日前，二手房市場(chǎng)讓價(jià)幅度開(kāi)始愈加明顯。然而出人意料的是，在此形勢(shì)下，建造年代稍久的二手房要比次新房更為走俏。

　　中介機(jī)構(gòu)抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，2011年全年原房東持有滿5年以上再掛牌出售的房源占據(jù)交易的主流，約占總成交套數(shù)比例的60%。而自去年8月起，該占比逐月加速向上，至2011年12月5年以上房源的比例已經(jīng)占市場(chǎng)總成交的69%，為年內(nèi)較高，且從市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看，該比例還在繼續(xù)上漲。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，頭先，該些成交的房東持有滿5年二手房源的業(yè)主多有置換，在如今部分新房高調(diào)降價(jià)下，其以小換大、以舊換新的意愿較為強(qiáng)烈。

　　其次，隨著購(gòu)方市場(chǎng)的確立，當(dāng)前二手房交易過(guò)程中交投雙方稅費(fèi)各付的情況越來(lái)越多。交易中地位顯著提升的購(gòu)房者對(duì)業(yè)主提出的到手價(jià)不再“屈服”，這也在一定程度上影響了那部分未滿5年，需自身支付高額稅費(fèi)的業(yè)主心態(tài)。

　　據(jù)了解，一套業(yè)主持有未滿5年的二手住宅掛牌交易，雙方需要繳納房屋總價(jià)約8%-11%不等的交易稅費(fèi)；倘若滿5年，其二手交易稅費(fèi)成本優(yōu)勢(shì)明顯，較未滿5年房源稅費(fèi)節(jié)約6%。

　　黃河滔給筆者算了一筆賬：以一套90平方米，總價(jià)200萬(wàn)的房源為例，如此前以150萬(wàn)購(gòu)入，那么對(duì)于滿5年的普通住宅而言，房東要繳稅費(fèi)225元；而對(duì)未滿5年的普通住宅，房東繳納數(shù)額竟多至13.1萬(wàn)元。

　　專家指出，如此巨大的稅額差異，讓二手“舊房”比次新房更順利地達(dá)成交易。

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　　供應(yīng)同比激增逾八成 剛需盤(pán)或集中“血拼”

　　數(shù)據(jù)顯示，截至1月20日，2012年2月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有20個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比1月份8個(gè)的預(yù)開(kāi)盤(pán)量大幅提升150%；同比2011年2月較終11個(gè)的開(kāi)盤(pán)量漲幅同樣高達(dá)81.8%。

　　筆者發(fā)現(xiàn)，近期預(yù)開(kāi)項(xiàng)目所處位置高度集中于剛需大區(qū)。預(yù)計(jì)將于2月入市的20個(gè)項(xiàng)目中，大浦東總計(jì)預(yù)推7盤(pán)居頭；其次為嘉定，有4盤(pán)入市，占比20%。與此形成鮮明對(duì)比的是，有8個(gè)區(qū)縣呈現(xiàn)零開(kāi)盤(pán)。

　　地產(chǎn)分析師湯正魏認(rèn)為，浦東與嘉定是2011年末成交量較為突出的兩個(gè)區(qū)縣，該兩區(qū)也是滬上”以價(jià)換量”的始發(fā)地，雖然隨著年末搶收潮的結(jié)束巨額優(yōu)惠項(xiàng)目也有所減少，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然較強(qiáng)，農(nóng)歷新年剛過(guò)就有較多的項(xiàng)目扎堆入市，或想提前開(kāi)始血拼，以減輕下半年在銷售和資金鏈上的壓力。

　　事實(shí)上，剛需盤(pán)提前血拼的意圖已經(jīng)在優(yōu)惠措施上有所體現(xiàn)。但嘉定、浦東兩大區(qū)域在優(yōu)惠上的表現(xiàn)則大相徑庭。嘉定以降幅為先，而浦東則以數(shù)量取勝。

　　預(yù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月房?jī)r(jià)降幅的是嘉定區(qū)，雖然優(yōu)惠項(xiàng)目環(huán)比1月的24個(gè)減少了8個(gè)，但降幅已達(dá)到了33.3%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，由于嘉定區(qū)項(xiàng)目類別比較單一，大多數(shù)都屬于低總價(jià)的剛需項(xiàng)目，迫于成交壓力在年前紛紛進(jìn)行促銷搶收活動(dòng)，所以推出了大量的優(yōu)惠，造成1月嘉定區(qū)優(yōu)惠項(xiàng)目數(shù)量增幅達(dá)到100%。而到了2月以后，部分項(xiàng)目由于銷售任務(wù)告一段落，又或者已經(jīng)完成了搶收指標(biāo)，所以又紛紛取消了促銷活動(dòng)，導(dǎo)致在2月份嘉定區(qū)的優(yōu)惠項(xiàng)目數(shù)量又出現(xiàn)了大幅下滑的局面，但這并不意味著開(kāi)發(fā)商促銷意圖降低。

　　至于大浦東，雖然在2月打折優(yōu)惠項(xiàng)目數(shù)量上也有小幅的下降，但憑借其地域廣闊，區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)眾多，所以依舊以38個(gè)促銷樓盤(pán)繼續(xù)蟬聯(lián)打折優(yōu)惠數(shù)量榜頭。

　　此外，專家提醒，上海降低普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之后，對(duì)于集中分布在外環(huán)的潛在剛需客群而言，可以節(jié)省很大一筆費(fèi)用，對(duì)市場(chǎng)也能有一定的推動(dòng)作用。因此，一批“新普通住宅”或也將抓住這一利好因素，應(yīng)市推盤(pán)刺激購(gòu)房者入市，但同時(shí)也會(huì)造成一批受益的購(gòu)房者選擇在新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后再簽約，短期內(nèi)的樓市成交量將不會(huì)有所突破。

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