農(nóng)村集體建設(shè)用地試點建設(shè)公共租賃房，可以說是2012年保障房建設(shè)的一個新看點、新亮點。國土部此前透露，北京、上海已獲準開展農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，在盤活土地價值、增加保障房供應(yīng)、增加農(nóng)民收入等方面，有著一定的優(yōu)勢。不過，如何規(guī)范操作、平衡各方利益、防堵“制度漏洞”，也是各級政府部門加強監(jiān)管與創(chuàng)新的一個新課題。

農(nóng)村集體建設(shè)用地“試水”建設(shè)公

租房

在近日的全國國土資源工作會議上，國土資源部負責(zé)人介紹，2012年對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，由省級人民政府審核同意并報國土部批準后，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，其中北京、上海已獲批準。

在今年上海兩會上，上海市市長 表示，根據(jù)國家的批準和安排，上海從制度上允許農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)進入到面向社會公共租賃房的建設(shè)，正按照已經(jīng)批準的方案加快推進實施。他指出，2003年，上海已開始在一些農(nóng)村集體用地進行試點，住房對象主要針對工業(yè)園區(qū)的來滬務(wù)工人員，取得了很好的效果。目前，上海正在原有的基礎(chǔ)上進一步深化改革，就是把農(nóng)村的集體用地通過各種流轉(zhuǎn)的方法，用來建設(shè)面向社會的公共租賃房，“用農(nóng)村的集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃房主要是服務(wù)于大量的來滬務(wù)工人員，意義重大”。

2010年9月，上海出臺《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》規(guī)定，“可綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，適當集中新建”。2009年上海出臺《 關(guān) 于 單 位 租 賃 房 建 設(shè) 和 使 用 管 理 的 試 行 意見》，提出“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)、主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場化租賃宿舍”。

上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東表示，上海土地資源緊張，包括外來常住人口在內(nèi)相關(guān)人群的住房保障任務(wù)較重。農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點，是對公租房建設(shè)的重要支持。他還介紹，今年上海將有一批項目納入試點 ， 目 前 房 管 、 規(guī) 土 等 部 門 正 一 起 進 行 具 體 安排。

建在農(nóng)村的公

租房

：一個“多贏”項目的啟示

農(nóng)村集體建設(shè)用地依法依規(guī)建設(shè)公租房，能否取得“多贏”效果？上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村的“聯(lián)明雅苑”提供了一些啟示。

聯(lián)明雅苑地塊原是聯(lián)明村屬企業(yè)用地，但企業(yè)效益低下。另一方面，處于上海城鄉(xiāng)結(jié)合部的聯(lián)明村聚集了大量制造型、商貿(mào)型企業(yè)，員工多為外來務(wù)工人員，其居住問題也日益突出。

對此，聯(lián)明村農(nóng)民召開了村民代表大會，決定改造原企業(yè)用房、建設(shè)單位租賃房。村民代表大會還決定，每家每戶集資10萬元以上用于建房，建成出租后每年以7%的水平返還收 益 。2008年9月，聯(lián)明雅苑開工建設(shè)，2010年6月全部裝修完畢，總投資9300萬元。

據(jù)介紹，聯(lián)明雅苑總建筑面積逾2 .5萬平方米，有兩幢公寓樓，404套出租房屋，其中二室戶72套，每套面積為70平方米；一室戶332套，每套面積45平方米。記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)附近有便利店、菜場、幼兒園和運動設(shè)施，出入均有保安把門，進出每個單元還要憑門禁卡。負責(zé)聯(lián)明雅苑項目開發(fā)、運營管理事務(wù)的上海聯(lián)明實業(yè)總公司經(jīng)理沈海明介紹，小區(qū)由專業(yè)的物業(yè)公司管理，租金低于市場價格，從2010年9月招租后就十分搶手，常有公司一次性租用幾套、幾十套作為員工宿舍。至2011年，小區(qū)出租率達到100%。此外，該小區(qū)還成為村民新的收入來源。據(jù)介紹，去年聯(lián)明村村民從小區(qū)租金中獲得的收益超過500萬元，今年有望進一步增加。

聯(lián)明雅苑被政府部門認定為公共租賃房項目，住戶可在水、氣等價格方面享受傾斜政策。上海市房管局副巡視員李東說，這一項目緩解了周邊來滬員工的居住需求，探索出了一條利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的新途徑、新做法。

“破冰”之后如何穩(wěn)步前行？

以農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，近年來在一些地方曾遭遇“走樣”，比如“小產(chǎn)權(quán)房”的變相興起等。為此，國土資源部2011年曾專門下發(fā)《關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村 集 體 土 地 興 建 公 租 房 ， 嚴肅查處“小產(chǎn)權(quán)”房，維護良好的管地用地秩序。

沈海明說，聯(lián)明雅苑符合土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，土地權(quán)屬清晰，“這是農(nóng)村集體資產(chǎn)，不可分割。在房地產(chǎn)交易，聯(lián)明雅苑的產(chǎn)權(quán)完全不可能分割出售，這就能杜絕了‘小產(chǎn)權(quán)房’的產(chǎn)生。”

記者還從上海市規(guī)土局獲悉，上海農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點，將遵循“布局 合理、村鎮(zhèn)自愿、平穩(wěn)有序”等原則，“一定要針對外來務(wù)工人員集中的地區(qū)，有需求，才進行試點建設(shè)，而不是隨便攤開”。上海房管、規(guī)土等部門均對農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房表示出積極而謹慎的態(tài)度。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，目前相關(guān)的法律、制度等都還不健全，后期可能會出現(xiàn)多方面的利益爭端，尤其是集體建設(shè)用地的擁有者和使用者的利益分割問題。專家建議，在試點過程中，加快完善、明確相關(guān)法律法規(guī)和方案，不斷防堵可能出現(xiàn)的制度漏洞。記者 葉鋒 黃安琪

（經(jīng)濟參考報）

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