上海頭批市級統籌的公租房申請已經告一段落，目前進入對申請人的審核階段。據商報記者此前掌握的數據，頭批5100套公租房此次出租率不足四成。相對于申城經適房的“熱鬧”，公租房似乎有些“供過于求”。“租金出乎意料的貴”在商報記者采訪的幾個街道公租房申請受理點，一些工作人員表示，公租房上市時“過來問的人很多”，但大多數人只是“扎鬧猛”而已。數據顯示，全市各區受理公租房申請的件數不到1900件。其中，位于楊浦區的新江灣尚景園約有一半房源被申請，位于徐匯區華涇的馨寧公寓約三分之一房源被申請。這意味著，有六成多的房源將處于“空置”狀態。

　　在大多數人心里，同樣作為保障性住房，公租房租金應該比較便宜。“經適房只有周邊房價的一半左右，所以我本來以為公租房價格不會貴到哪里去。”本有租賃意向的市民王先生說。持這樣觀點的人不在少數，不少前來咨詢的市民在了解租金后紛紛表示，“原來以為公租房會便宜的，沒想到那么貴！”

　　這也成了公租房不暢銷的主要原因——租金水平與市民預期的有差距。目前，兩處市級統籌的公租房月租金分別為徐匯華涇馨寧公寓一居室(建筑面積40.24－42.43平方米，以下皆同)1694－1896元；二居室(61.58－63.27平方米)約為2533－2772元；三居室(74.67－78.24平方米)約為3033－3311元。新江灣尚景園則是一居室(約為50平方米)為1970元左右，兩居室(67－72平方米)約2540－2930元，三居室80－82平方米約2970－3240元。

　　“如果是這樣的價格，外面也租得到。”王先生稱，“只是沒有那么新，裝修也沒有那么好而已。”

　　以尚景園為例，雖然該項目位于豪宅聚集的新江灣城，但從實際地理位置來看，尚景園處于該區域的較邊緣，更加靠近寶山淞南高境板塊。與該項目較近的商品房項目是國權北路的美岸棲庭，其90平方米兩房目前掛牌出租價格不過2500－3000元左右。

　　而除了價格貴之外，位置偏遠也是一大問題。頭批公租房除了面向項目所在區域內(楊浦、徐匯)市民提供租賃房源，同時面向黃浦、閘北、虹口、閔行、長寧、普陀、靜安這些區域。不少意向申請者告訴商報記者，考慮到出行成本問題，公租房的租金實在不具優勢。

　　“除非租金比市場價格便宜一半以上，如果僅僅是低了10%－15%，就不會再去考慮。”工作在徐家匯的張小姐向記者表示，“我目前在公司附近與同事合租一套兩室戶，3000多元一個月租金，每個人平均1700元左右。”

　　張小姐原本打算在馨寧公寓租一套一室戶，“一直想自己租一套單獨的房子，這樣更有隱私。”雖然馨寧公寓一室戶租金與目前所租的房子租金持平，但考慮到“如果住在華涇去，房間配置是好些，但來回路程每天要比原來多出兩個公里(還不考慮高峰時期的堵車)，實在不劃算。”經考慮再三，張小姐放棄了公租房。

　　回報率低租金下調難

　　按照官方定義，上海頭批公租房的租金是按“略低于市場租金”原則確定。但和哪些房源比是個問題。比如尚景園所在區域內大多是新江灣城的豪宅，而馨寧公寓周邊的又是老公房居多。“要對比確實比較難，因需找出這兩個項目周邊與之同等配置的同等房屋，但事實是具有可比性的很少。”曾參與上海公租房政策研究制定的上海財經大學不動產研究所常務副所長姚玲珍表示。

　　上海保障性住房以健全四位一體(廉租房、經適房、公租房、動遷房)的保障房體系為目標。其中已經趨向成熟的動遷房、經適房、廉租房體系，主要的對象是本地戶籍人口。

　　“上海作為一線金融城市，其對人才的引力使得外來人口在上海常住人口的比例中越來越大，而前述幾個體系則將這個群體排除在外。”姚玲珍告訴記者，較初設想的公租房主要針對的是被排除在外的夾心層，即不夠格申請廉租房、暫時還購不起或者不能購經適房的群體。“保障性住房給人的印象是只保障較低收入人群，但事實上公租房是希望考慮惠及到收入差異大的更多人群，這也是為什么在申請條件中暫不設收入標準的原因。”

