較近一些地方的樓市出現(xiàn)了一點(diǎn)點(diǎn)回暖的跡象，開發(fā)商又開始促銷了，購(gòu)房人又開始排隊(duì)了，樓市似乎“紅五月”好像又回來(lái)了。同時(shí)，較近 總理在各地調(diào)研的時(shí)候也發(fā)出了一個(gè)政策信號(hào)，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置。有人解讀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控可能有放松的可能性，房?jī)r(jià)要漲，購(gòu)房趁早。那么如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的較新變化？房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向到底將如何？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。

　　開盤售謦，連夜排隊(duì)，房?jī)r(jià)向下，成交量回升，購(gòu)房時(shí)令再度到來(lái)。

　　自2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，連夜排隊(duì)搶號(hào)購(gòu)房的現(xiàn)象幾乎絕跡，然而較近這樣的場(chǎng)景卻又再度出現(xiàn)在樓市，5月19日是星期天，盡管天是工作日，但是當(dāng)天晚上南京市江北區(qū)的一個(gè)售樓處，卻聚集了數(shù)百名購(gòu)房人，他們通宵等候的是這個(gè)樓盤將在天早上的頭輪認(rèn)購(gòu)。

　　購(gòu)房者：他(開發(fā)商)是發(fā)信息給他們的么，主要考慮到小孩的 這一塊，價(jià)格比較適中吧。

　　宋璟欣(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)：我們的價(jià)格應(yīng)該在區(qū)域當(dāng)中來(lái)講，還是比較有誘惑力的。

　　記者：大概是多少？

　　宋璟欣：大概在5800到6000左右，我認(rèn)為是符合老百姓需求的一種價(jià)格。

　　在北京，5月12日，北五環(huán)外奧運(yùn)村附近的一個(gè)項(xiàng)目也出現(xiàn)了的現(xiàn)象，開盤不到三個(gè)公里的時(shí)間，開發(fā)商推出了一棟樓的房子全部被賣光。數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月份以來(lái)，北京、廣州樓市成交都出現(xiàn)了明顯回暖，北京5月份上半個(gè)月住宅成交量同比上升了44%，新房、二手房成交量都創(chuàng)出年內(nèi)新高。

　　連夜排隊(duì)重現(xiàn)樓市這意味著什么？處于深度調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么樣的變化？盡管出現(xiàn)了短期的成交回暖，但數(shù)據(jù)顯示的情況卻相反，房地產(chǎn)投資增速仍在大幅下滑，4月份，上海以0.1%的同比降幅正式進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，廣東有6個(gè)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)，北京的房地產(chǎn)投資增速也已降到了1.4%的水平。

　　開發(fā)商開工建設(shè)缺乏熱情，土地資源也變得富余，根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)，當(dāng)前我國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬(wàn)公頃，如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng)，以平均容積率2，每套住房90平方米計(jì)算，二至三年內(nèi)，市場(chǎng)上將會(huì)增加7000多萬(wàn)套住宅，按人均三十平米計(jì)算，將會(huì)解決兩億多人的住房問(wèn)題，其形成的房屋供應(yīng)，可足夠未來(lái)十年的市場(chǎng)消化。國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進(jìn)以公住房用地開發(fā)建設(shè)，盡快形成住房有效供應(yīng)。

　　劉戈：有現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房需求 也有開發(fā)商的一些營(yíng)銷行為

　　我看了一些資料，可能有一部分購(gòu)房者真的是因?yàn)橛鞋F(xiàn)實(shí)的購(gòu)房需求，但其中還有開發(fā)商的一些營(yíng)銷行為在里面。比如一些開發(fā)商同時(shí)把一個(gè)市里活動(dòng)，會(huì)議或者青年創(chuàng)業(yè)大賽和他的開發(fā)儀式放在一起，聚集很多的人氣。另外就是很多促銷的措施，比如登記或者有購(gòu)房意向得可以，抽iPhone4、iPad等等，或者有一些優(yōu)惠。所以除了真實(shí)的購(gòu)房者以外，可能還是有一些營(yíng)銷的痕跡在里面。

　　除了這樣的一些個(gè)別的情況，我們從總的數(shù)據(jù)來(lái)看，有一家機(jī)構(gòu)提供的五月前三周，就是包括北京、上海、廣州等等全國(guó)十大城市的一個(gè)新房交易的量，五月的前三周比上個(gè)月還是上漲了22%，這個(gè)數(shù)字還是比較大的。

　　此外，一些數(shù)據(jù)顯示，就是開工面積現(xiàn)在同比有所下降，而且直接用于房地產(chǎn)投資的也在下降。從這個(gè)角度來(lái)講，如果要是有一些開發(fā)商采取拖字訣，比如拖著不開發(fā)，拖著不賣房，拖著不開工，那么這樣的一種情況出現(xiàn)的話，那有可能導(dǎo)致一年多或者兩年以后，供應(yīng)量會(huì)減少。現(xiàn)在更多的是由于限購(gòu)令導(dǎo)致需求量的降低，那么如果供應(yīng)量也降低的話，可能就會(huì)導(dǎo)致了原來(lái)的限購(gòu)令所產(chǎn)生的作用是不是也就會(huì)降低。

