時評：一線城市優質地塊存商機

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 707 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

隨一線城市部分區域地價回歸到2008年水平，其對房地產開發企業的吸引力正逐步上升，而二線和三四線城市土地市場調整的概率則在明顯上升，2012年，一線城市存在著拿地良機，而二線和三四線城市土地市場風險加大。這是中房信日前發布的《2012年度中國土地市場運行預測研究報告》透露的。

據報告分析，一線城市作為調控的，“北上廣深”四大城市房地產市場和土地市場均得到明顯降溫，房地產開發企業投入越發的謹慎，但部分優質地塊的入市仍能吸引不少地產大佬的關注，顯示出一線城市仍為不少房企發展的，但已從原先粗放式發展模式轉變為精細化深耕模式。與此同時，2011年則是不少二線和三四線城市的發展良機，大多數房地產開發企業大舉進入地級城市，引爆了這類城市土地市場，推高了部分城市地價和房價，調控深入后，二線和三四線城市中相關配套設施不完善的區域房地產市場和土地市場的泡沫顯現，其中亦蘊含著風險。

2012年全國房地產開發企業土地購置面積將頭次下降，預計全年下降10%左右。一方面，受開發企業資金不足、商品房市場蕭條以及對后市預期悲觀等多種因素影響，房地產開發企業拿地熱情將繼續減退；另一方面，2012年保障房新開工量比2011年明顯下降，開發企業購置保障性住房用地也將銳減。因此，預計2012年土地市場將延續冷清態勢，全年房地產開發企業土地購置面積將頭次出現下降，預計全年將下降10%左右。

商品房市場繼續深度調整下，不少城市房價開始下跌，房地產開發企業新拿地時必須考慮降低購地成本，因而在2012年，房地產開發企業拿地將更加理性和謹慎，政府對地塊的定價也將更趨合理。在這種形勢下，預計全年土地成交樓板價將下降15%左右。

溢價率方面，2012年土地市場仍將在底價和低價成交中進行，因而房地產開發企業在把控制企業成本和風險作為頭要方針的背景下，土地市場高溢價成交地塊將愈發減少，預計2012年全年經營性用地溢價率將保持平穩。

報告認為，2012年將是現金流充足房企的拿地良機，地價和合理回歸降低的房地產開發企業的總體成本，有利于其控制風險。同時經過測算得出，我國廣義貨幣供應的同比增幅已在2011年底迎來拐點，而土地市場的波動周期與我國M2同步增速具有一定的正相關性且M2領跑于土地市場約4個月左右，預計2012年土地市場將在緊縮政策局部微調等因素的共同作用下迎來轉機，屆時拿地良機或將顯現。

(新聞晨報)

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