導讀：房子是一個很糾結的話題，牽著中國人的脈搏。購房也是一部攻心計，步步驚心，如果你不是百萬富翁，購房是剛需，那么注意較佳出手的購房信號，讓你購房過程不至于步步驚。因此，應該以更加理性的心態選擇購房時機。房價對于很多人來說，就是亂花漸醉迷人眼。很多人現在都面臨這樣一個問題，就是現在究竟是購房，還是再等一等？面對樓市進入寒冬，人們總是不斷提問，購房時機是否到來？何時是合適的購房時機？是靜觀其變還是出手良機？ 　　

　　很多開發商和記者們問，現在購房者的心態是什么？我認為：“許多購房者心中較為“糾結”的問題依然是：如果購了房，房價又跌了怎么辦?如果現在不購，回頭房價再漲上去不就更慘了?”

　　我認為，其實，購房者前幾年也是如此。2008年，隨著樓市調控不斷深入，房地產市場進入低潮期，在“購漲不購跌”的心態作用下，開發商與購房者之間也博弈了相當長的時間。然而，正當人們猶豫著要不要購房的時候，2009年宏觀調控的轉向使得房地產市場在短期內出現了爆發式的增長。至2010 年年初，許多錯過了購房時機的購房者扼腕長嘆，后悔沒有在樓市的低潮期抓住“較后的機會”。而2012年，在嚴格的樓市調控之下，類似2008年的機會似乎又來了，然而在房價節節回落、調控步步發力的背景下，“購漲不購跌”的傳統心態同樣也在發酵著。

　　目前樓市新消息頻頻，從明確表態要保證頭套住房貸款到分城市公積金的額度提升；從上海等地上調普通住房標準到頭套房利率恢復基準利率，另又有存款準備金率將二次下調的傳言……有關頭套房貸利率是否會下調、調控政策是否會放松、房價還能降多少、現在是不是購房時機等問題備受關注。俗話說“春江水暖鴨先知”。春節后，存款準備金率下調、地方微調蠢蠢欲動、各種降價優惠“漸欲迷人眼”，已讓人樓市回暖想入非非。樓市已經回暖了？購房者是否迎來了入手良機？“抄底”時機是否就在眼前？

　　許多購房者和記者追問我：“如果現在不購房，今年還有什么好的入市時機？”，我認為：“一般來講，每年1月份是樓市的傳統淡季，2月份樓市受到春節影響，也難有作為。到了3月份，地產商會靜下來思考一年的營銷策略，特別是策劃如何啟動今年波營銷。4月份的清明節，同樣是樓市淡季。所以往年，樓市個熱銷高峰會出現在“五一”節前后。今年情況有所不同，春節是1月底，清明節是4月初，中間間隔2個月的時間，這個間隔期過長，無疑給3月份樓市“小高峰”創造了良好時機。

　　波攻勢過后，樓市需要大約2個月的時間進行“消化”。由于不少樓盤去年的存貨不少，今年“五一”“黃金周”會出現樓市出貨高峰期，屆時開發商會加大促銷存貨力度，正是入市的好時機。因此，今年上半年會有3月和“五一”這兩個樓市入市的好時機，一味等待可能會錯失良機。因此，準備近期入市的購房者，需要提早對各大樓盤進行比較，物色好目標，對房型、價格做到心中有數。此時，一旦遇上開發商推銷存貨或開展促銷活動，房價比較合理時，就可以及時出手，避免不知所措、盲目跟風的情況出現。”

　　記者和購房者問我：“眼下是否出手購房時機，有什么參考的因素？我認為：“一是政府調控微調的動向和走勢。政府允許地方政府出臺更優惠的鼓勵老百姓購房的政策。這樣的政策出臺，預示之前的優惠政策沒起多大的作用，但要等新政策實行至少1個月-3個月后。政策利好刺激樓市回暖，購房已到好時機。自2012年以來，“政策微調”一直是房地產市場的主流聲音，從宏觀政策方面，政府已經將政策目標由“抑制房地產市場過快上漲”調整為“保持房地產市場合理發展”，打壓的態勢已經由極度嚴厲走向相對平和。

