房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設(shè)創(chuàng)下歷史新高……剛剛過去的2011年，中國(guó)樓市“屢調(diào)屢漲”的怪象終結(jié)。2012年樓市交易僵局能否打破，長(zhǎng)效機(jī)制能否建立，保障房的“穩(wěn)定器”作用能否發(fā)揮……這是展望2012年乃至以后中國(guó)樓市的關(guān)鍵看點(diǎn)。

　　按照經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的精神，業(yè)內(nèi)專家綜合分析，“遏制房?jī)r(jià)快速上漲”的目的初步達(dá)到。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格繼10月之后，再次下跌。從銀根看，央行表示，2012年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。“目前沒有收到放松房地產(chǎn)開發(fā)貸和個(gè)貸的信號(hào)。”上海一商業(yè)銀行大客戶部負(fù)責(zé)人近期告訴記者。從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個(gè)一線城市已相繼表態(tài)，今年均將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。投資投機(jī)性需求今年可能繼續(xù)受到遏制。從供應(yīng)看，去年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設(shè)比重均明顯上升，再加上庫(kù)存增加，今年樓市不具備因供應(yīng)短缺而產(chǎn)生“”的環(huán)境。值得關(guān)注的是，一些城市正在重估房地產(chǎn)的定位。業(yè)內(nèi)人士指出，這將深刻地影響市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步削減房?jī)r(jià)反彈的“心理基礎(chǔ)”。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，不排除一些二、三線城市房?jī)r(jià)今年仍然上漲。為防止上漲動(dòng)力的“過快轉(zhuǎn)移”，要通過責(zé)任機(jī)制嚴(yán)格確保政策執(zhí)行到位。這一輪調(diào)控中，與房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降伴生的，是交易僵局的持續(xù)。在年均城市化速度近1%、住房建設(shè)仍被認(rèn)為處于“完全短缺”的時(shí)期，交易的持續(xù)萎縮不是正常情況。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海房?jī)r(jià)下跌了0.56%，但供應(yīng)和成交量均明顯下降；成交降幅更是接近兩成，創(chuàng)近7年來新低。

　　如何打破僵局？主要是“兩端發(fā)力”。對(duì)開發(fā)商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來；對(duì)購(gòu)房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場(chǎng)恢復(fù)正常的活躍度。

　　住建部部長(zhǎng)姜偉新強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證頭次購(gòu)房家庭的貸款需求。正如房?jī)r(jià)的過快上漲不可持久，調(diào)控的猛藥、狠招也不能長(zhǎng)用不懈。在堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的同時(shí)，權(quán)威人士表示，各方面要積極探索，完善符合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的住房政策體系。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮認(rèn)為，未來的樓市調(diào)控還應(yīng)補(bǔ)足兩方面的軟肋，一是基礎(chǔ)性工作有待進(jìn)一步推進(jìn)，包括居民住房信息、住房困難人群的信息等，為調(diào)控政策制定提供科學(xué)依據(jù)；二是制度性創(chuàng)新需要加強(qiáng)，比如房產(chǎn)稅的完善與推廣、及地方稅收分配制度的改革等。

　　根據(jù)部署，2012年要繼續(xù)推進(jìn)“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要運(yùn)用規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行間接調(diào)控，而經(jīng)濟(jì)手段里稅收是不可忽略的政策組合工具。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說。2011年，1000萬套保障房的開工量創(chuàng)下歷史之較，也在改變著樓市的格局。加上今年計(jì)劃開工的700萬套，兩年內(nèi)開工建設(shè)的保障房，幾乎達(dá)到整個(gè)“十二五”建設(shè)任務(wù)的一半。“保障房正加快從藍(lán)圖變成實(shí)際供應(yīng)，在深層次上影響著購(gòu)房者的預(yù)期，還能緩沖商品房投資下降對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，起著市場(chǎng)‘穩(wěn)定器’的作用。”上海徐匯區(qū)房管局局長(zhǎng)陳繼剛說。根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達(dá)到20%。

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