新鴻基濱江凱旋門將在3月23日即本周五開盤，開盤均價為16萬元/平，較高價達26.4萬/平，堪比湯臣一品。房價下行之時，困境之下，上海16萬元超豪宅入市，這個定價合理嗎？淡市之下，它能熱銷嗎？而傳言即將入市的地王樓盤并非新鴻基濱江凱旋門一家，中海長風地王等樓盤也紛紛表示近期即將入市。地王樓盤、天價樓盤入市對于上海房地產市場有何影響？

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，“地王”樓盤的定價往往高于板塊內普通項目，從項目的開發角度來說，“地王”項目的開發必須跳出傳統的房地產開發商方式的圈子，方可立于不敗之地。從定價角度而言，地王樓盤的定價自然也是高于板塊內普通樓盤很多。

　　從影響角度而言，地王樓盤一定程度上拉升板塊內的成交均價，只要地王樓盤推盤成交，會導致板塊內房地產市場成交結構上偏向于高端，會帶來區域內房地產市場價格整體上走高。從其他樓盤定價的角度來講，如果不考慮調控政策的因素，有可能會由于地王樓盤的標桿價格，其他樓盤在開發及定價時會跟風提價，或定位做高端樓盤。從這個角度而言，地王樓盤的定價從長遠趨勢來講會導致板塊內房地產市場價格整體走高。

　　房價下行之時，困境之下，地王樓盤頻頻發出入市信號，同策咨詢研究總監張宏偉認為，從當前市場情況來看，這些地王項目入市有兩方面因素需考慮：

　　一方面是政策及股東方面的壓力，就是兩年內必須動工，動工了的項目產生了財務成本，如果不進行銷售回籠資金有可能導致企業資金面更為緊張，或者當前企業資金面并不緊張，但是由于企業自身財務報表的要求，如果不進行銷售，可能會引起股東不滿；另一方面，地王項目本身的開發講究通過拉長整個項目的開發周期形式來實現整個項目的開發價值，地王項目入市整體上海應該把握好這個節奏。通過拉長項目的開發周期，一般來講，地王樓盤批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。從這個角度而言，通過拉長項目開發周期，土地本身的增值及房價的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎，一定程度上講，拉長項目開發周期之后，后面物業的銷售可以對沖前期物業虧損的狀況，總體上實現地王樓盤的盈利及開發價值。

　　那么，淡市之下，這些天價豪宅地王項目能熱銷嗎？筆者認為，當前，從全國范圍內政策變化情況來看，盡管樓市調控已經呈現出定向寬松或局部放松的跡象，地方政府頻發“微調”信號，但是，在經濟增速預期放緩的市場背景下，層面關于調控的態度并未出現實質性松口，“去投資化”的政策仍將影響2012年豪宅市場的走勢。因此，在當前市場情況下，天價豪宅成交方面會受到一定程度的影響，在已獲知的項目開盤價格信息對比中我們可知，不少地王樓盤、高端樓盤房源均采取頭批房源低價入市的策略，如果過高價格市場有可能難以接受。頭批房源低價入市的策略有可能會吸引更多的投資客關注這些地王、天價樓盤，但是，天價豪宅的成交一般不是市場層面鋪天蓋地的推廣所致，這些樓盤的成交更多的企業或樓盤有針對性的“圈層營銷”的結果。筆者認為，既然天價豪宅項目準備開盤逆勢迎接市場的挑戰，應該來說，對于頭批低價開盤房源的客戶積累也做到心中有數，否則，如果只是開盤沒有成交量，我們只能說當前入市只能作為一個市場炒作、一場口水戰，大家輿論的一個話題。

　　不過，地王樓盤開盤是不會放棄市場炒作這個機會的。從定價本身來看，已經看得出來地王本身的爭議之處。一般來說，這些地王樓盤也往往會選擇一棟或一個組團房源作為樓盤中的“ ”，標高樓盤的較高價，筆者認為，盡管這是一個定價策略，主要還是想通過“ ”虛高的報價拉升這個地王項目的價格，至于這些“ ”賣出去賣不出去都沒有關系，但是，地王樓盤從定價上還是利用了人們的眼球，以此炒作來影響整個房地產市場的輿論。

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