“冬天來了，春天還會遠(yuǎn)嗎?”對于開發(fā)商來說，樓市的冬天來了，可是對購房者來說就是春天嗎?降價(jià)之后，購還是不購，依然是個(gè)問題。而在這個(gè)冬天里，焦慮的不只是購賣雙方，樓慌時(shí)代：購房者購不購都慌， 賣房者不缺錢也慌。

　　購房者：購不購都心慌

　　沒有連夜排隊(duì)，沒有找“黃牛”購號頭，李志剛上周輕松簽約了上海“萬科尚景苑”一套住房，他購的價(jià)格和此前該樓盤實(shí)際成交價(jià)相比，降幅接近三成。但李志剛絲毫沒有“撿了皮夾子”的喜悅，而是“心里發(fā)慌”：“不購擔(dān)心漲價(jià)，購了擔(dān)心繼續(xù)降價(jià)，沒有只漲不跌的行情了，說不好現(xiàn)在是不是購房的較佳時(shí)機(jī)。”

　　11月18日晚上，位于上海青浦的“萬科尚景苑”開盤，340套小高層兩天內(nèi)簽約77套，實(shí)際成交價(jià)降幅在兩成左右。同期降價(jià)的還有位于上海浦東的“萬科清林徑[較新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評][較新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]”樓盤，降幅約30%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大型房企中已有中海、保利、萬科、富力、龍湖地產(chǎn)、綠地、湯臣、星河灣等多家開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)銷售，且比其他中小開發(fā)商項(xiàng)目更為優(yōu)惠。

　　從宏觀面來看，18日國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，環(huán)比下降的城市已經(jīng)高達(dá)34個(gè)，與此同時(shí)，70個(gè)大中城市的價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)頭次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　對此彭博新聞社報(bào)道稱，中國房價(jià)的拐點(diǎn)已到，不僅大城市和新房價(jià)格下跌，二線城市和二手房價(jià)格也在下跌。

　　題為《中國房價(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)，開發(fā)商過冬》文章說，當(dāng)前樓市拐點(diǎn)正在形成。對于開發(fā)商而言，這個(gè)冬天不僅會很冷，可能還會很長。

　　降價(jià)讓那些趕在房價(jià)高峰時(shí)購房的人極度不滿，近兩個(gè)月來，包括北京京貿(mào)國際城、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀(jì)城、寧波合生國際城、上海龍湖酈城等多處樓盤的售樓處發(fā)生“維權(quán)”業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的嚴(yán)重糾紛和沖突，基本都是因?yàn)殚_發(fā)商樓盤減價(jià)促銷，讓前期業(yè)主不滿。

　　但這些并不能令外界接受他們的過激行為，有網(wǎng)友甚至揶揄說：房子漲價(jià)，他們會不會給開發(fā)商分紅?

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司的態(tài)度也很明確——在合同約定的范圍內(nèi)解決溝通問題，如果協(xié)商不成，可以通過法律途徑解決。

　　走法律途徑退房?大成律師事務(wù)所高端合伙人商建剛律師認(rèn)為希望甚微，“購房者必須考慮契約風(fēng)險(xiǎn)，愿賭服輸。”據(jù)介紹，2005年、2008年房價(jià)下跌時(shí)，也曾出現(xiàn)多起因房價(jià)下跌的業(yè)主訴訟案例，但極少獲得法院支持。

　　賣房者：雖不缺錢心也慌

　　較近備受輿論關(guān)注的無疑是身陷資金鏈緊張傳言的浙江綠城集團(tuán)，其“高進(jìn)高出、快進(jìn)快出”的發(fā)展路徑引起業(yè)界反思。專家分析，這一輪以“限購”、“限貸”等政策為核心的“較嚴(yán)調(diào)控”中，全面收緊了房企需求端和融資端，是讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城受困的主要原因。

　　盡管如此，綠城仍無意對旗下產(chǎn)品降價(jià)銷售。綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平近日公開表示，降價(jià)是個(gè)不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，寧肯賣項(xiàng)目也不會輕易降價(jià)。如果再不行，“就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了”。

　　從目前這些已經(jīng)降價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)績看，他們都不是較缺錢的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，知名房企率先大幅降價(jià)，并不是當(dāng)前資金緊張所致，而是應(yīng)對更長時(shí)間后可能存在的資金需求，必須提前進(jìn)行儲備，更重要的是，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫存已經(jīng)處于2010年以來的高位。

　　上市公司的前三季度報(bào)則顯示，在A股上市的139家房企中，超過八成房企負(fù)債同比增加。三季度末存貨同期增長四成。申銀萬國跟蹤的10個(gè)典型城市商品房庫存數(shù)據(jù)顯示，庫存平均去化月份今年以來逐步攀升，已從年初的5.9個(gè)月升至目前的11.5個(gè)月，處于歷史相對高位，預(yù)計(jì)到明年下半年庫存水平可能到達(dá)較高點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，截至10月末，全國未開工和未竣工的房地產(chǎn)用地可建房屋達(dá)百億平方米，是去年銷售面積的9.5倍，巨大的潛在供應(yīng)量將進(jìn)一步影響未來兩三年的樓市走勢。

