多地頭套房貸利率回歸基準(zhǔn)點(diǎn)
　　房產(chǎn)調(diào)控基調(diào)依舊未改

　　2012年初，春節(jié)樓市的蕭索冷清尚未褪去，全國(guó)多地頭套房信貸利率卻悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的頭套房貸利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了頭套房的信貸優(yōu)惠政策。去年那種排隊(duì)等待銀行按揭的景象幾乎絕跡，房貸似乎真的松動(dòng)了。在三令五申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的大背景下，頭套房信貸的松動(dòng)究竟意味著什么？

　　頭套房貸利率現(xiàn)微調(diào)

　　日前，記者走訪了北京、深圳等地的多家銀行，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)一半以上的銀行明確表示頭套房“基準(zhǔn)利率可以做”。雖然只有簡(jiǎn)單的七個(gè)字，但對(duì)于去年求“貸”若渴的頭套房購(gòu)購(gòu)者而言，這已經(jīng)是一個(gè)不小的變化了。

　　在深圳的四大國(guó)有銀行中，除了工行表示頭套房貸款利率基本要上浮5%，其余均表示可以申請(qǐng)基準(zhǔn)利率。深圳的郵政儲(chǔ)蓄銀行甚至對(duì)一些優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以提供9 .8折貸款優(yōu)惠。“頭套房的話(huà)，只要你過(guò)來(lái)做，我都可以給你爭(zhēng)取到V IP待遇，拿基準(zhǔn)利率的。如果你的工作單位很好，還可以打9 .8折。”深圳郵儲(chǔ)銀行的一名信貸員告訴記者。

　　除此之外，股份制銀行也大多可以申請(qǐng)基準(zhǔn)利率，但也有一些銀行明確提出了申請(qǐng)基準(zhǔn)利率的前提，例如中信銀行，如果貸款人不是公務(wù)員、老師等優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，需要在中信銀行存入貸款金額的12%，方可申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率。

　　相比之下，外資銀行的口子就松多了。深圳匯豐銀行和花旗銀行均表示優(yōu)質(zhì)客戶(hù)頭套房貸款利率可以打9折。匯豐銀行客戶(hù)經(jīng)理還說(shuō)，“如果貸款人是開(kāi)發(fā)商員工或者匯豐優(yōu)質(zhì)的公司業(yè)務(wù)客戶(hù)的員工，較低可以申請(qǐng)到8.5折。”

　　在放貸時(shí)間上，2011年2月份時(shí)，深圳曾出現(xiàn)由于信貸額度緊張，銀行對(duì)于簽了貸款合同的客戶(hù)坐地售價(jià)、推遲放貸，引發(fā)了客戶(hù)的集體維權(quán)的事件。而目前，各大銀行則均表示，可以按正常流程放貸，不會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)，或者推后不放的情況。

　　同樣的情況還出現(xiàn)在了北京的各家商業(yè)銀行當(dāng)中。記者2月1日走訪北京多家銀行證實(shí)，相比去年年底前的上浮5%到10%，目前京城各家銀行頭套房貸已普遍回歸基準(zhǔn)利率，占北京房貸市場(chǎng)份額的建行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前建行仍執(zhí)行原有房貸政策，即頭套房貸按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，在政策范圍內(nèi)依據(jù)貸款客戶(hù)的不同情況略有差別。

　　除建行外，記者從工行、農(nóng)行、中行、交行得到的情況也比較一致，各行目前均以基準(zhǔn)利率為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在政策范圍內(nèi)執(zhí)行差別化政策。

　　值得注意的是，此前上浮利率較多的深圳發(fā)展銀行也開(kāi)始回歸基準(zhǔn)利率。該行有關(guān)負(fù)責(zé)人2月1日向記者表示，自1月31日起，該行頭套房貸利率已調(diào)整為基準(zhǔn)利率。據(jù)悉，去年末，由于貸款額度緊張，深圳發(fā)展銀行的頭套房貸利率一度上浮20%。

　　微調(diào)背后的“季節(jié)性因素”

