不少內(nèi)地房企希望在香港借殼上市。

　　5月15日，萬科A（000002.SZ，下稱“萬科公司”）發(fā)布公告稱，擬收購永泰地產(chǎn)（0369.HK）持有的南聯(lián)地產(chǎn)（1036.HK）73.91%股份，收購金額約為10.79億港元。

　　這并非個案。

　　去年7月底，香港地產(chǎn)大鱷劉鑾雄控制的華人置業(yè)（0127.HK），宣布與內(nèi)地房地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，以約8.36億港元將旗下至祥置業(yè)（0112.HK）的控股權(quán)出讓。較終因部分收購條件未能達(dá)成，收購取消。此前招商地產(chǎn)又購下了香港東力實(shí)業(yè)（0978.HK）70.18%的股權(quán)。

　　“在內(nèi)地地產(chǎn)淡市下，萬科可通過購入香港地產(chǎn)公司開拓境外市場，或借殼上市融資。”穆迪香港企業(yè)融資部副總裁鐘汶權(quán)向本報(bào)表示，從目前公布的公開資料來看，后者的可能性會更大些。

　　盡管香港資金成本低廉，但內(nèi)地房企在香港沒有項(xiàng)目，也沒上市，因此難以獲得大額融資。借殼上市則能打通吸收香港低成本資金的通道。

　　只要凈殼

　　萬科的公告顯示，該公司的全資子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司（下稱“萬科置業(yè)”）已與永泰地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，在南聯(lián)地產(chǎn)進(jìn)行公司重組后，萬科置業(yè)將通過其全資子公司W(wǎng)kland Investments Company Limited 向永泰地產(chǎn)收購重組后的南聯(lián)地產(chǎn)約1.92億股。Wkland Limited 是一家于2012年年4月27日于英屬處女群島注冊成立的投資控股有限公司，由萬科置業(yè)全資擁有。

　　以上述股份銷售完成為前提，萬科隨后還會向渣打銀行購購手中持有的南聯(lián)地產(chǎn)股份，每股收購價(jià)格與上述交易價(jià)格相同。

　　萬科公司在公告中稱，重組后的南聯(lián)地產(chǎn)將僅持有位于香港新界葵涌區(qū)約65.7萬平方英尺的物業(yè)，該物業(yè)在2011年末評估價(jià)值約11.29億港元。

　　人們不禁好奇，在地產(chǎn)寒冬遠(yuǎn)未過去的情況下，為何萬科收購一家香港地產(chǎn)公司，并只要一個凈殼。

　　“萬科要的可能只是一個干凈的殼。”鐘汶權(quán)表示，萬科置業(yè)可能已擁有一些待建的地皮。收購后資產(chǎn)可能會被注入南聯(lián)地產(chǎn)。一個干凈的香港上市公司被注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)后，萬科就不難在香港市場融資了。

　　對于市場的猜測，萬科集團(tuán)并未給予肯定答案。“本次收購的主要目的是進(jìn)行國際化嘗試。”萬科公司告訴本報(bào)，國際化是萬科未來需要思考的長期發(fā)展方向之一，目前暫無具體的計(jì)劃。本次收購是一次嘗試，收購規(guī)模不大，短期內(nèi)對公司影響也有限。

　　意在融資

　　其實(shí)萬科早有這樣的想法。

　　“萬科到香港上市的想法是一直有，但時(shí)機(jī)還不成熟。我們一直都在準(zhǔn)備著。”2008年底，萬科公司董事長王石(微博)曾向媒體表示，香港是一個成熟的規(guī)范的國際化市場，融資的效率比較高，兩邊市場融資的效率肯定更高。

　　事實(shí)上，因?yàn)橄愀凼袌鋈谫Y成本低廉，不少壓力重重的內(nèi)地房企早已將目光鎖定在香港。

　　今年4月初，龍湖地產(chǎn)集團(tuán)公布了與香港9家銀行簽訂的一項(xiàng)24.3億港元等值的三年期銀團(tuán)貸款。年利率僅為香港同業(yè)拆息加400基點(diǎn)。根據(jù)香港金管局近日公布的數(shù)據(jù)，截至今年4月2日，一年期的香港銀行同業(yè)拆息僅為0.9%。

　　一位就職于內(nèi)地一家大型房企的人士告訴本報(bào)，目前該公司若向銀行借貸2億元或4億元的項(xiàng)目費(fèi)用，借貸成本大概是基準(zhǔn)利率上調(diào)40%至50%，現(xiàn)在基準(zhǔn)利率約為6.65%。也就是說，大型房企2億至4億元的銀行貸款成本為9%左右。

　　“若要借上像龍湖地產(chǎn)在香港募到的20多億元，那借貸成本會高很多。”他向本報(bào)講述了這樣一個案例，該公司曾信托融資十幾億元，綜合成本已高達(dá)16%。幾乎是龍湖地產(chǎn)上述貸款成本的16倍。

　　借殼上市受青睞

　　不過，并非所有房企都能像龍湖地產(chǎn)一樣在香港拿到低廉的融資。不少像萬科公司一樣的內(nèi)地房企，看著香港金融市場 這塊沃土，卻只能“望洋興嘆”。

　　“因?yàn)闆]有在香港上市，又在香港無物業(yè)，萬科很難拿到銀團(tuán)貸款。”據(jù)鐘汶權(quán)介紹，在國內(nèi)注冊的公司在香港銀行貸款一般會需要境外資產(chǎn)作為抵押品，否則需要內(nèi)地的實(shí)體公司提供擔(dān)保。

　　他續(xù)稱，除了資產(chǎn)抵押，香港銀行還會考慮資金回流后的借貸風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，銀團(tuán)貸款或債券融資后，企業(yè)可以選擇以“股東貸款”或“境外資本金進(jìn)入”將募集資金轉(zhuǎn)回境內(nèi)。前者的審批會比較困難。后者相對簡單，但這樣的名義，讓債權(quán)人在回收貸款時(shí)，必須以項(xiàng)目分紅的形式獲得。換而言之，若借了錢的企業(yè)破產(chǎn)，在資本清算時(shí)，法院在退回該公司債務(wù)時(shí)，其內(nèi)地的債權(quán)人將優(yōu)先于香港銀行獲得賠償。

　　因此，穆迪在考慮內(nèi)房公司的境外債券評級時(shí)，假如企業(yè)在內(nèi)地的貸款超過總資產(chǎn)的15%，其債項(xiàng)評級會比主體評級低一級。

　　在此情況下，不少在香港無資產(chǎn)做抵押的A股上市內(nèi)地房企，面對香港龐大的人民幣資金池，似乎不約而同的選擇采用“借殼上市”的做法。萬科、金地、招商地產(chǎn)的收購邏輯就一目了然。

　　“內(nèi)地房企只要借殼上市后，因?yàn)樵谙愀蹞碛辛俗庸炯肮蓹?quán)資產(chǎn)，無論是增發(fā)新股，還是銀團(tuán)貸款，都成為這些公司能夠募資的途徑。”鐘汶權(quán)坦言。

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