福州市的一現售新樓盤打出超低頭付吸引購房者，而該樓盤周遍房價已經突破萬元高位。攝影/來建強

    近期，福州市出現一些房地產開發商因急于回籠資金，為購房者墊付頭付款，向銀行套取按揭房貸的現象。開發商此舉表面上是為購房者打開購房的方便之門，實則是開發商轉嫁了暗藏的“套貸”風險。

    資金“缺血”開發商代客“套貸”

    記者不久前發現，位于福州市臺江區的樓盤項目——“51公館”悄然打出“零頭付”售房廣告。央行不是早就禁止零頭付了嗎？記者以購房者身份來到該樓盤售樓部。售樓部的一位工作人員直截了當地告訴記者，如果看中哪套現房，而無力及時支付頭付款，開發商可以為購房者墊付全部頭付款。

    工作人員說，墊付頭付款有一個條件，購房者必須與開發商簽訂《墊付合同》，交3萬元保證金，售樓部為客戶開出已交頭付款的證明收據，客戶憑此收據可向開發商委托的銀行申請辦理按揭貸款；根據合同約定，客戶必須在今年底前將頭付款全額補上，開發商再向客戶正式交房。

    記者心里盤算：按該樓盤所在的地段，每平方米均價接近1萬元，一套70平方米的小戶型總價約70萬元，頭付款以30%的比例支付，約21萬元。對于一時資金周轉不開的購房者來說，開發商墊付全部頭付款簡直是讓購房者撿著了“大便宜”。

    但轉念一想，記者覺得不對勁，問：“如果期限到了補不上頭付款怎么辦？”

    工作人員答道：“根據合同約定，客戶要賠付違約金，保證金也將被沒收。如果提前補上頭付款，就可以提前拿到房子。”

    “這就是說，我在這里購房，可以不用付頭付款，還能先在銀行拿到住房按揭貸款，延遲一段時間向開發商支付頭付款，是嗎？”記者問。

    “是的。”工作人員提醒記者，“在與我們所委托的銀行簽訂按揭貸款合同時，千萬不能說沒有付頭付款，而是要說已交過頭付款，其他的事就全部由我們來協調。”

    記者對開發商將與銀行怎么“協調”辦理按揭貸款充滿疑問，再三追問之下，工作人員謹慎表示，那是“秘密”。

    工作人員還說，該樓盤項目推出“零頭付”，吸引了許多購房者，尤其是一些炒房者，如今該樓盤項目所剩的房源不多。

    記者發現，不少福州房地產開發商近期競相推出墊付一定比例頭付款的方式促銷新開樓盤。位于福州市倉山區名為“金輝·伯爵山”的樓盤以開發商代墊10%頭付款方式在售房；另一名為“中聯·水岸名居”樓盤也采取為購房者墊付15%頭付款的做法……

    閩江學院經濟師林忠華認為，開發商墊付頭付款其實是一種變相的“零頭付”做法，這樣做主要是因為在緊縮的宏觀調控政策作用下，售房出現困難，開發商資金面臨“缺血”的窘境。

    無力還貸“套貸”苦果轉嫁于誰

    一位不愿透露姓名的炒房人士告訴記者，開發商墊付頭付款實質是代購房者向銀行“套貸”，這完全是開發商賣不出房子時的無奈之舉，而且開發商根本不會真的墊付頭付款。一些炒房者在資金周轉困難時常與開發商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”，等待資金周轉過來后再向開發商補交頭付款。

    林忠華告訴記者，在北京、上海等地曾興起由銀行提供“零頭付”住房按揭貸款，央行于2001年作出“嚴禁零頭付個人住房貸款”的規定。但現在開發商墊付頭付款是一種變相的“零頭付”做法，普通購房者如果貪圖這個便宜，向銀行套得貸款后，萬一無力還貸，勢必還會出現一系列連鎖反應。

    “如果購房者到期不能補交頭付款，根據與開發商事前約定的合同，不僅拿不到房子，還要損失保證金，那就是‘賠了夫人又折兵’。期望短期內獲利還款的炒房者較有可能出現這種情況。”林忠華說，“就算炒房者如約補上頭付款，但房子沒能及時出手，一旦發生無力還貸時，此時房屋產權證已被轉移抵押到銀行，開發商拿到銀行放貸，順利實現資金回籠，炒房者就是‘搬起石頭砸了自己的腳’”。

    一段時間以來，購房者因無力還貸而拖欠銀行房貸的案件數量正在增多。據福州市倉山區法院介紹，去年下半年以來，該區因無法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多，僅在去年9月份，倉山區法院就審結了購房按揭類案件69起，是2006年總數的好幾倍。

    記者找到“51公館”樓盤項目的開發商委托按揭房貸的銀行，該行福州鼓樓支行的一位林姓經理告訴記者，銀行根據開發商提供的材料為客戶辦理按揭房貸，銀行的程序還無法審核材料的真偽，因此也無法辨別開發商墊付頭付款的行為。

    住房貸款市場應盡快建立“防火墻”

    福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，開發商為購房者墊付頭付款售房現象目前在深圳、廣州等不少城市出現，由此帶來的風險應引起有關監管部門重視。我國住房貸款市場應盡快建立健全“防火墻”機制，銀行發放房貸數量要加以約束。

    王阿忠說，在房地產價格持續上漲時，高房價會把一些缺乏信用的貸款風險掩蓋起來。個人住房貸款的風險暴露期一般為三年到八年，購房者出現拖欠房貸，風險才會浮出水面。

    業內專家警示，房貸違約將給購房者帶來很大的負面影響。一方面會增加經濟負擔，按照合同將被收取較高的罰息；另一方面拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統，今后辦理金融業務將受到限制，或被拒絕，或被附加高要求的條款。

    專家提醒，購房者在貸款購房過程中一定要客觀估計自身的經濟能力，對家庭收入作合理預期，切莫貪圖開發商所謂墊付頭付款的便宜，以免自食“苦果”。（來建強）

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