隨著一年多的房地產調控，全國樓市成交量持續低迷，房價下降的效果也已經逐漸顯現。龍年春節，各地樓市成交紛紛出現量價同比下降的景象。而隨著樓市的慘淡開局，購房者也開始思考這樣一個問題：現在是否可以出手購房了？2012年，何時才是較合適“抄底”的購房時機？

　　二手房業主讓價幅度超一成

　　【案例】

　　小劉是廣州某事業單位的員工，一直夢想能在廣州購一套屬于自己的房子。從去年底開始，小劉開始聯系中介看房。三個月左右的看房歷程，恰好趕上了此輪樓市走低的大潮。小劉明顯感覺到樓市開始進入“購方市場”。

　　二手樓市開始進入購方市場

　　龍年春節過后，小劉迅速在海珠區中山大學附近拿下了一套建筑面積為36平方米的高層南向小戶型，總價66.2萬元，單價1.84萬元/平方米左右。小劉說，這個價格在老城區比較合適，業主讓價也超過了10%，自己挺高興的，“算是抄了一個小底”。

　　2008年大學畢業的時候，小劉正趕上了上輪樓市的低潮。從2007年暴熱到2008年的速凍，當時的樓市一片哀鴻遍野。2008年底，在銀行工作的同學建議小劉在珠江新城購一套小戶型，說是能幫他將貸款做到“零頭付”。

　　“太可惜了，當時收入不高，沒敢購。”小劉遺憾地說，雖然如今單價動輒3萬元/平方米的珠江新城房價彼時僅要1萬多元，但由于剛畢業不久，按照做高評估價來貸款購房的月供額和他月收入差不多，較終還是沒敢下手。

　　小劉沒想到的是，2008年的房價下跌僅僅是曇花一現。之后廣州樓市和國內大部分城市一樣，坐上了年年躥升的“火箭”，直到2011年下半年才終于開始逐漸停漲，并調頭進入下降通道。

　　去年10月份，小劉陪著一位同屆畢業的同事一起看了幾套房子，發現受到限購等調控政策影響，當時全國各地的樓市都已經普遍出現停漲，關于各種樓市下行的報道也開始紛紛出現。

　　這時，一直沒購房的小劉才發現身邊不少年輕同事都陸續購了房子。想起當初錯過的“零頭付”和此后兩三年內房價翻番的資產增值機會，小劉開始有些焦慮。因為房租上漲和工作變動等原因，小劉工作三年多搬了三次家，每月房租支出也漲到了2000元左右。

　　算下來，小劉每月房租跟購一套小戶型的月供相差已經不大。而隨著工作年限的增加，他的月收入也從每月五六千元漲到一萬多元，銀行戶頭上的存款近20萬元。研究政策走勢后，小劉給自己暗暗制定了一個購房的時間表：年底開始看房，2012年一到二季度入手購房。

　　區成頭次置業頭選

　　從去年11月開始，小劉和幾個差不多年紀的同事經常在周末相約看房。較開始，他和同事都更多地把目光聚焦在新樓盤身上。當時恰逢不少新盤出現“大降價”的行情，例如海珠區赤崗板塊的縱橫國際公寓，就曾傳出“一夜單價驟降1萬元/平方米”，吸引了小劉和同事興沖沖跑去看房。

　　看新盤的結果多少有些令人失望。降價的樓盤大多原本價格都偏高，或者存在產權年限縮水、戶型結構不好、位置較為偏遠等問題。小劉的頭付預算在20多萬元，按三成頭付計算，總價只能在60萬-80多萬元之間。掃了一圈新盤后，小劉發現，就這樣的預算在市區基本很難購到新房。

　　“我還是想購在市區。”小劉認為，對他這樣處于事業上升期，又喜歡熱鬧的年輕人而言，郊區盤在交通、商業配套上都難以滿足需求。市區樓盤不管是現在自住的便利性，還是三五年之后換房的保值、租金上漲幅度都會更高一些。在糾結了一陣之后，小劉還是把目光轉移到了市區二手房上。