　　頭套房貸利率回調，銀行不再“偷吃”你的購房成本。2012年2月7日，中國人民銀行公布：2012年將頭次置業家庭信貸需求列入關注領域。這使得金融領域對于頭套房利率的放松，在政策上開了綠燈。1.5倍利率和傳說中的7折差別究竟有多大？購購一套80平方米的房子為例，假設總價計 104萬，頭付(3成)32萬，以20年為期限貸款72萬，那么傳說中的7折利率下，每月月供僅需4723.88元，而1.5倍利率則需7222.22元 /月。

　　所以，今年二季度開始可考慮出手。

　　二是市場上出現特殊的情況。譬如有土地和房產方面的政府官員大量落馬。譬如出現房企破產、倒閉，合并重組的，房企老板（非中介公司）逃跑跳樓，員工集體要工資的情形，再等至少1-3個月。

　　三是開發商大力搞價格優惠促銷。“寒冬模式”開發商頻頻讓利，利好頻現該出手時就出手。眼下開發商這波促銷熱，可說“機不可失時不再來”。越是樓市利好政策頻現的時刻，就越是不能優柔寡斷錯失良機。

　　四是參加團購購房，開發商給的團購價格已相當優惠。

　　五是個人家庭財產與實際收入比合理。8-10年左右的家庭總收入計算，能購到相對比較合適的住房。

　　六是炒房投資的人和熱錢撤離房地產市。

　　七是銀行信貸動向和增量。銀行信貸寬松和信貸增長，房價上漲。反之，下降。如果是購房自住，在下跌的時候會淘到“物美價廉”的房子。

　　八是供需關系。雖然從成交數據上看，樓市正呈上行趨勢，但庫存積壓和供大于求仍是不爭的事實。因此，房價繼續下行也未必沒有空間。一般來說政策導向類的房屋后期隨著供給的增多會出現價格下調的情況，比如中小戶型，此時才是購購的較佳時機。

　　九是房價漲跌。購漲不購跌是投資客的投資理念，雖然利潤達不到化，但可以降低投資風險，而一般的購房自住者，房價的漲與跌其實都只是一個數字而已，而較關鍵的是同樣的房子購的時候付了多少錢。在下跌時購入的價格肯定低于上漲時購入的價格。

　　十是購購預期和中介反應及自身經濟承擔能力等養房成本。樓市不穩定性遠勝于其他領域，只要樓盤的優惠價格能夠達到自己的心理預期，就是出手的好時機。中介反應銷售成交下降和還價幅度大，這時才是購房的較佳時機。房價降了就一定能購得起房子？未必。如今有一部分人購不起房子是人為造成的。所以，滿足自己的需求就是較好的房子，購房前定好自己的目標，多比多看，入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。購了房子不等于您可以免費享用社區所有設施和服務。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢；大堂越豪華、公共設施越多，您所付出的費用越多；一個樓門里的戶數越少，您要攤的電梯費用就越多。養房的費用，購房時不能不考慮。

　　我認為：“現在是一個值得進入的時機，因為2012年地產調控依然會是一個持續的過程，而對于開發商來說，加速出貨、回籠資金的意愿依然較大，因此，此階段樓市供應增大放量，市場競爭壓力較大，樓盤促銷也會普遍化，對于購房者來說，可供選擇的物業多，折扣大。由于受到地產調控政策的影響，廣大購房者的置業需求已經壓抑了近一年時間，而隨著一些有利于地產行業可持續性發展的政策出臺，購置房產的良好時機已經展現。

　　頭先，信貸底部已基本確立。目前，總的基調仍是實施穩健的貨幣政策，但自去年12月5日和今年2月24日兩次下調存款準備金率后，信貸全面從緊的局面已被打破。雖然存準率下調并非針對房地產市場，但樓市是其受益者之一卻是眾多經濟學家的共識，因為釋放出來的8000億元資金，將會有一部分曲折地流入樓市。

　　其次，樓市成交量已到達底部。2012年1月各主要城市的商品房成交量，幾乎都創下五六年以來的新低，甚至是歷史較低。春節因素固然是主要原因，但季節因素、政策疊加因素與市場自身的因素共同推動成交量抵達此輪調控的底部。因此，2012年不可能會有比1月份成交量更低的月份了。較后是剛需置業被政府保障。

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