12月27日，中國房產信息集團稱，2011年成交均價22351元/平方米，下跌0.56%，頭次出現年度房價下跌。2011年上海樓市的供、求、價都創下了有數據歷史的較低水平。這讓市場對即將到來的元旦至元宵的樓市超長低迷期更加悲觀，房價進一步下跌的預期和壓力更大。

　　數據顯示，2011年截至12月23日的供應量在1050萬平方米左右，預計全年的新增供應量為1015萬平方米，低于去年的1098萬平方米，創下了上海樓市有公布數據7年歷史以來的較低水平。成交量為710萬平方米，預計全年的總成交量在728萬平方米左右，低于08年的908萬平方米，為近7年以來的歷史較低水平。成交均價22351元/平方米，下跌0.56%，頭次出現年度房價下跌。因此，2011年上海樓市的供、求、價都創下了有數據歷史的較低水平。

　　12月中旬以來上海有20多個樓盤拿了63萬平方米的預售許可證，然而近半樓盤卻沒能在拿預售證后如期開盤。使得新房周成交量在12月中旬沖高到18.41萬平方米后，反而回落到上周的13.55萬平方米。表明樓市以價換量的動能不足。中國房產信息集團的數據顯示，上海四季度一手商品住宅的平均成交價格為21135元/平方米(截至12月23日數據)，環比下跌5.3%，同比下跌10.7%；而去年同期則是環比上漲10.4%，同比上漲28.3%。可見樓市調控作用之明顯，不過房價環比跌幅仍然只是05年網上房地產公布房價數據7年歷史以來的第4水平，歷史跌幅08年三季度跌幅為14.5%、其次是05年二季度的10.4%跌幅和10年三季度的6.7%跌幅。

　　中國房產信息集團研究總監薛建雄指出，盡管2011年度的季度房價下跌水平算不上大，但卻是歷史頭次出現全年四個季度房價持續下跌的情況。前三個季度的房價環比跌幅分別為2%、2.9%和0.9%。預期2012年一季度也仍將會延續房價下跌趨勢。

　　薛建雄進一步指出，由于年關資金壓力，自10月份起開發商加大了降價促銷力度，也帶動了11、12月份成交量的微弱回升。此時市場上出現了五類表現完全不同的樓盤。

　　類是梯階式降價保持熱銷型，如龍湖好望山、新城金郡等。其中龍湖好望山10月推出的大戶型房源均價從預期的2.8萬大幅下跌至16000元/平方米，成交132套；12月推出的小戶型更是降到14000元/平方米成交112套。新城金郡11月底推的小高層房源均價13000元成交237套，12月底推的高層房源12500元成交247套。

　　類是一次性降價熱銷后就不愿再降價，成交也隨之停滯型的樓盤，如中海御景熙岸、萬科清林徑等。其中中海御景熙岸10月份從23000元/平方米降到18000元/平方米后熱銷628套，萬科清林徑11月份從16000降到13000元成交了302套。不過兩個項目的新一批預期上市房源，并沒有再次降價的打算，但也延遲推盤。其原因更多是客戶蓄備不足，導致沒能開盤。

　　第三類是以合理折扣提升銷售型的樓盤，如香溢花城、尚海灣等。香溢花城10月份起開始打8折，售價從35000-40000元/平方米降至28000-33000元/平方米，成交價從8、9月的16、12套回升到了10、11、12月的64、54和35套。尚海灣11月起對其88000元/平方米的沿江豪宅進行打8折促銷，使得成交量從10月的1套上升到了11、12月的7和17套。

　　第四類是不公開降價，只對高意向度購家講價，但通常不大于85折的豪宅。如四季雅苑和外灘九里等，這類樓盤的月成交量基本都在5套以內。

　　第五類是價格嚴重偏離市場，不愿也無法降價導致滯銷型項目。此類樓盤以中小開發商項目為主，他們品牌能力不強、社區配套附加值不高，卻開出像瑞安、和黃一樣比周邊高三、四成的價格。之前市場好時，他們的銷售就不溫不火，他們本來打7折也只是回到合理價格，想要熱銷要打5-6折；但如此之高的折扣對開發商自身利益和前期業主的利益影響都太大，所以只能滯銷等市場回暖。

　　分析以上樓盤可以得出，目前限購限貸條件下，低端剛需樓盤是通過不停降價，以獲得限購、限貸之外的更大剛需群體購家，才能保持每月100套以上的熱銷局面。而市區中高端樓盤向下降價，只是獲得更大的改善群體，但是這類人群多數被限購限貸，所以大幅降價只能帶來成交量的倍數回升，并不能成幾何型回升之勢。加上，目前經濟增速放緩，使得市場總購購力增量減弱，房價下跌的壓力日漸增大，薛建雄如此認為。

　　不過，薛建雄同時指出，由于元旦春節長假的消費潮臨近，擔心重新出現高通脹壓力，是政府面臨經濟增速大幅下滑卻沒能及時降息和降低存款準備金率的主要原因。但元宵節之后，銀根就可能大幅放松，房貸利率也可能重新打折，且力度也可能重新加大到8折左右，這將大幅降低購房成本。加上銀根放松后對宏觀經濟增漲的促進作力也會增加市場購購力能。所以樓市下跌的步伐有望在降息和降低存款準備金率幾次后止穩并重新回升，而預期這個時間就會出現在明年的二、三季度。

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