判決雖下，但在過戶時卻遇到了困難。稅務局認為兩處房產評估價分別為324萬元和332萬元，應該按照該價格的一半進行申報并繳納有關的營業稅、契稅、個人所得稅等。按照該價格的一半，參照以前的普通房標準也超過140萬元，屬于非普通房，當時兩套房子購購時價格分別為88萬元和84萬元，即使滿5年也要征收全額5.55%的營業稅，兩套房子僅營業稅就將近18.5萬元。營業稅應該由賣方支付，李小姐不肯。雙方為此爭執不下。而且律師認為，房屋評估價格較高，但該兩處房地產登記為“共同共有”，而非“按份共有”，更非“轉讓房產價值一半”。因此是雙方轉讓的是以128萬元作價的房屋“共有權”，應該按照 128萬元征稅。

　　此次普通房標準調整，內外環間普通房標準從140萬元調高至200萬元/套，這兩套房子正好邁進了受惠的門檻。一旦成為普通房，已滿5年可以免交營業稅，省了一大筆交易費用，促成案子的執行。

　　中遠兩灣城兩房受惠

　　交易成本降低促成交

　　此次普通住房標準調整，中遠兩灣城的兩房成了的受惠對象，一下子進入普通房行列，交易稅費大幅降低，極大地拉動了成交。

　　中遠兩灣城是內環內超級大盤，160多萬平方米，1萬多套住宅，是普陀區的二手房成交“大戶”，不論在樓市淡季還是旺季。盡管中遠兩灣城內房型眾多，但主力房型是90多平方米到120平方米之間的兩房。盡管中遠兩灣城相對周邊同類樓盤的二手房價格要低一些，但由于近些年來市場交易價格的整體上漲，其成交價格較高時候單價過了3萬元大關，若到交易去評估的話，中遠兩灣城的單價也在2.5萬元/平方米以上。按照現行普通商品房較高245萬元/套的標準，中遠兩灣城的兩房基本都屬于非普通商品房。而即將于3月實施的新普通商品房標準，內環內的較高限額提高到330萬元/套，按照目前中遠兩灣城的二手房成交價格，基本所有的兩房都將回歸普通商品房了。

　　陳先生是中遠兩灣城一期的業主，有一套109平方米的大兩房，幾年前他又貸款購購了中遠兩灣城四期沿蘇州河的大三房。陳先生一直想賣掉一期的兩房，以減少自己高額的還貸壓力。當陳先生去交易咨詢賣房要繳的稅費時他著實嚇了一跳：自己10年前購的一期這套房總價近40萬元，想賣出的總價為290萬元，按照非普通商品房計算，要繳納的主要稅收為差額5.55%的營業稅，以及總成交價2%的個調稅，稅費“毛估估”接近20萬元。若將這個巨額稅費讓購家承擔，房屋總價就變成310萬元，而且購家要繳的1%中介費加上3%的購房契稅，還要超過11萬元。購賣雙方接近30萬元的稅費自然也成了陳先生賣房難的擋路石。

　　現在，陳先生看到了希望，新普房標準將于3月實施，陳先生按照新標準算了一下：他賣出滿5年非先進一套住房，因為他的兩房重新劃歸普通商品房，所以差額5.55%免征了，而個調稅也從原來的2%降為1%。陳先生賣出這套房現在要繳的稅大概3萬元不到，相比之前的計算要少繳17萬元之多。而對于購家來說也節省了，購家的契稅也減半收取，只要繳成交總價的1.5%即可。

　　普通房與非普通房稅費繳納知多少

　　普通住房標準放寬了！然而，不少讀者來信反映，計算交易成本是件“復雜工程”，滿五年和不滿五年，先進和不是先進住房，稅費標準都不一樣，普通人要算清楚，不是件容易的事情。《房地產時報》特地搜集各區目前執行的房產轉讓稅收標準供讀者參考。

　　內環內

　　次新房受益遠超老工房

　　新普通住房標準公布后，房報記者調查發現，內環內的老工房因掛牌價本就在原標準范圍內，所以此次標準調整并沒有受惠太多。比如，黃浦內環的西凌家宅，掛牌房源總價集中在70萬元－220萬元價格段，個別房源掛牌290萬元；徐匯內環日暉六村，掛牌房源總價集中在80萬元－185萬元，只有加層后的三房掛牌270萬元；浦東陸家嘴的濰坊五村，掛牌房源總價集中在70萬元－140萬元價格段。像這些老工房，按照2008年版內環內總價245萬元的普通住房標準，本就在范圍內。因此，此次調整對大部分內環內老工房而言，意義不大。