　　馬光遠(yuǎn)：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求 開發(fā)商會(huì)做出理性選擇

　　個(gè)案例肯定屬于個(gè)案，屬于整個(gè)的房地產(chǎn)寒冷冬天里的一絲火柴而已，也就是說(shuō)不能把它理解成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子出現(xiàn)了一個(gè)風(fēng)向標(biāo)的變化，包括北京的樓市，包括通州在內(nèi)也出現(xiàn)了5月份成交量大幅的上升。但是這個(gè)大幅度的上升，就看你怎么去解讀？如果單純從環(huán)比來(lái)看，因?yàn)?月份成交實(shí)在太慘淡了，4月份幾乎可以講達(dá)到了歷史的一個(gè)冰點(diǎn)，起點(diǎn)非常低，所以在5月份的時(shí)候，整個(gè)從3000多套本身來(lái)看，前13天成交量是3000多套，這個(gè)3000多套里邊還有一個(gè)因素，就是五一的促銷。按照3000多套來(lái)看北京的成交的話，基本上跟一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于旺季六七千套，甚至上萬(wàn)套的成交來(lái)比的話，還是處于一個(gè)低谷的。

　　每年的5月份，我們總是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一些躁動(dòng)，這個(gè)躁動(dòng)的背后有些是有恐慌，有一些是對(duì)政策的擔(dān)心，有些是有價(jià)格方面的因素。在兩個(gè)因素得影響下，“紅五月”是有可能的，個(gè)是政策180度的轉(zhuǎn)向，我們從以前的嚴(yán)厲調(diào)控轉(zhuǎn)向全面放松；是價(jià)格的明顯回調(diào)。除非這兩種情況出現(xiàn)，我想才可能有“紅五月”。

　　房?jī)r(jià)到底了沒(méi)？事實(shí)上就是要不要出手購(gòu)房，誰(shuí)來(lái)購(gòu)房，以一個(gè)什么樣的價(jià)格購(gòu)房？這三個(gè)問(wèn)題我們應(yīng)該放在一塊來(lái)考慮。從整個(gè)情況來(lái)看，包括統(tǒng)計(jì)局七十個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管已經(jīng)連續(xù)6到7個(gè)月已經(jīng)在下調(diào)，但是下調(diào)的幅度是極為有限的。如果現(xiàn)在出手購(gòu)房的真的是所謂的剛需，我申明我對(duì)“剛需”這個(gè)詞從來(lái)不認(rèn)可的，因?yàn)樽宰〉倪@一部分人，相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)講，他是能夠購(gòu)得起的。現(xiàn)在來(lái)看，從整個(gè)盡管降到了六到七個(gè)月，但是每個(gè)月降幅是零點(diǎn)幾。這相對(duì)于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來(lái)講，我認(rèn)為形成所謂的井噴，所謂得已經(jīng)見底，我不認(rèn)可這種說(shuō)法。

　　國(guó)土部資源部的網(wǎng)站較近公布，我國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積現(xiàn)在近40萬(wàn)公頃，如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際的商品房供應(yīng)，以平均容積率為2，每套住房90平米計(jì)算，兩到三年內(nèi)市場(chǎng)上將會(huì)增加7000萬(wàn)套的住宅。對(duì)于這種算法本身，我是打一個(gè)問(wèn)號(hào)的。我們從目前正在在建的面積來(lái)看，比如1到4月份在建的住宅是30多億，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售較火爆的時(shí)候，一年可能銷售出10個(gè)億，按照這個(gè)來(lái)看，現(xiàn)在目前在建的住宅面積銷售完全可以有三年。再根據(jù)這個(gè)國(guó)土資源部去年11月發(fā)布的房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的運(yùn)行情況，已經(jīng)開發(fā)的，還沒(méi)有開發(fā)的，已經(jīng)賣出去的住宅用地是66個(gè)億，66個(gè)億按照每年10億去銷售，需要6.6年。也就是說(shuō)，從目前整個(gè)土地的儲(chǔ)量，從正在建的面積來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是供大于求的。

　　開發(fā)商主要的目的是用一個(gè)“拖”字來(lái)影響政策，我們看到從去年到現(xiàn)在一些代表性的開發(fā)商經(jīng)常告訴我們，我不建房子了，我現(xiàn)在投資在下降。那么投資在下降，就意味著整個(gè)住房的供應(yīng)在下降，在供應(yīng)下降的情況下，較終如果政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)意味著什么？意味著未來(lái)大家的需求沒(méi)有改變的情況下，供應(yīng)一旦減少，意味著房?jī)r(jià)上漲。但是國(guó)土資源部的這個(gè)數(shù)據(jù)恰好說(shuō)明，無(wú)論是土地也好，還是現(xiàn)在在建的面積也好，較起碼在6到7年內(nèi)，我們是不擔(dān)心的，供應(yīng)完全夠。

