項目“”規劃沒有官方備案 購房人為無產權物業埋單

“購一層一層”、“面積”等這樣以為噱頭的宣傳，在北京樓市普遍存在， “”帶來的實惠不僅吸引了不少購房人的目光，也讓不少購房人很購賬。雖然這為購房人帶來了實惠，但是專家提醒，在做決定之前，還是應該慎重考慮，要知道這些面積多為開發商違規設置，而對于花園，開發商更是沒有權利這樣。

接到讀者咨詢后，我們來到頭層和二層產品面積較大的魯能7號院(樓盤資料 業主論壇) 實地調查。得知這部分所謂“”的面積，將不可能在房產證中得到體現，這也就注定這些面積將沒有名正言順的合法身份。

“面積不會體現在房產證上”

讀者李先生表示，“在魯能7號院看中了一套170余平方米的花園洋房，因為是頭層，開發商說會60余平方米的地下室，此外，還有一個花園。雖然頭層單價要比中間層高出不少，但是考慮到的空間，還是非常動心，只是不知道這種面積背后是否有隱患？”

我們以購房人的身份來到魯能7號院銷售現場。銷售人員表示，“我們頭層和二層都地下室和花園，雖然單價相比中間層高出2000-3000元，但是如果算上面積，合下來每平方米單價才剛一萬出頭，比中間層性價比還高。”

隨即，銷售人員表示，實樓樣板間現在已經對外開放，我們可以實際感受到面積給生活帶來的舒適感提升。在實地參觀后，事實證明銷售人員對面積的表述不僅不虛，并且還顯得有點“保守”。因為實地參觀過程中，所的地下室面積，給我們的感受實際上要比銷售人員所說的65平方米還要大。

對此，我們詢問銷售人員以求確認，“怎么我們感覺這樣板間“面積”不止65平方米呢？感覺實際要大不少。”銷售人員解釋道，“反正你也看到了，這就是實樓效果，我們一直都只說面積為65平方米。”這似乎是在默認我們的判斷，即實際面積比銷售人員所介紹的還要大。

當我們問及交房后所的面積是否會體現在房產證上時，銷售人員斬釘截鐵地回答，“的面積不可能體現在房產證上。”

“也不會以儲藏室等名目體現在房產證上嗎？”我們追問。銷售人員回答，“不會！”

要知道，房產證上不做體現，那么也就是說業主對這部分面積并不享有產權。這下令我們對這所謂的“面積”產生了懷疑。

“”實為購購 但卻無法得到產權

據介紹，開發商面積說來也不算什么新鮮招數。市場人士表示，“這些面積說是，但是要知道開發商每下挖一層就相應地要付出建造成本，并且地下結構的建筑成本要比地上結構建造成本高，因為地下結構要有防水的要求，以北京為例，下挖一層將增加大約3000元/平方米的成本。所以，開發商如果無利可圖勢必不會平白無故給自己添成本。”

對于花園洋房一般來說，頭層因為潮濕、管道返水、采光易受影響、噪音干擾等多種因素，單價相對要略便宜，起碼差價不大。而今，在“面積”的噱頭下，頭層一躍成為單價較貴的樓層，且差價還不小。“其實開發商已經將地下室的價格，計入到了產權面積的銷售價格之中。”業內人士強調。

那么也就是說購房人并沒有從所謂的“”中占到完全的便宜，但日后卻對這部分“面積”還不享有產權，可謂“賠了夫人又折兵”。

“這些‘偷’出來的地下室面積沒有物權”

業主花錢購來的空間，緣何沒有產權？某業主維權專家表示，“這或許是開發商在向建委申報建設方案時，壓根兒就沒有這個地下室的規劃。這一類違規操作，往往準備兩份施工圖紙，一份報備建委，一份才是實際施工圖紙。”

以魯能7號院為例，我們登錄了北京市房地產交易管理網，通過查詢“魯能北京順義新城七號地工程項目（即魯能7號院）建設方案”，通篇我們沒有找到關于地下室的規劃設計。

專家認為，規劃中原本沒有地下室，因此，這塊“”的面積本身就是違法建設。業主維權專家表示，這決定了這些地下室天生就沒有物權。但是，現在已經既成事實，那么按道理應該屬于全體業主所有，或是開發商補繳土地出讓金，才能完全擁有這部分建筑面積的轉讓權，而轉讓他人。

應該注意，因為由于建筑的物理屬性，致使這些地下室只能歸屬于相應的頭層業主，而幾乎做不到歸由全體業主共享。可以說這種“”也已是既成事實，像這種方式，先不論開發商補繳土地出讓金，開發商較起碼應該在合同中面向全體業主，約定這些地下室的使用權歸屬于相應的頭層業主，以避免業主間的糾紛。不過應該指出，這樣的約定是否有效，這在我國法律中是存在爭議的。“我認為是無效的。”業主維權專家強調。“因為，開發商將一個本不屬于其擁有獨立轉讓權的房產轉讓給他人，于理于法都說不過去。”為此，專家提醒，一旦其他業主爭取這部分面積的權益，或將帶來法律糾紛。

值得提出的是，由于私改規劃建造這些地下室本身就是違規行為，使得規劃中標明的容積率相較實際情況小了不少。京華律師事務所徐斌律師表示，一般現在的建筑地下一層都是按照變電室、物業用房、人防工程等明確用途設計的，這些用途是不應當隨意改變的，如果一開始既沒有設計用途，甚至壓根就不存在地下的這些建筑空間，開發商私下增加地下室又沒有報批，城管、規劃局都有權進行處理。

律師提醒：“的花園法律不會保護”

對于類似魯能7號院這種花園的做法，業內人士同樣質疑這一行為是否恰當。據介紹，普通住宅與別墅不同，每棟別墅都有相對獨立的土地使用范圍，就其獨立的土地并不存在共有關系。而對于普通住宅社區來說，規劃紅線內的土地使用權是按建筑面積分攤給了全體業主，因此小區內的綠地、道路等都是歸全體業主共有的。作為小區的建設單位，小區內的房屋全部出售后，開發商對小區內的土地使用權將不享有任何權利，更談不上將小區內的綠地作為花園給頭層業主。因此，盡管目前沒有出現因頭層業主花園而引發的糾紛，但是作為業主共有的土地，開發商是無權將其隨意的。

雖然目前政府監管部門并沒有明令禁止普通住宅花園的做法，但是律師提醒購房人注意，這種做法侵犯了全體業主的權利，所謂的花園也不會得到法律的保護。

文/張蛟(YNET.com 北青網)

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