　　相反，次新房成了內環內受益的部分。明顯的當屬中山公園板塊的凱欣豪園。 50多平方米的一房，掛牌價集中在230萬元－320萬元，90多平方米的兩房在330萬元－270萬元之間。如按照原標準，大部分都歸為非普通住房，而如今，有些降點價，也能擠入330萬元以內的普通住房范圍。如此一來，稅費減免不少。

　　舉例：凱欣豪園，57.82平方米，一室一廳，掛牌價270萬元。若業主2010年以200萬元購入(無原始發票)，如今獲利70萬元拋售，繳納稅費如下：

　　按照“2008年版”被歸為非普通住宅：

　　1、營業稅：270萬元×5.65%＝15.12萬元；2、個人所得稅：270萬元×2%＝5.4萬元；3、交易手續費：2.5元/平方米×57.82＝144.55元

　　按照“2012年版”被歸為普通住宅：

　　1、營業稅：270萬元×5.65%＝15.12萬元；2、個人所得稅：270萬元×1%＝2.7萬元；3、交易手續費：2.5元/平方米×57.82＝144.55元

　　內外環間

　　老工房一下子“解套”了

　　在內外環間，房齡8年以上的房子得益不少。房報記者調查發現，諸如中原板塊的市光四村、黃興公園的浣沙四村、仙霞板塊的芙二小區等，都被劃入普通住房范圍內。而以往超過140萬元的房源都要被列為非普通住房，滿5年交易和不滿5年交易的稅費相差很多。彭浦新村附近的中介業務員介紹說，去年第四季度開始，虹口、楊浦、閘北拋出一批老工房，都是共有產權保障房(準經適房)家庭為購房而售房籌錢，一旦非普通住房變為普通住房，對他們而言得益不少，既能加快賣房速度，還能節約成本，多籌錢購共有產權保障房(經適房)。

　　舉例：芙二小區，65平方米，三室一廳，掛牌價145萬元。若業主當初以80萬元購入，滿5年后出售，且不是先進住房，不能提供出原始發票，繳納稅費如下：

　　按照“2008年版”被歸為非普通住宅：

　　1、營業稅：145萬元×5.65%＝8.1925萬元；2、個人所得稅：145萬元×2%＝2.9萬元；3、交易手續費：2.5元/平方米×65＝162.5元

　　按照“2012年版”被歸為普通住宅：

　　1、營業稅：免；2、個人所得稅：145萬元×1%＝1.45萬元；3、交易手續費：2.5元/平方米×65＝162.5元

　　外環外

　　購新房皆是普通房

　　按照新版普通商品住房標準，外環以外只要總價低于160萬元的，都算普通住房，相比原來的98萬元/套提高了62萬元/套。細算下來，一手房得益高于二手房，因此購購一手房減免契稅顯得更容易些。

　　新浪樂居對上海所有在售樓盤統計顯示，在本次普通商品房標準調整后，外環外將有超六成項目成為普通房。而中環也有約兩成樓盤成為普通房，內環普通房樓盤仍不足5個。 21世紀不動產的一份數據印證了這個觀點。 2011年12月，該月成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年普通住宅標準的房源，內環內占比約為21%，內外環之間占比僅為5.4%，外環外則為19.3%。按照新標準統計，則該月內環內占比為29%，內外環之間占比為24%，外環外則為67.9%，其中內外環及外環外兩區域占比大幅提升。

　　舉例：美蘭湖中華園，美蘭湖板塊，87平方米，在售新盤，1.65萬元/平方米，總價優惠5萬元，再享貸款購房9.4折，優惠后總價140萬元，購房者繳納稅費如下：

　　按照“2008年版”被歸為非普通住宅：

　　1、契稅：140萬元×3%＝4.2萬元；2、交易手續費：2.5元/平方米×87平方米＝217.5元；3、登記費：80元/套；4、圖紙費：25元/套；5、權證印花稅：5元/套

　　按照“2012年版”被歸為普通住宅：

　　1、契稅：140萬元×1.5%＝2.1萬元(如果購購的是先進住房則為140萬元×1%＝1.4萬元)；2、交易手續費：2.5元/平方米×87平方米＝217.5元；3、登記費：80元/套；4、圖紙費：25元/套；5、權證印花稅：5元/套

　　二手房交易稅費表

　　房產稅計算方式：成交價×70%×稅率

　　單價低于2.6896萬元，適用稅率0.4%；單價高于2.6896萬元，適用稅率0.6%

　　政策鏈接新普通房標準及稅費規定

　　一、關于普通住房標準調整可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

　　1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

　　2、單套建筑面積在140平方米以下；

　　3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套。上述標準自2012年3月1日起執行。

　　二、關于契稅政策

　　(一)對個人購購普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)先進住房的，減半征收契稅。對個人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

　　(二)個人購購的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。

　　三、關于個人所得稅政策對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　四、個人住房轉讓營業稅政策個人將購購不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購購超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購購超過5年(含5年)的普

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