隨著“金九銀十”的消散，人們在11月開始討論房價“拐點”初步確立，樓市調(diào)控取得顯著成效。政策與市場即將步入承上啟下的2012年，那么未來的樓市政策是向左走還是向右走？

　　房地產(chǎn)形勢沒有那么嚴(yán)峻

　　12月15日，在廣州舉辦的“城市觀點論壇中國行2011年度論壇”上，中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積來看，全國房地產(chǎn)形勢不像公眾所感受到的那般嚴(yán)峻。

　　據(jù)其介紹，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成是55483億元，廣東同比增長35.6%；住宅開發(fā)投資39857億元，同比增長32.8%，廣東同比增長32.8%；新開工面積，全國1-11月份是174952萬平方米，同比增長20.5%，廣東同比增長21.5%。

　　“從這幾條來看，全國的房地產(chǎn)形勢不像我們感受到的，更不像媒體宣傳的那般嚴(yán)峻。”

　　不過，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的壓力并不存在。朱中一從銷售、信貸和開工情況來說明這一觀點：

　　受限購政策影響，1-11月住宅銷售面積40各城市同比下降0.1%，包括廣州、深圳——“全國總的情況應(yīng)該說還是可以”。而在信貸方面，由于信貸從緊，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈趨緊。“較突出的問題是個人貸款下降5.5%”，朱中一強調(diào)到，由于各類按揭貸款從緊，不少居民的貸款沒有兌現(xiàn)。另外從整個房地產(chǎn)來看，新開工和竣工速度放緩，使得一些地方存在上漲的壓力。

　　短期房市仍將慣性下行

　　“2003年到2010年北京房價平均上漲7.5倍”，朱中一表示，過去十年房地產(chǎn)發(fā)展的太快了。同時，他還分析了房價過快上漲的原因在于，包括供求不足、流動性過剩以及普通百姓投資渠道不暢等多種因素的共同作用。但是，較深層次的原因之一在于，“地方政府和政府過度依賴土地財政。”

　　如今，“限購”、“限價”和“限貸”等調(diào)控政策作用之下，政府贏來了一個可以重新進(jìn)行市場規(guī)劃的時期。

　　至于過去一年的調(diào)控效果，“我一直認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍然是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有好有差”，12月25日，建設(shè)部政策研究主任秦虹在論壇上表示，過去一年各個不同城市的房地產(chǎn)投資增長有負(fù)有正，企業(yè)發(fā)展得有好有壞。

　　而在剛剛結(jié)束的經(jīng)濟工作會議上，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的頭要問題之一就是，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖——中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長朱中一分析認(rèn)為。除此之外，會議還提及要促進(jìn)房價合理回歸、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　在堅持房產(chǎn)調(diào)控不動搖的情況下，政策效果還會繼續(xù)顯現(xiàn)，秦虹表示，“所以市場慣性還會下行。”

　　政策走向明緊暗松？

　　至于未來政府是否還持續(xù)打壓房地產(chǎn)行業(yè)，朱中一認(rèn)為，政府的目的是抑制房地產(chǎn)過快上漲，直至房價合理回歸。無論如何，“房地產(chǎn)在經(jīng)濟方面占有很大的份額，我們經(jīng)濟也要發(fā)展”，因此在朱中一看來，政府也是“希望房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的。”

　　因此，朱中一認(rèn)為，明年政府應(yīng)該抓緊制定中長期規(guī)劃，包括規(guī)范市場行為，防范市場下行和企業(yè)風(fēng)險，減少流通環(huán)節(jié)的稅收，拓寬房地產(chǎn)融資渠道等方面，“調(diào)控的較根本目的就是老百姓住有所居，房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　“我較希望2012年在堅持調(diào)控政策、穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上，來抓緊中長期的制度，這樣堅持防空政策不動搖，房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展實現(xiàn)。把這個建立起來，才能把三者有機地結(jié)合起來”，朱中一如是說。

　　不過，青島海爾地產(chǎn)（集團）有限公司董事長兼頭席執(zhí)行官盧鏗對于所謂政策向理性化發(fā)展的理解則是，“表現(xiàn)就是明緊暗松。”

　　未來應(yīng)該明確政策預(yù)期

　　或許，正是對于明年政策的走向，存在諸多猜測和紛爭，因此在秦虹看來，未來政策預(yù)期應(yīng)該明確，否則將會造成市場的不穩(wěn)定。

　　從1月26日國八條出臺，到1月27日上海房產(chǎn)稅的試點公布，“我們圍繞著限購政策什么時候退出，有什么樣的政策出臺，房產(chǎn)稅試點擴大，不斷的猜測、分析的過程中度過了一年”，秦虹表示，政策預(yù)期的不穩(wěn)定，將會造成未來市場的不穩(wěn)定。

　　“我們很難判斷市場到底發(fā)生什么樣的變化，所以帶來各種各樣的風(fēng)險判斷——要么大家一哄而上，要么集體觀望，市場總是沒有出現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展”，因此，秦虹認(rèn)為，市場應(yīng)該明確未來政策方向、政策預(yù)期，這樣才能可以做出自己理性的選擇。

　　不過，在政策應(yīng)該給出明確預(yù)期的同時，也需要地方政府乃至金融機構(gòu)的有力執(zhí)行，“不能說我們總的政策目標(biāo)和具體細(xì)化的目標(biāo)相脫節(jié)”，秦虹如是說。在其看來，從政策的制訂，宏觀政策、政策和各個地方政策和各個部門的政策等方面要圍繞穩(wěn)定的政策方向、目標(biāo)來配套。政策的制定，也需要各個地方政府和各個部門在落實過程中也要認(rèn)真落實，不要落空。

　　房地產(chǎn)步入常態(tài)發(fā)展的新十年

　　朱中一表示，前十年房地產(chǎn)快速發(fā)展，后十年是一個常態(tài)發(fā)展的十年，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：

　　由過去的賣方市場為主向購方市場為主；以銷售為主向租售轉(zhuǎn)變；量增加為性價比轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)態(tài)一枝獨秀向多方面協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。

　　建設(shè)部政策研究主任秦虹也表示，從長期看來，房地產(chǎn)行業(yè)的增長空間仍在——“城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行，經(jīng)濟還在發(fā)展，收入還在提高，人們對消費升級還沒有結(jié)束，所以市場空間依然存在”。

　　不過，這并不意味這房地產(chǎn)還會以過去十年的速度和質(zhì)量去發(fā)展。“我們不可能把今后房地產(chǎn)市場發(fā)展按照前十年的發(fā)展經(jīng)驗復(fù)制到后十年，因為我們今后房地產(chǎn)市場發(fā)展外部環(huán)境跟十年前相比發(fā)生很大的變化”，秦虹表示。在其看來，“十二五”規(guī)劃主動控制經(jīng)濟速度，所以中國經(jīng)濟回歸到理性、穩(wěn)步的增長。同時，貨幣政策已經(jīng)逐漸回歸到我們正常水平，再加上保障房供給的逐步釋放，“市場未來會理性和健康的發(fā)展”。
 

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