　　針對公租房供求出現的尷尬困境，上海市房管局有關負責人透露，當前正在討論解決辦法，今后上海公租房可能考慮拆套供應，不過，租金仍將維持目前水平。這也意味著，上海公租房的租金在短時間內不會下調。“租金和企業的內部收益率平衡。企業投入也需要收回建設成本。”一些房產業內人士表示，“現在上海租金回報率太低，(公租房)租金下調估計很難。”

　　據了解，上海對公租房的定位是由政府支持、社會參與，通過專業機構采用市場機制運營，但到目前為止，社會資本參與度還遠遠落后，依然是國資甚至公積金擔當重任。如馨寧公寓項目，是由上海地產集團全資子公司上海地產保障住房投資建設管理有限公司投資建設并實施經租管理。新江灣尚景苑則是市公積金管理利用公積金增值收益投資收購的頭個公租房項目。

　　據上述部門相關負責人透露，下一步可能采取租賃申請常態化及放寬申請范圍等辦法解決供應困局。對于租金過高的問題，上海市市長 在參加兩會時表示，上海有關部門正在研究用公積金支付公租房租金相關政策。不過，有房地產專家指出，由于公積金使用限制頗多，利用公積金支付公租房租金或許短時間內難以實現。

　　政府或將進行貨幣化補貼

　　今年3月19日，北京市出臺《關于公共租賃住房租金補貼申請家庭及租金補貼標準有關問題的通知征求意見稿》實行公租房租金補貼政策。根據意見，按照家庭收入等情況的不同，公租房租金補貼共分六檔，承租公租房面積低于一定面積的，可獲房屋租金10%到95%不等的補貼。

　　無獨有偶，不久之后就有消息傳出，上海市政府將對一項名為“構建貨幣化住房補貼體系”的課題開會討論。復旦大學管理學院住房政策研究執行主任陳杰在其微博上表示，上海市早在2009年即已開始研究“構建貨幣化住房補貼體系”，并在2010年初就已經形成基本方案。他表示，此舉有望推動上海市建立起貨幣租金補貼體系，與公租房相銜接配套，實現政府補貼公租房租金。

　　事實上，在商報記者調查的過程中獲悉，作為公租房前身的“人才公寓”早已有房屋租金的補貼。

　　位于陸家浜路上的新世界假日匯晶酒店是老黃浦(在盧灣區與黃浦區合并前)較早一處人才公寓項目。據悉，該人才公寓按照政府部門協調、企業化管理、市場化運作操作原則進行租賃。租賃費用由政府、用人單位和租賃者本人各出三分之一。區人才發展資金將資助30%的租賃費用，一年下來，政府大約要為每個租賃者補助3萬元。

　　“這家酒店于2007年年底開業，一共80間客房，客房標準基本在每日200元左右。其中，我們會拿出一部分來做人才公寓的房源，具體數量是按照當月的客源來安排，目前保持在每個月30間左右。月租每間房間基本在5000元左右。”匯晶賓館的一位負責人向記者介紹，“一般來說，區政府的補貼會多一些，然后是企業的，個人支付每月固定的三檔是1800元、1500元、1200元。”據了解，該人才公寓從2009年7月開始啟動，“即使在世博期間，各家賓館的租金全部上調，但個人部分的租金我們沒有上漲過。一直按照較初的標準來收。”按照《黃浦區關于外灘金融集聚帶建設人才公寓實施辦法(試行)》規定，人才公寓的租賃者原則上為大學本科及以上學歷、學士及以上學位，與用人單位簽訂一年以上勞動合同且在上海無住房的人員。租賃合同為半年或一年一簽，累計租期一般不得超過三年。

　　由于設在匯晶賓館，人才公寓的設施配置和管理服務都達到三標準。房間內配有液晶電視、寬帶上網。公共區域內則設有自助小廚房、洗衣房、晾衣區、閱覽室等，同時提供停車便利。

　　“我們這個人才公寓是向工作在黃浦區、從事金融業的白領提供房源，較主要申請的幾個公司是如東方證券等一些證券公司。”上述負責人表示。

　　相關鏈接

　　既然公租房是面對夾心層，那么有“貴”的也會有“便宜”的。

　　商報記者了解到，上海松江區近期就推出了4500套“廉價”公租房，而這批房源主要面向的是來滬的外來務工人員。這個名為三新生活園區的項目占地面積10.4萬平方米，建筑面積為17萬平方米，用作公租房出租的有26幢7層樓高公寓，4500多套房源，每套公寓房約38平方米，內設獨立衛生間，配有空調、淋浴器等設施，并接通了無線網絡和有線電視等線路。同時，生活區內還設有健身房、超市等配套設施。

　　據悉，三新生活園區內的公租房每間可供四人租賃，每間900－1100元，平均每人每月的租金僅需要200多元。

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