　　業(yè)內(nèi)人士判斷，房地產(chǎn)企業(yè)的“冬天”已經(jīng)到來，高庫存大軍壓境之下，房地產(chǎn)企業(yè)短期必然會采取“開源節(jié)流”的方式“過冬”，即一方面尋求通過降價(jià)、出售股權(quán)、變賣項(xiàng)目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，或者多元化，降低開發(fā)業(yè)務(wù)的比重。

　　萬科總裁郁亮的話稱，“此次房地產(chǎn)調(diào)控是2008年調(diào)控的延續(xù)，但不同的是，2008年的全球金融危機(jī)促使國內(nèi)放松了對當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，而這一次地產(chǎn)行業(yè)不會再有這樣的好運(yùn)了，且現(xiàn)在還很難判斷這個(gè)冬天有多長。”

　　《華爾街日報(bào)》說，第四季度房地產(chǎn)大部分項(xiàng)目將降價(jià)15%～25%。“大型開發(fā)商已經(jīng)率先降價(jià)，而且降價(jià)幅度很大。二、三線城市的降價(jià)幅度更大。”{$page$}

   調(diào)控政策不應(yīng)松動(dòng)

　　對于樓市的冬天，一些地方政府也是百味雜陳。土地出讓金銳減、相關(guān)稅費(fèi)縮水帶來的財(cái)政壓力和經(jīng)濟(jì)減速，已然讓地方政府感受到陣陣寒意，而保障房建設(shè)所需要的資金投入更是“雪上加霜”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一五”時(shí)期，地方財(cái)政總收入中，土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%，增長到2010年的65.9%，這表明地方政府對土地收入的依賴越來越大。

　　“把房價(jià)過高的原因歸結(jié)于開發(fā)商黑心，確實(shí)打錯(cuò)了對象。”經(jīng)常語出驚人的地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)稱，自2002年實(shí)行土地出讓的招拍掛制度之后，“價(jià)高者得”成為防止腐敗的先進(jìn)路徑，但推高了土地的出讓價(jià)格，并刺激了地方政府對土地財(cái)政的依賴。

　　楊紅旭認(rèn)為，部分地區(qū)土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，占地方收入的四成到七成。隨著土地市場和房產(chǎn)市場同時(shí)陷入低迷，地方政府的土地出讓金收入可能萎縮，這對地方財(cái)政將構(gòu)成一定壓力。

　　進(jìn)入11月份，各地土地市場流拍、中止出讓的消息不絕于耳。廣州一月之內(nèi)三度因市場過于冷淡而不得不中止20余幅地塊的出讓，先進(jìn)一塊按時(shí)出讓的地塊也因?yàn)闊o人應(yīng)價(jià)而流拍。沈陽、合肥、昆明等地，原計(jì)劃拍賣的23宗土地，只有5宗出讓成功，10宗土地是因競拍人數(shù)達(dá)不到要求而宣告流拍。

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月20日，其監(jiān)測的全國67個(gè)城市有公告可查的土地交易總成交金額比去年減少將近三成。

　　與此同時(shí)，保障房的資金缺口也讓地方政府為難。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，截至10月底全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，雖然實(shí)現(xiàn)了年初的目標(biāo)任務(wù)，但至少需要建設(shè)資金1.3萬億元人民幣。住建部近日也已經(jīng)著手對地方保障性住房實(shí)際開工情況進(jìn)行調(diào)查，“不能挖個(gè)坑就算開工了”。

　　中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍對此表示擔(dān)心——在2008年金融危機(jī)后，出臺了4萬億元刺激計(jì)劃，引發(fā)地方融資平臺的失控性膨脹，出現(xiàn)了超過10萬億元的平臺貸款，一些地方甚至出現(xiàn)了還本付息困難的情形。“在地方政府已經(jīng)債臺高筑的情況下，保障房資金從何而來?”

　　事實(shí)上，地方政府與的博弈已經(jīng)顯現(xiàn)。7月12日，國務(wù)院要求房價(jià)漲幅過快的三四線城市也應(yīng)限購，但截至目前，全國僅有47個(gè)城市限購，與此前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)可達(dá)到70個(gè)左右相差甚遠(yuǎn)。

　　彭博新聞社的報(bào)道也稱，有不少人擔(dān)心房價(jià)下跌是否會引起中國經(jīng)濟(jì)硬著陸，甚至影響全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從而導(dǎo)致中國政府改變政策。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，目前地方融資平臺的債務(wù)高筑，一些項(xiàng)目建設(shè)又陷入缺錢的困境的時(shí)候，民眾極為擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控又會暗度陳倉，使得房價(jià)再次暴漲。要防止出現(xiàn)這種悲劇的關(guān)鍵，應(yīng)該從房地產(chǎn)一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產(chǎn)暴利的制度建設(shè)方面，形成完善的制度體系，避免再次進(jìn)入調(diào)控下跌，不調(diào)控又反彈的惡性循環(huán)的周期。

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