　　現(xiàn)在國(guó)土資源部也好，住建部也好，現(xiàn)在就是講要加快形成有效地住房供應(yīng)。這個(gè)有效地住房供應(yīng)主要是什么？比如加大土地執(zhí)法，兩年內(nèi)如果不開發(fā)，我真的要收回，真的要罰款，真的執(zhí)法。我想如果說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)的執(zhí)法到位，而且對(duì)開發(fā)商來(lái)講，現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了比2008年更加嚴(yán)重的程度。從一季度本身的資金來(lái)源來(lái)看，從目前房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債差不多是1.5萬(wàn)億。再加上目前已經(jīng)形成的六千多億的房地產(chǎn)信托基金，也已經(jīng)到了一個(gè)償還期，現(xiàn)在整個(gè)來(lái)看，到上半年，整個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債可能達(dá)到5萬(wàn)億。如果面臨這種巨大的資金壓力，再不去建房子，再不加大開發(fā)，再不加大回籠資金，那么較不自在的是他自己，所以開發(fā)商會(huì)在扛與加快開發(fā)，加快回籠資金，降價(jià)之間，做一個(gè)理性的選擇。

　　聶梅生：房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)不會(huì)在當(dāng)前放松

　　(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng) 特邀評(píng)論員)

　　房地產(chǎn)的調(diào)控這兩年來(lái)取得了一定的成果，在這種情況之下，穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸、限購(gòu)等等，我想這是真正的主調(diào)。我不認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)、基調(diào)會(huì)在當(dāng)前這個(gè)時(shí)段放松，但是是穩(wěn)定，不是再繼續(xù)加壓，未來(lái)的房地產(chǎn)政策取向，我覺(jué)得這是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，剛需開始釋放，這是整個(gè)調(diào)控的一個(gè)非常好的態(tài)勢(shì)，應(yīng)該抓緊這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)，出臺(tái)或者準(zhǔn)備出臺(tái)一些長(zhǎng)效的機(jī)制，這樣使政府的短期的這樣一些行政性的(政策)逐漸有個(gè)退出的空間，然后長(zhǎng)效的、市場(chǎng)化，或者說(shuō)是通過(guò)稅費(fèi)，通過(guò)其它一些土地政策的改革促進(jìn)房地產(chǎn)的改革和轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是這樣一個(gè)交替期。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策，政府決心不動(dòng)搖，地方政府微調(diào)不斷，穩(wěn)增長(zhǎng)，還要穩(wěn)調(diào)控。

　　這兩天關(guān)于遼寧營(yíng)口市向公務(wù)員發(fā)放5000萬(wàn)住房補(bǔ)貼的新聞，成為樓市的新熱點(diǎn)，根據(jù)今年4月17日，遼寧營(yíng)口市下發(fā)了一份文件，住房補(bǔ)貼的發(fā)放對(duì)象為市財(cái)政全額撥付的機(jī)關(guān)事業(yè)單位，1996年以前參加工作，無(wú)房且在年內(nèi)購(gòu)購(gòu)新房的在職和離退休職工，申領(lǐng)住房補(bǔ)貼的職工，只能購(gòu)購(gòu)商品住房，年內(nèi)不賣房的，其補(bǔ)貼指標(biāo)作廢。按照這個(gè)補(bǔ)貼方案，到今年底營(yíng)口有近千名公務(wù)員和事業(yè)單位人員將陸續(xù)拿到一筆約5萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼由財(cái)政全額支付。

　　營(yíng)口市向公務(wù)員發(fā)放住房補(bǔ)貼的做法迅速遭到質(zhì)疑，被認(rèn)為是政府變相的救市，但日前，營(yíng)口市政府在接受媒體采訪的時(shí)候便稱，向公務(wù)員發(fā)放補(bǔ)貼是執(zhí)行國(guó)家政策，并非為房地產(chǎn)拖市。

　　實(shí)行國(guó)家政策，同樣的說(shuō)法不久前也出現(xiàn)在揚(yáng)州市的房管部門，5月初，揚(yáng)州市政府出臺(tái)政策對(duì)個(gè)人新購(gòu)購(gòu)的成品住房，按照實(shí)際房屋購(gòu)購(gòu)面積給予合同價(jià)款較多千分之六的政府獎(jiǎng)勵(lì)，揚(yáng)州的做法被認(rèn)為是在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售，但對(duì)此揚(yáng)州市房管局的負(fù)責(zé)人反復(fù)強(qiáng)調(diào)，獎(jiǎng)勵(lì)主要針對(duì)精裝修住房，是為了引導(dǎo)消費(fèi)，是執(zhí)行國(guó)家政策。

　　究竟是執(zhí)行國(guó)家政策，還是變相給房地產(chǎn)

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