　　為了找房更有條理性，小劉又做了一個Excle表格，把在網上“海選”找到的房子進行歸類整理，然后聯系中介實地看房，根據現場觀察的情況來對這些候選房進行排序。經過一段時間的梳理，大致列出了一些關注的板塊和樓盤。

　　因為工作單位在珠江新城附近，小劉一直都和同事在附近租房住，珠江新城、五羊新城板塊的交通、生活便利條件和年年上漲的房租都給小劉以深刻的印象。他決定以單位為圓心，在地圖上畫大致一條半徑10公里的圈，找圈內質素較高的二手房。這個范圍東到東圃、車陂，北到白云山附近的同和，西到大坦沙，南到海珠區南岸。

　　二手樓價格松動

　　在小劉幾乎涵蓋整個廣州城區的選房單上，天河區的天河公園板塊、車陂板塊，海珠區的濱江東板塊、廣州大道南板塊、赤崗板塊、中大板塊成為關注的對象。而像越秀、荔灣等核心老城區，以及白云區的廣州大道北一帶，或因為樓齡過于老舊，價格又比較高，或是相關環境配套都不太好而成為次優選項。

　　經過一輪密集的看房，小劉看中了分別位于天河公園、廣州大道南和中大板塊的三個小復式。雖然從單價上看小復式要比同地段的二手房價格略高，但是考慮層高比較高，能隔成兩層，使用面積普遍能達到150%左右，非常受年輕人的歡迎，租價也比平層住宅高了不少。

　　“過年前后業主心態明顯軟化了。”小劉說。到春節前的1月份，小劉差不多把幾個關注板塊在售的二手小戶型都掃了一遍。也就在這個時候，此前一直相比新盤堅挺的二手房市場也出現了松動。1月初，有中介給小劉打電話說，有一套濱江東的豪宅盤業主甩賣，單價降到1.5萬元/平方米。

　　雖然這套物業較終因為總價過高，較后并未成交，但小劉還是嗅到了一絲二手房市場即將發生變化的氣息。春節假期過后，小劉從老家回到廣州。剛回兩天，就有幾個中介打電話催促小劉和業主見面談價，并稱業主愿意降價或者承擔部分稅費。

　　相比之下，海珠區的二手盤受新盤連續降價開盤影響，價格松動明顯。考慮到看中的幾套小復式都不過五年，盡管總價不高，加上營業稅的頭付卻接近預算的上限。小劉較終還是選擇了中大附近一套正南向的一房一廳高層小戶型。因為市場上價格合適的南向小戶型放盤不多，較為搶手，小劉很快就和業主見了面。

　　讓小劉意外的是，年前開價75萬元的業主心態明顯發生了變化。小劉見面后還價65萬元，業主簡單談判后66.2萬元成交，還答應附全屋家坐擁電。算下來，業主讓價幅度達到了近12%，這讓小劉改變了計劃，迅速簽約。

　　今年上半年樓市仍將調整

　　【市場】

　　對于短期房價走勢，除了政策和房企及業主的資金狀況外，市場供求狀況也是重要的因素。近期某大型地產研究機構的《10大典型城市住宅存銷比報告》，對此進行了深入的分析和研究。結果發現，當前一二線城市的房地產市場：形勢是嚴峻的，道路是曲折的，降價是必然的。

　　《報告》顯示，截至2011年12月底，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，與去年同期相比，新增1690萬平方米庫存量，增長約39.22%，環比上月新增4.05%，庫存量處于高位運行狀態。

　　其中，一線城市中廣州、上海、北京增幅較為明顯，平均增幅較去年同期增長約五成左右。而在二線城市中，杭州的庫存量達到343萬平方米，同比增幅高達92.5%，居典型東部二線城市增幅之頭。庫存量的繼續增長，反映出年底樓市依舊低迷，雖然多數城市房價有所松動，部分開發商也開始打折促銷，但是仍難以帶動樓市的整體回暖。

　　截至2011年12月底，10個典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，再度創下近兩年來的新高，典型城市新建商品住宅存銷比已經連續2個月處于過大區間。去年年末，盡管房價環比漲幅開始下降，開發商加速推盤并加大打折促銷的力度，但是受“購漲不購跌”心理的驅使，不少購房者開始選擇持幣觀望。

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