近日，上海市調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)即將出臺(tái)，市場(chǎng)上哪些板塊、哪種房型、哪些樓盤(pán)因此而“身價(jià)下降”，成為普通房？這給購(gòu)房者帶來(lái)了什么樣的影響？購(gòu)購(gòu)哪種房子更受益？記者分頭進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　二手房受益多剛需客忙入市

　　內(nèi)環(huán)兩天賣(mài)9套 全是普通房

　　九間伴高端經(jīng)理季云表示，我所在的浦東陸家嘴、塘橋、梅園板塊，整體市場(chǎng)有明顯回暖趨勢(shì)。這三個(gè)板塊內(nèi)的九間伴門(mén)店，兩天成交9套，全部是符合新標(biāo)準(zhǔn)的普通住房。比如陸家嘴繁榮昌盛小區(qū)，1996年－1997年的房子，三房都在280－300萬(wàn)元左右，按照之前內(nèi)環(huán)內(nèi)245萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，屬于非普通房，而按照新標(biāo)準(zhǔn)，就變成普通房了，稅費(fèi)可以節(jié)省5萬(wàn)－10萬(wàn)元，客戶(hù)都很開(kāi)心。塘橋板塊的金浦花苑，總價(jià)300萬(wàn)－330萬(wàn)元，也是非普通房變普通房的例子。

　　中環(huán)次新房 購(gòu)就省10萬(wàn)元

　　漢原長(zhǎng)島分行經(jīng)理孫維新表示，浦東新區(qū)中外環(huán)面積稍大的老工房以及一些2000年后的次新房都劃歸普通房行列，一套200萬(wàn)元的房子，以購(gòu)家到手價(jià)計(jì)算，可以節(jié)省10萬(wàn)元的稅費(fèi)，相當(dāng)于裝修款。

　　2月以來(lái)，市場(chǎng)明顯回暖，帶看量同比增長(zhǎng)兩至三倍。原來(lái)，市場(chǎng)的主力戶(hù)型是150萬(wàn)元左右小兩房，政策出臺(tái)后，內(nèi)外環(huán)間總價(jià)在200萬(wàn)元上下的較大戶(hù)型房源，內(nèi)環(huán)內(nèi)330萬(wàn)元以下的房子開(kāi)始啟動(dòng)。政策的引導(dǎo)作用在市場(chǎng)表現(xiàn)得非常明顯。

　　外環(huán)公寓基本都“普通”

　　太平洋閔行區(qū)大區(qū)經(jīng)理朱中鎖表示，閔行莘松板塊、七寶九亭板塊成交量提高明顯。這些板塊的公寓住房基本都涵蓋在新的普通房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)了，這對(duì)區(qū)域的剛需購(gòu)房者是個(gè)大利好。

　　剛需忙入市小陽(yáng)春可期

　　孫維新表示，部分剛需購(gòu)房者結(jié)束觀望，開(kāi)始出手購(gòu)房了，交易速度比年前有明顯提升，快的上午看，下午就定了。

　　季云表示，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，更符合市場(chǎng)實(shí)際，各個(gè)檔次房源的比例更合理了，購(gòu)購(gòu)較低價(jià)位房子的老百姓得到了實(shí)惠，促進(jìn)了市場(chǎng)成交。但新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)陸家嘴板塊內(nèi)的豪宅市場(chǎng)沒(méi)有影響，因?yàn)檫@里的豪宅總價(jià)都在400萬(wàn)元以上。

　　朱中鎖認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策針對(duì)剛性需求的調(diào)整和松動(dòng)，讓目標(biāo)為300萬(wàn)元以下房源的剛需客感覺(jué)，市場(chǎng)的底部已經(jīng)到了，擔(dān)心市場(chǎng)回暖后房?jī)r(jià)上漲，所以快速簽約購(gòu)房。預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交會(huì)繼續(xù)活躍，三、四月傳統(tǒng)的小陽(yáng)春會(huì)如期而至，但房?jī)r(jià)暫時(shí)沒(méi)有上漲的可能。

　　一手房喜迎新普房標(biāo)準(zhǔn)

　　一周成交20套的八樓盤(pán)八成以上都是普通房

　　普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的消息公布后，給一手房銷(xiāo)售注射了一劑 “興奮針”。不少樓盤(pán)都搭著政策的順風(fēng)車(chē)發(fā)力銷(xiāo)售。 2月13日-2月19日一周成交超過(guò)20套的8個(gè)新盤(pán)中，普通房占了八成以上。外環(huán)外樓盤(pán)受惠。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示： 2月13日-2月19日一周全市新建商品住宅成交752套、 8.34萬(wàn)平方米，環(huán)比提升34.1%、 27.04%；成交均價(jià)2.06萬(wàn)元/平方米，環(huán)比回升0.76%。

　　從成交數(shù)據(jù)上看，內(nèi)外環(huán)間，尤其是外環(huán)外的新盤(pán)受普通房標(biāo)準(zhǔn)新政影響，該周成交突破20套的8個(gè)新盤(pán)中， 5個(gè)樓盤(pán)位于外環(huán)外，除了“新城憶華里”成交的20套住房中有5套是非普通住房，其余皆為普通住房。該周總計(jì)成交237套，普通住房為207套，所占比例為87.3%。

　　一些新盤(pán)借力 “試水”。浦東唐鎮(zhèn)的畢加索小鎮(zhèn)于2月18日舉辦一場(chǎng)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，主力小三房總價(jià)降至160萬(wàn)元以下，正好邁進(jìn)了普通房門(mén)檻，如此優(yōu)惠之下， 100套房源基本賣(mài)光。開(kāi)發(fā)商僅優(yōu)惠兩天后就取消活動(dòng)恢復(fù)原價(jià)。

