2012年新建豪宅步入“歇火行情”，近6周周均成交7.6套

　　2011年本市此前三個季度成交尚可的單價在5萬元/㎡以上的豪宅成交在該年四季度出現較為明顯的回落，而一方面在前期積累需求的釋放和限購令繼續阻礙下，交易節奏進一步放緩；另一方面，隨著季節性及價格預期的轉變等因素，豪宅市場成交低迷這一現象正呈現貫性發展，延續至2012年初的豪宅市場。

　　據21世紀不動產上海區域市場統計顯示，年初至今(截止至2月28日，下同)全市單價在5萬元/㎡以上的新建商品住宅共成交109套，同比下降65.3%；占商品住宅總成交套數的2.2%，較去年同期減少0.7%；總成交金額累計21.6億元，同比回落55%；成交均價約為6.54萬元/㎡，同比下降5.8%。

　　另據數據顯示，自今年1月以來，豪宅交易市場各周成交除頭2周平均成交在26套外，剩余至今的6周周均成交只達7.6套。而從月度成交數據來看，1-2月間豪宅合計成交的109套，不及去年1月275套的40%。

　　供應方面，今年前2月預售證的較低報價在4萬元/㎡以上的供應項目僅3個，合計供應面積約為3.5萬㎡，168套，分別占總供應的10.1%、6%。高端住宅中別墅類型的項目更是在2012年近8周內4次出現斷供情況。

　　隨著去年四季度樓市預期轉向后，豪宅市場成交除個別降價項目外，其他項目多去化不佳、供過于求的現象較為明顯，再加上近期季節性因素的干擾，因此高端項目開發商的推盤意愿不強。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，2011年調控后，樓市在限購局面下市場交易對象主要來自剛需及改善性需求，豪宅也不例外。但豪宅市場的此類需求多為前期積壓后的集中釋放，釋放后其動力會迅速減弱，因此在去年末出現階段性回升后近期交易明顯回落也屬常理。在如今樓市低迷的局面下，豪宅消費者更加會選擇理性思考，打造豪宅產品的開發商亦需提升產品“差異化”以求突出重圍。

　　二手房高端板塊成交出現回暖

　　新房豪宅市場成交低迷，但二手高端住宅聚集區域近期卻出現了節后逆勢回升行情。據21世紀不動產上海區域市場對旗下位于長寧古北、浦東聯洋、陸家嘴等高端二手聚集區域門店抽樣調查顯示，該些區域近期紛紛出現回升行情，上門帶看量較年初有50%的提升，其中該些區域總價適中的中端房源是此次成交的主力軍。

　　21世紀不動產上海銳豐新古北店分行經理劉俊龍透露，近期板塊內二手房源的成交的確出現了較為明顯的回升，回升幅度較節前達三成以上，購房者以置換和剛需為主，其偏愛500萬左右的中端房源為主，往往一些誠意房東適度下調價格后都能吸引到意向客戶的關注。而在成交氛圍漸好下，此前少人問津標的在千萬以上的御翠豪庭二手房源也逐步出現連續成交的情況。

　　“與如今新房豪宅所供應的房源多為高總價、的房源不同，本市核心二手高端板塊不乏總價適中的二手房源，故其也更受當前高端板塊潛在購房需求追捧?！秉S河滔對記者說道。以今年1月份為例，面積在140㎡以上的新房成交房源其均價達3.75萬元/㎡，而該月二手房成交面積在140㎡以上所有房源其均價則約為2.8萬元/㎡。

　　不過黃河滔表示，近期無論是頭套房貸款亦或是普通住宅標準變更等一系列樓市利好，其政策受益面主要以頭套房剛需為主，與二手高端住宅的潛在客戶并無太大聯系。而此次二手高端成交回暖多為積壓需求長期觀望后的適度入市及前期季節性底部的反彈，未來能否長期處于成交的回暖通道中，有待后續其他利好助推“破冰”。

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