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違規“面積” 留下隱患 莫貪便宜吃大虧

  編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天    閱讀 842 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
項目“”規劃沒有官方備案 購房人為無產權物業埋單

“購一層一層”、“面積”等這樣以為噱頭的宣傳,在北京樓市普遍存在, “”帶來的實惠不僅吸引了不少購房人的目光,也讓不少購房人很購賬。雖然這為購房人帶來了實惠,但是專家提醒,在做決定之前,還是應該慎重考慮,要知道這些面積多為開發商違規設置,而對于花園,開發商更是沒有權利這樣。

接到讀者咨詢后,我們來到頭層和二層產品面積較大的魯能7號院(樓盤資料 業主論壇) 實地調查。得知這部分所謂“”的面積,將不可能在房產證中得到體現,這也就注定這些面積將沒有名正言順的合法身份。

“面積不會體現在房產證上”

讀者李先生表示,“在魯能7號院看中了一套170余平方米的花園洋房,因為是頭層,開發商說會60余平方米的地下室,此外,還有一個花園。雖然頭層單價要比中間層高出不少,但是考慮到的空間,還是非常動心,只是不知道這種面積背后是否有隱患?”

我們以購房人的身份來到魯能7號院銷售現場。銷售人員表示,“我們頭層和二層都地下室和花園,雖然單價相比中間層高出2000-3000元,但是如果算上面積,合下來每平方米單價才剛一萬出頭,比中間層性價比還高。”

隨即,銷售人員表示,實樓樣板間現在已經對外開放,我們可以實際感受到面積給生活帶來的舒適感提升。在實地參觀后,事實證明銷售人員對面積的表述不僅不虛,并且還顯得有點“保守”。因為實地參觀過程中,所的地下室面積,給我們的感受實際上要比銷售人員所說的65平方米還要大。

對此,我們詢問銷售人員以求確認,“怎么我們感覺這樣板間“面積”不止65平方米呢?感覺實際要大不少。”銷售人員解釋道,“反正你也看到了,這就是實樓效果,我們一直都只說面積為65平方米。”這似乎是在默認我們的判斷,即實際面積比銷售人員所介紹的還要大。

當我們問及交房后所的面積是否會體現在房產證上時,銷售人員斬釘截鐵地回答,“的面積不可能體現在房產證上。”

“也不會以儲藏室等名目體現在房產證上嗎?”我們追問。銷售人員回答,“不會!”

要知道,房產證上不做體現,那么也就是說業主對這部分面積并不享有產權。這下令我們對這所謂的“面積”產生了懷疑。

“”實為購購 但卻無法得到產權

據介紹,開發商面積說來也不算什么新鮮招數。市場人士表示,“這些面積說是,但是要知道開發商每下挖一層就相應地要付出建造成本,并且地下結構的建筑成本要比地上結構建造成本高,因為地下結構要有防水的要求,以北京為例,下挖一層將增加大約3000元/平方米的成本。所以,開發商如果無利可圖勢必不會平白無故給自己添成本。”

對于花園洋房一般來說,頭層因為潮濕、管道返水、采光易受影響、噪音干擾等多種因素,單價相對要略便宜,起碼差價不大。而今,在“面積”的噱頭下,頭層一躍成為單價較貴的樓層,且差價還不小。“其實開發商已經將地下室的價格,計入到了產權面積的銷售價格之中。”業內人士強調。

那么也就是說購房人并沒有從所謂的“”中占到完全的便宜,但日后卻對這部分“面積”還不享有產權,可謂“賠了夫人又折兵”。

“這些‘偷’出來的地下室面積沒有物權”

業主花錢購來的空間,緣何沒有產權?某業主維權專家表示,“這或許是開發商在向建委申報建設方案時,壓根兒就沒有這個地下室的規劃。這一類違規操作,往往準備兩份施工圖紙,一份報備建委,一份才是實際施工圖紙。”

以魯能7號院為例,我們登錄了北京市房地產交易管理網,通過查詢“魯能北京順義新城七號地工程項目(即魯能7號院)建設方案”,通篇我們沒有找到關于地下室的規劃設計。

專家認為,規劃中原本沒有地下室,因此,這塊“”的面積本身就是違法建設。業主維權專家表示,這決定了這些地下室天生就沒有物權。但是,現在已經既成事實,那么按道理應該屬于全體業主所有,或是開發商補繳土地出讓金,才能完全擁有這部分建筑面積的轉讓權,而轉讓他人。

應該注意,因為由于建筑的物理屬性,致使這些地下室只能歸屬于相應的頭層業主,而幾乎做不到歸由全體業主共享。可以說這種“”也已是既成事實,像這種方式,先不論開發商補繳土地出讓金,開發商較起碼應該在合同中面向全體業主,約定這些地下室的使用權歸屬于相應的頭層業主,以避免業主間的糾紛。不過應該指出,這樣的約定是否有效,這在我國法律中是存在爭議的。“我認為是無效的。”業主維權專家強調。“因為,開發商將一個本不屬于其擁有獨立轉讓權的房產轉讓給他人,于理于法都說不過去。”為此,專家提醒,一旦其他業主爭取這部分面積的權益,或將帶來法律糾紛。

值得提出的是,由于私改規劃建造這些地下室本身就是違規行為,使得規劃中標明的容積率相較實際情況小了不少。京華律師事務所徐斌律師表示,一般現在的建筑地下一層都是按照變電室、物業用房、人防工程等明確用途設計的,這些用途是不應當隨意改變的,如果一開始既沒有設計用途,甚至壓根就不存在地下的這些建筑空間,開發商私下增加地下室又沒有報批,城管、規劃局都有權進行處理。

律師提醒:“的花園法律不會保護”

對于類似魯能7號院這種花園的做法,業內人士同樣質疑這一行為是否恰當。據介紹,普通住宅與別墅不同,每棟別墅都有相對獨立的土地使用范圍,就其獨立的土地并不存在共有關系。而對于普通住宅社區來說,規劃紅線內的土地使用權是按建筑面積分攤給了全體業主,因此小區內的綠地、道路等都是歸全體業主共有的。作為小區的建設單位,小區內的房屋全部出售后,開發商對小區內的土地使用權將不享有任何權利,更談不上將小區內的綠地作為花園給頭層業主。因此,盡管目前沒有出現因頭層業主花園而引發的糾紛,但是作為業主共有的土地,開發商是無權將其隨意的。

雖然目前政府監管部門并沒有明令禁止普通住宅花園的做法,但是律師提醒購房人注意,這種做法侵犯了全體業主的權利,所謂的花園也不會得到法律的保護。

文/張蛟(YNET.com 北青網)

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