隨著此輪調(diào)控政策日益深化，對于中高端市場沖擊作用也逐步被放大。在此背景下，星河灣率先宣布旗下上海區(qū)域內(nèi)兩大項目全線降價，就此開啟中高端項目此輪降價潮的先河，之后，“綠地海珀旭暉”所售住宅房源打出85折優(yōu)惠活動，再到松江新城“佘山瓏原”部分房源創(chuàng)下6折滬上優(yōu)惠幅度歷史新低紀錄，從這一系列降價標志性事件看，在調(diào)控政策絲毫不放松的當下，中高端項目降價隊伍逐漸壯大，期間也在向市場傳遞著以下幾大信號。

　　信號一：降價范圍由“全部房源”轉(zhuǎn)為“部分房源”

　　據(jù)觀察，近期中高端項目降價范圍由原先的全部房源正向部分房源所轉(zhuǎn)變。以“佘山瓏原”為例，該項目于上周推出30套特價房源，較低售價為30000元/㎡，僅是開發(fā)商原先報出均價(50000元/㎡)的6折。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認為出現(xiàn)此現(xiàn)象主要有以下兩大原因，其一：開發(fā)商通過推出部分降價房源的手段，更多地表明抱以“試水”態(tài)度。作為一個全新樓盤，并不存在降價引發(fā)老業(yè)主不滿的問題。但由于原先報價相對較高，客戶蓄水工作勢必存在諸多阻礙，而此次房源大幅降價后，如能得到市場頭肯，開發(fā)商就能對后續(xù)房源適當做出調(diào)整；倘若此次降價，市場接受度依然較低的話，則將通過其他方式來改善銷售遇阻的困境，此舉能夠獲悉購房者對于價格的接受度。其二：早前降價的中高端項目(浦東星河灣、閔行星河灣、綠地海珀旭暉等)，在采取大幅降價策略后，都換取一定量購購力入市，這給予手持中高端項目的開發(fā)商一定心理暗示，支撐后續(xù)項目降價范圍呈現(xiàn)縮小態(tài)勢。

　　信號二：降價方式由“直降”轉(zhuǎn)為“暗降”

　　部分項目高調(diào)采用直降活動后，對于推動銷售進度起到立竿見影作用，但也引起一定負面效應，從而容易引發(fā)老業(yè)主不滿。這使得后續(xù)進入降價隊伍的樓盤開始選用低調(diào)降價方式，盡力降低這一負面影響。以位于浦東張江板塊的“東郊紫園”為例，該項目近期舉辦一次投資產(chǎn)品活動，購購該樓盤的別墅房源，可將其交給開發(fā)商返租，就能一次性得到三年租金，而這部分租金將在房款總價中一次性抵扣。此舉雖然沒有打出直降口號，但實際上也是變相打折的做法，折扣讓利幅度達7折。由明降轉(zhuǎn)暗降，說明開發(fā)商并不想大舉降價旗號，這主要原因由于“東郊紫園”不同于其他中高端的公寓項目，前者屬于純獨棟別墅項目，原本一直被市場認為此類產(chǎn)品具備較強的保值升值功能，但在政策背景之下，持續(xù)幾個月零成交局面，也使“東郊紫園”不得不加入降價大軍。變相降價的手段，能夠避免造成老業(yè)主不滿，也能起到推動銷售節(jié)奏的作用。

　　信號三：中高端項目打出降價牌，民眾接受度各不同

　　中高端項目采取降價，是否行之有效，較終都必須通過市場來驗證。而據(jù)漢宇觀察，并非所有項目降價后，都能得到客戶大力響應。以“綠地海珀旭暉”為例，截止到19日，3月份該項目整體成交套數(shù)為34套，與前4個月合計成交套數(shù)(23套)相比，增長了11套，降價策略成效顯現(xiàn)，也支撐其成功躍居本月住宅成交寶座。

　　而“佘山瓏原”由于取得樓板價相對較高，勢必會抬高開發(fā)商定價水平，這使得項目折后價格仍不具備競爭力。以板塊內(nèi)的“中星佘山溪語”為例，該樓盤與“佘山瓏原”位置較近，且在售產(chǎn)品相似，目前均價28600元/㎡，這與“佘山瓏原”較低單價3萬元/㎡相比，價格優(yōu)勢已被體現(xiàn)。并且“中星佘山溪語”近期同樣采取85折的特價房策略。

　　據(jù)悉，目前前來售樓處咨詢的客戶數(shù)量有所增長，但實際購購意愿仍然并不強烈，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，截止到目前(3月20日)，“佘山瓏原”始終未能打破零成交的尷尬狀態(tài)，說明價格因素成為其成交過程中的一塊“絆腳石”。

　　從中看出，中高端項目大幅降價后，市場接受度仍然顯現(xiàn)出較大差異度，民眾對于產(chǎn)品自身及價格等方面，都有各自的考量。在樓市調(diào)控期內(nèi)，中高端項目置業(yè)者出手也相對謹慎許多。

　　信號四：中高端項目降價隊伍，二季度逐步將被擴充

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認為：“未來一段時間內(nèi)，調(diào)控政策絲毫不會出現(xiàn)放松勢頭。總結(jié)以往市場表現(xiàn)，板塊內(nèi)開發(fā)商取得地王地塊，又或是標志性的高端項目開盤銷售，就會產(chǎn)生一個積極信號，從而對于周邊普通住宅無論價格還是交易量都會起到推動作用。倘若對于中高端項目放松調(diào)控的話，這將會很大程度上影響本輪調(diào)控的整體效果。在此條件下，短期內(nèi)中高端項目仍將是政策嚴控對象，預計二季度此類型項目的降價隊伍將逐步被擴充。而類似于“東郊紫園”此類稀缺性產(chǎn)品，是否會跟進，也出現(xiàn)一波降價潮，還必須視手持獨棟別墅產(chǎn)品的開發(fā)商資金情況而定。”

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！