新年伊始，二手房掛牌價(jià)格繼續(xù)探底，挽回了些試探行情的看房客。但真正要想成交回暖，恐怕還得等到春節(jié)后。

　　浦東陸家嘴板塊二手房掛牌價(jià)比2011年12月下滑了5%-10%，行情依然處于弱勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)陸家嘴分行張磊經(jīng)理介紹，位于小陸家嘴核心地帶的盛大金磐花園，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨近金茂大廈，與東方明珠相依，距離環(huán)球金融僅百米之遙。目前該樓盤(pán)內(nèi)有一套264平方米的公寓掛牌，價(jià)格由去年12月的1900萬(wàn)元降到1750萬(wàn)元，降幅達(dá)到7.89%。

　　世茂濱江花園掛牌價(jià)格也有滑落的趨勢(shì)，能盡覽水景、江景的房源掛牌價(jià)為7萬(wàn)元-8萬(wàn)元/平方米，相對(duì)樓層低的房源掛牌價(jià)為4萬(wàn)元-5萬(wàn)元/平方米。如一套278平方米的房源，掛牌價(jià)由1350萬(wàn)元跌至1200萬(wàn)元，跌幅達(dá)到11.11%。盡管掛牌價(jià)格一再探底，打探行情占兩至三成，誠(chéng)意客戶仍很少。去年12月至今，該板塊僅成交一套房源。張磊分析，目前二手房購(gòu)賣(mài)行情不好，作為高端物業(yè)集中的板塊，交易形勢(shì)低迷的狀態(tài)還會(huì)持續(xù)，投資客拋盤(pán)的現(xiàn)象逐漸增多，階段性交易筑底有望完成。春節(jié)后或在拋盤(pán)壓力之下，價(jià)格進(jìn)一步配合到位，化解購(gòu)家觀望情緒濃厚。

　　長(zhǎng)寧古北板塊掛牌的二手房源以次新房為主，單價(jià)較高，戶型面積以大中型為主，對(duì)自住購(gòu)購(gòu)者的資金實(shí)力要求較高。從掛牌業(yè)主來(lái)看，投資客與自住客各占五成。其中以投資客房源降價(jià)的現(xiàn)象較明顯。如名都城一套102平方米的房源，掛牌總價(jià)由380萬(wàn)元逐漸滑落至330萬(wàn)元，降價(jià)幅度達(dá)到13.16%。御翠豪庭一套112平方米的房源，由600萬(wàn)元逐漸下滑至570萬(wàn)元，降價(jià)幅度為5%。由于二手房源降價(jià)的機(jī)會(huì)增多，近三成的客戶以打探行情為主，誠(chéng)意客戶數(shù)量有限。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，二手房市場(chǎng)的僵局演化過(guò)程明顯比新房市場(chǎng)要長(zhǎng)很多，特別是價(jià)格遲遲未能完成筑底。但春節(jié)前這輪價(jià)格探底基本就位，為開(kāi)春成交量回暖提供了很好的價(jià)格基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)2012年調(diào)控政策將在嚴(yán)厲抑制投機(jī)需求基礎(chǔ)上，有限度地釋放消費(fèi)性居住需求，對(duì)于樓市而言也是一個(gè)利好因素。這兩個(gè)重要因素的促使下，春節(jié)后成交量或?qū)⒆叱鲋仔星椋瑢?shí)現(xiàn)初步回暖，有較大希望。

　　二手房市場(chǎng)回暖要看下半年

　　被限貸了，被收稅了，被加息了，二手房成交量一再低迷。購(gòu)房者的心態(tài)也忐忑不安，現(xiàn)在購(gòu)房，怕再等幾天房?jī)r(jià)往下跌；不購(gòu)房，又怕錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

　　購(gòu)房者：觀望再觀望

　　通常，購(gòu)房者的心態(tài)和市場(chǎng)的好壞直接相關(guān)。 “積極抄底”購(gòu)家購(gòu)房意愿非常強(qiáng)烈，大多屬于剛需或者置換。漢宇地產(chǎn)分析師這樣形容他們的出手動(dòng)機(jī)：長(zhǎng)期看漲，低迷的樓市被視作抄底良機(jī)，若看中的房子有一些降價(jià)，往往會(huì)非常果斷出手入市。

　　“心猿意馬”購(gòu)家，在目前的二手房市場(chǎng)中較為普遍。他們比較容易受市場(chǎng)環(huán)境左右，房?jī)r(jià)在他們心中的走勢(shì)永遠(yuǎn)是模糊的。一方面，他們覺(jué)得未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，另一方面又覺(jué)得房?jī)r(jià)今后還要上漲。總之，購(gòu)家誠(chéng)意度不夠高，多數(shù)人已經(jīng)不止看過(guò)一次房，希望趁市場(chǎng)低迷大幅殺價(jià)，但大部分業(yè)主往往又不購(gòu)他們的賬。

　　“消極觀望”購(gòu)家，在調(diào)控下的樓市中變得風(fēng)聲鶴唳。這部分購(gòu)家被低迷的市場(chǎng)和新盤(pán)降價(jià)打折給鎮(zhèn)住了，短期內(nèi)不打算出手。他們往往預(yù)期二手房?jī)r(jià)格將出現(xiàn)較大跌幅，為避免踏空樓市而持幣觀望。然而，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，他們又會(huì)匆忙入市。

　　種類(lèi)型的購(gòu)家鐵定會(huì)成為2012年初二手房成交的主力，后兩種是主流，但能否大量入市還有待觀察。

　　賣(mài)房者：降價(jià)很謹(jǐn)慎

　　回顧2011年二手房市場(chǎng)，在成交量如此萎縮的情況下，業(yè)主的心態(tài)也在發(fā)生變化。

　　種：謹(jǐn)慎降價(jià)。隨著上海樓市降價(jià)趨勢(shì)進(jìn)一步蔓延，多數(shù)區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。雖然限購(gòu)令沒(méi)有取消，但政策面進(jìn)一步收緊，空間已非常有限。 2012年二手房市場(chǎng)降價(jià)的陣營(yíng)將會(huì)擴(kuò)大。

　　種：持續(xù)觀望，堅(jiān)決不降價(jià)。這類(lèi)賣(mài)家往往入市較早，持有的物業(yè)已經(jīng)取得高額回報(bào)，如果沒(méi)有更好的投資渠道，或者新的購(gòu)房需求，不會(huì)降價(jià)套現(xiàn)，他們更愿意觀望或者轉(zhuǎn)售為租。當(dāng)然，市場(chǎng)上可能會(huì)有一些投資客拋售，但比例非常小。就總體趨勢(shì)而言，謹(jǐn)慎降價(jià)的隊(duì)伍將會(huì)逐漸擴(kuò)大，并占據(jù)多數(shù)。

　　展望樓市

　　2012年，從黑暗到黎明

　　漢宇地產(chǎn)認(rèn)為，2012年的二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)。上半年成交量預(yù)計(jì)將維持在1萬(wàn)套/月左右，甚至再次觸及歷史低位。價(jià)格僵局一旦打破，政策壓力才有望緩解，下半年市場(chǎng)有望逐步回暖，并且達(dá)到相對(duì)的中高位。預(yù)計(jì)全年成交量在15萬(wàn)套以上，不會(huì)低于2011年低位水平。

　　在2011年調(diào)控已經(jīng)收到成效，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，2012年的調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的余地已經(jīng)微乎其微。中介行業(yè)經(jīng)過(guò)了2011年的關(guān)店整合潮后，預(yù)計(jì)2012年隨著二手房成交量的回暖將有所好轉(zhuǎn)。

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