業(yè)內(nèi)通常將已購房的老業(yè)主，由于對新開或新推盤價格低于其購房時的價格不滿，而發(fā)生的集體與地產(chǎn)開發(fā)商鬧事的行為，稱為“房鬧”。

　　他山之石

　　在歐美等國家，購房實行的是分期付款，預(yù)售時交30%房款，封頂時交20%，驗收時交30%，交樓一年后再交齊剩下的20%，購房者對其中任何一個環(huán)節(jié)不滿意，都可以拒絕支付余下的款項。

　　今年以來，因房價下降而產(chǎn)生的“房鬧”事件，頻頻在杭州、寧波等地發(fā)生，“五一”期間，杭州更是連發(fā)三起。業(yè)主們有的要求退房，有的要求賠償，還有的以房子已低于成本價為由質(zhì)疑房產(chǎn)質(zhì)量。為什么會出現(xiàn)“房鬧”？“房鬧”究竟是毫無契約精神的無理取鬧，還是想借非常規(guī)手段來實現(xiàn)合理訴求？“房鬧”會影響到樓市調(diào)控政策嗎？

　　本版特約中國社會科學(xué)院研究員曹建海和中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄進行討論。

　　“房鬧”根源在于預(yù)售房制度

　　“去年8月份購的時候，每平方米是12600元。今年4月的剩余房源，價格降到了8800元每平方米。”杭州“昆侖天籟”業(yè)主王女士說，“半年多時間就損失了30多萬元，昆侖應(yīng)該彌補我的損失。”業(yè)主徐女士說：“我的鄰居遲購了幾個月，就比我少花幾十萬，你說我怎么能平衡？”

　　“單純指責‘房鬧’沒有任何意義。”“房鬧”和“醫(yī)鬧”一樣，其形成原因很復(fù)雜，他們本身也是制度的受害者。薛建雄認為，“房鬧”產(chǎn)生的根源在于我們目前實行的預(yù)售房制度。“我們的預(yù)售房制度，購房者都是對著圖紙和規(guī)劃就全額付款了，基本上是在對房子品質(zhì)完全無法保證的情況下購購的。房價漲了還好說，一旦房價下跌，必然會影響到購房者的心理預(yù)期，產(chǎn)生不滿情緒。而更關(guān)鍵的是，房款都交齊了，對開發(fā)商也就沒有制約了。”

　　薛建雄介紹說，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2003年、2005年、2008年和目前的四輪調(diào)整，幾乎每一輪調(diào)整，都會有“房鬧”出現(xiàn)。而在歐美等國家，購房實行的是分期付款，預(yù)售時交30%房款，封頂時交20%，驗收時交30%，交樓一年后再交齊剩下的20%，購房者對其中任何一個環(huán)節(jié)不滿意，都可以拒絕支付余下的款項。這種方式，既可以對房產(chǎn)質(zhì)量進行很好的掌控，對于短期內(nèi)出現(xiàn)的價格大幅波動，開發(fā)商也可以及時對老業(yè)主作出讓利和補償，這對市場的健康發(fā)展和房產(chǎn)質(zhì)量都是一種保障。

　　他認為，我國的預(yù)售房制度雖然早期對于推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了很好的作用，但目前這種方式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)出來了，而房地產(chǎn)市場已相對成熟，完全可以對這一制度進行調(diào)整。

　　“房鬧”缺乏契約精神

　　至于被評論大加詬病的契約精神的缺失，曹建海認為，“房鬧”是違反合同和契約精神的，跟“醫(yī)鬧”一樣，只是一些業(yè)主想通過鬧事對地方政府和開發(fā)商造成壓力，以獲取利益，這種做法并不可取。薛建雄則認為，“契約的建立需要一個公平的環(huán)境，而目前的規(guī)則本身就是不公平的，購房者完全處于弱勢。”

　　分析“房鬧”產(chǎn)生的原因，曹建海說，從“房鬧”的多發(fā)地來看，都是房價相對較高、受降價影響大、地方政府對土地財政依賴比較嚴重的地方。地方的土地財政由來已久，利益相關(guān)，積重難返，不排除有的人樂見“房鬧”，希望借此對調(diào)控政策產(chǎn)生影響。

　　“房鬧”不可能影響調(diào)控

　　曹建海認為，現(xiàn)在調(diào)控政策已見成效，但房價還遠遠沒降到位，的態(tài)度很明確也很堅決，調(diào)控政策不可能收回。他認為目前其實就是處于幾方博弈的狀態(tài)。有的地方希望“房鬧”一鬧，能夠打破政策“一刀切”的現(xiàn)狀；開發(fā)商希望通過“房鬧”，能從地方政府得到一些好處；購房者抱著“會哭的孩子有奶吃”的心態(tài)，能夠挽回因房價下跌而造成的損失。但是，結(jié)果未必如他們所料。

　　薛建雄對此也持同樣的看法，他認為，“房鬧”只是個別城市的個別行為，不太可能出現(xiàn)，只有房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量爛尾樓的情況，才可能影響到政策。

　　雖然“房鬧”不會影響調(diào)控政策，但長期來看，調(diào)控政策有沒有松動的可能呢？曹海建認為，房價調(diào)控的目的是為了抑制投資投機性需求，針對改善性住房，今后政策出現(xiàn)松動也不是沒有可能。他說，住建部正在加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，計劃在今年6月末前實現(xiàn)全國40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)，全國聯(lián)網(wǎng)后，未來的限購政策將會有新的變化。“現(xiàn)在的限購只在一個城市內(nèi)統(tǒng)計，今后可能在全國范圍內(nèi)統(tǒng)計，限購只會更緊不會更松。”他還強調(diào)，隨著房產(chǎn)稅的試行和逐步推開，房產(chǎn)稅本身也會起到調(diào)控的作用。

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