　　受政策利好影響，新盤(pán)供應(yīng)也開(kāi)始放量。數(shù)據(jù)顯示，上周全市新建住宅新增供應(yīng)面積共計(jì)11.8萬(wàn)平方米，環(huán)比提升207.13%，為2012年前7周頭次突破10萬(wàn)平方米。

　　早購(gòu)半年多花17萬(wàn)元

　　購(gòu)了非普房的傷不起

　　早購(gòu)半年多花17萬(wàn)元。購(gòu)房不到半年的薛小姐，現(xiàn)在越來(lái)越覺(jué)得，自己當(dāng)初購(gòu)房的決定有些莽撞。盡管購(gòu)房至今不到半年，但是新盤(pán)打折降價(jià)的越來(lái)越多，房?jī)r(jià)降聲一片，二手房也有不少開(kāi)始降價(jià)。再加上，如今普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，如果現(xiàn)在出手，可以省10萬(wàn)元左右稅費(fèi)，等于房?jī)r(jià)平白無(wú)故降6%。

　　2011年5月，薛小姐夫婦在楊浦區(qū)內(nèi)中環(huán)間購(gòu)了套70多平方米的二手房，170萬(wàn)元。房子貼著內(nèi)環(huán)線外側(cè)，但是實(shí)實(shí)在在的中環(huán)房，根據(jù)當(dāng)時(shí)的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，“單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)內(nèi)套總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)外環(huán)間140萬(wàn)元/套、外環(huán)外98萬(wàn)元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等”，該房是非普通住房，由于交易方式是到手價(jià)，雙方稅費(fèi)和中介費(fèi)都需薛小姐承擔(dān)。該房過(guò)了5年，但仍需繳納差額營(yíng)業(yè)稅5.65%，契稅3%，由于這套售后工房當(dāng)時(shí)購(gòu)下來(lái)非常便宜，雖然是差額繳納營(yíng)業(yè)稅，也近似于全額繳納。

　　薛小姐計(jì)算了下，根據(jù)較新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自己這套房子總價(jià)在200萬(wàn)元以下，是不折不扣的普通房，如果現(xiàn)在購(gòu)的話(huà)，營(yíng)業(yè)稅沒(méi)了，契稅少了，可以省稅費(fèi)10萬(wàn)元還多?！暗扔诜?jī)r(jià)平白無(wú)故降6%，再加上現(xiàn)在購(gòu)房比那時(shí)還便宜，總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在出手購(gòu)這套70多平方米的房源，可以輕輕松松打9折。 ”

　　畢加索小鎮(zhèn)主動(dòng)降價(jià)

　　100套優(yōu)惠房賣(mài)“脫銷(xiāo)”

　　浦東唐鎮(zhèn)“畢加索小鎮(zhèn)”主動(dòng)優(yōu)惠降價(jià)，90平方米左右的小三房由180萬(wàn)元左右降到160萬(wàn)元以?xún)?nèi)，從非普房變身普通住宅。這一“變”，讓購(gòu)房者嘗到了實(shí)惠。 2月18日周六開(kāi)盤(pán)，僅周末兩天，“畢加索小鎮(zhèn)”此次推出的100套房源就“脫銷(xiāo)”了。

　　2月20日，房地產(chǎn)時(shí)報(bào)從售樓處得知，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取消優(yōu)惠活動(dòng)，恢復(fù)原價(jià)。售樓員表示100套房子基本上賣(mài)光了，現(xiàn)在剩下一些1樓2樓的房源，也恢復(fù)原價(jià)，不再享受優(yōu)惠。下一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間和價(jià)格還未定。

　　目前“畢加索小鎮(zhèn)”在售的是二期房源，之前售完的一期房源90平方米的小三房?jī)r(jià)格在180萬(wàn)元左右。此次開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)商搞了一次團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，聽(tīng)說(shuō)消息的購(gòu)房者紛紛前來(lái)購(gòu)房。一位購(gòu)購(gòu)了5樓89平方米小三房的業(yè)主透露，成交價(jià)為153萬(wàn)元。大部分房源的成交價(jià)在160萬(wàn)元以?xún)?nèi)，均價(jià)在1.7萬(wàn)元左右，這一價(jià)格正好擠進(jìn)3月1日起正式調(diào)整的普通房標(biāo)準(zhǔn)線內(nèi)。算下來(lái)購(gòu)房者不僅享受了實(shí)惠的房?jī)r(jià)，先進(jìn)住房的購(gòu)房者還能享受到契稅優(yōu)惠，一下子從3%變成1%，以150萬(wàn)元總價(jià)計(jì)，就又節(jié)省了3萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)又打了個(gè)9.8折。

　　雖然“畢加索小鎮(zhèn)”的開(kāi)發(fā)商恢復(fù)了原價(jià)，但是這一“試水”，可見(jiàn)唐鎮(zhèn)作為張江高科技園區(qū)的“后勤基地”，廣大“張江男”、“張江女”對(duì)當(dāng)?shù)氐姆吭催€是有著迫切需求的。只不過(guò)這一需求是需要通過(guò)降價(jià)來(lái)創(chuàng)造的。對(duì)于急著回籠資金的開(kāi)發(fā)商而言，跟著政策賣(mài)房，未嘗不是個(gè)好機(jī)會(huì)。

　　房屋“共有權(quán)”轉(zhuǎn)讓被稅阻

　　普通房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整促執(zhí)行

　　合伙購(gòu)房后出現(xiàn)糾紛，王先生和李小姐就共同購(gòu)購(gòu)的兩套房子如何分割打起了官司。法院終審判決兩套位于婁山關(guān)路上的房子歸王先生所有，李小姐應(yīng)配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。王先生補(bǔ)償李小姐128萬(wàn)元。

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