改善型置業需求猛增以小換大問題則頻出

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 492 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　自限購政策以來，二手房市場上置換型需求明顯增多，鏈家地產的數據顯示，購一賣一、以小換大的改善型購房者占二手房成交量的六成左右。房屋購賣本就屬于復雜交易，一購一賣的過程中，風險也隨之增加。若換房者協調不好付款時間、騰房時間、貸款時間等，將面臨諸多問題。

　　案例 1

　　家住呼家樓附近的張先生打算趁著現在房價有所回落換套大一點的房子，已經看上了一套三居室，但手里資金緊張，只能把目前的一居室賣掉。張先生著急地告訴記者：“售樓人員說盡快訂，不訂房價又該漲了，我就訂了一套，現在眼看要交齊頭付了，我這個房子還在中介那掛著呢。”張先生還表示，來了不少人看房，但是給的價格都不合適，“我這房子再著急賣也不能這么賤賣吧？”面臨違約的張先生目前只能到處張羅借錢籌齊頭付。

　　專家看法

　　鏈家地產市場研究部馮聯聯表示，目前改善型置業中比較常出現的問題就是張先生這類合同簽訂了，但無法順利購購的情況，這意味著張先生如果無法按時交付頭付就要交付違約金。因此，張先生在簽訂購房合同時，應將原有房屋的出售難度考慮在內，同時，也應考慮到購房交易的時間和付款問題，在購賣雙方協商一致的情況下，可針對不可抗因素導致的違約狀況進行補充約定。

　　案例 2

　　王女士為了以后孩子上學，看中了位于西二環附近的緊靠學校的小區，想將原來的二居出售，再換到緊靠學校的小區。可誰料，兩邊都已經簽了合同，卻發生了意外狀況。原來二居的客戶因為貸款資質審核的問題，沒能申請到貸款，無奈只能解除合同。而新購購的緊靠學校的小區眼看就要到了付款的時間。王女士說，就算是能夠得到違約金的賠償，但少了一百多萬的房款，購購緊靠學校的小區實在是很難，已經做好了借錢的打算。

　　專家看法

　　馮聯聯認為，限購和限貸政策的嚴格執行，使得交易過程中因購房資格或者貸款資格而無法購房的情況有所增加。這種非人為的意外因素其實并非不可控，購賣雙方在交易前應詳細了解政策，若通過中介來成交，則較好能夠通過專業的中介公司來咨詢，經驗豐富的經紀人了解得會更為詳實。

　　需要提醒購房者的是，改善型置業者一定要注意兩次交易時間上的銜接問題，看房和出售較好能同時進行，除了價格外，關鍵性的付款時間、騰房時間等條款協商后再進行簽約。避免因已購購房屋而不得不降價出售的情況，也要避免已經出售房屋或者貸款無法辦理而不能再購的情況。

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