年土地供應量足夠滿足城市化增長需要。非正式資料顯示，在過去四年已經出售的房屋中，很可能三分之一是空置的。3%的租房回報率支持這個故事。目前，租房回報率很可能跟由于租戶日常居住導致的損壞成本差不多，這就是說，租房和閑置對屋主沒有差異。

　　能夠解釋房價上升趨勢的就是投機需求了。關鍵問題是，為什么投機需求如此龐大并且持久。主要原因是地方政府在背后支持。無論何時市場變冷，地方政府支持允許開發(fā)商惜

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