　　雖然在制定調(diào)控房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策時(shí)反復(fù)的強(qiáng)調(diào)了差別化信貸的重要性，但由于去年全年資金面緊張，央行六次上調(diào)存準(zhǔn)，三次加息，使得各商業(yè)銀行在房貸的發(fā)放問(wèn)題上格外謹(jǐn)慎。

　　2011年9、10月間，隨著貨幣政策步步趨緊，北京、上海、廣東等多地的商業(yè)銀行悄然上調(diào)了頭套房貸款利率，上調(diào)幅度在5%到10%之間，有些商業(yè)銀行甚至大幅上調(diào)了20%。與此同時(shí)，貸款按揭的審核發(fā)放也越來(lái)越困難，等待購(gòu)房的頭次置業(yè)者，往往面臨著無(wú)錢(qián)可貸的尷尬局面。

　　進(jìn)入2012年，這種房貸緊張的局面開(kāi)始出現(xiàn)變化，其中一個(gè)較重要的原因就是貨幣政策的整體松動(dòng)。

　　“去年年底央行三年內(nèi)頭次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放了幾千億元的資金，銀行的信貸額度有所恢復(fù)，這是促使商業(yè)銀行放松頭套房貸的主要原因。” 北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

　　事實(shí)上，早在去年年底，頭套房貸回歸基準(zhǔn)利率就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。雖然年底通常是信貸收緊的時(shí)節(jié)，但由于去年年底存準(zhǔn)的下調(diào)，使得銀行有了放松頭套房貸的“本錢(qián)”。隨著新一年的開(kāi)始，年初寬松的信貸環(huán)境再次為頭套房貸的放松制造了條件。

　　“應(yīng)該看到，目前的頭套房貸出現(xiàn)微調(diào)，有一定的季節(jié)性特點(diǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，每年的年初通常都是信貸集中釋放的時(shí)候，房地產(chǎn)貸款無(wú)疑也會(huì)感受到這種變化。

　　楊紅旭表示，銀根松了，商業(yè)銀行發(fā)放信貸的“活水”也就有了，發(fā)放房貸的動(dòng)力也就有了。

　　調(diào)控基調(diào)未改

　　在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，頭套房貸利率的變化也引發(fā)了人們對(duì)政策“放松”的遐想。“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”的組合拳是否正在出現(xiàn)松動(dòng)呢？

　　楊紅旭認(rèn)為，頭套房貸利率的變化只能看做是總體調(diào)控從緊背景下的一次微調(diào)。而這次微調(diào)的指向十分明顯，就是對(duì)自住需求的“寬松化”政策。說(shuō)到底，調(diào)控的基調(diào)沒(méi)有變化，只不過(guò)是更加強(qiáng)調(diào)了差異化信貸的政策而已。

　　在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，頭套房貸利率的回歸，不僅不能視為政策放松的信號(hào)，相反卻是調(diào)控回歸其出發(fā)點(diǎn)的有益變化。“去年嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸政策有效地限制了投資、投機(jī)性的需求，但也不可避免的誤傷了許多自住性的購(gòu)房需求。而現(xiàn)在頭套房貸出現(xiàn)了松動(dòng)，體現(xiàn)了差別化信貸的特點(diǎn)，更加符合調(diào)控的精神和方向。”

　　在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，雖然頭套房貸利率出現(xiàn)了微調(diào)，但房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于二套住房信貸的限制政策并沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)。

　　在二套房貸款利率方面，深圳的銀行普遍執(zhí)行上浮10%的政策。少部分銀行需要上浮15%或20%。例如：廣發(fā)銀行需要上浮15%，而深發(fā)展、中信銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行則要上浮20%。

　　中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通常年初各家銀行貸款額度都會(huì)相對(duì)寬松，回歸“基準(zhǔn)利率”也是正常的，本著“早放貸早收益”的原則，客戶(hù)申請(qǐng)房貸也會(huì)相對(duì)容易，如果銀行還對(duì)未來(lái)利率存在下調(diào)預(yù)期，那么適當(dāng)放松就更正常了，但這不代表房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有任何變動(dòng)，鼓勵(lì)剛性需求和改善性需求本來(lái)就是調(diào)控的應(yīng)有之義。 

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