房企加速布局旅游度假地產

　　與煙臺的療養度假勝地養馬島隔海相望，龍湖進入煙臺的頭個項目葡醍海灣去年一經面市就創造了當地多個銷售。據秦力洪介紹，葡醍海灣整個景觀投入一個億，去年頭次開盤后簽約銷售額就已達到31億元，而去年煙臺新建商品房總成交金額不過120個億，一個項目占到全市四分之一的銷售額。

　　嘗到了度假地產甜頭的龍湖今年正式啟動全國市場。

　　就在5月23日，中弘股份宣布與中國中鐵聯手以30億元的價格拿下了海口市東海岸如意島項目。與中鐵合作前名不見經傳的中弘股份，近來在旅游地產屢屢有驚人之舉。今年4月，公司就簽訂了三個旅游地產項目的合作開發協議，其中云南西雙版納路南山旅游度假項目建設用地面積近1.47萬畝，投資規模150億元；另一個項目——山東微山湖國際旅游島項目的建設用地面積也達到5000畝，投資規模不少于100億元；而去年10月，該公司與吉林省簽署的建設用地面積約180公頃、投資規模150億元的“長白山望天鵝國際旅游度假區”項目。這意味著，剛借殼上市不久，2011年全年營業收入僅18.54億元的中弘股份在未來幾年需要撬動至少400億元投資規模的旅游地產項目。

　　就在中弘、中鐵聯手拿下海口地塊的同一日，上市房企陽光城也宣布，擬與福建省龍巖市人民政府、新羅區人民政府簽訂合作框架協議，將合作開發龍巖6500畝的“花漾江山”旅游綜合體項目。這亦是陽光城頭度涉足旅游度假地產的開發。

　　蜂擁而上背后的利益誘惑

　　事實上，近兩年來房企“躍進式”的旅游地產開發已不鮮見。較早涉足旅游地產的萬達集團目前已開發多個旅游度假項目，總規模已接近1700億元。公司董事長王健林日前表示，萬達未來將加大在文化和旅游領域的投資，以儲存未來十年的競爭優勢，2020年萬達商業地產收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。

　　在旅游資源豐富的省區，以海南為例，上百億的旅游地產項目早已星羅棋布，雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產等地產商早已率先完成布局。云南旅游地產更是炙手可熱，境內大理、騰沖、麗江、普洱等地，幾千畝甚至幾十平方公里規模的項目隨處可見。

　　“旅游地產在今天受到熱捧，較重要的原因就是地價低。”龍湖秦力洪坦言，專注于城市住宅開發的房企們一個接著一個地“上山下海”，無疑是在行業變局中尋找新的高利潤空間。

　　以較早涉足旅游地產的雅居樂為例，其“海南清水灣”項目是雅居樂集團于2007年到2008先后3次購入的共計約17塊地的土地使用權，連片開發。項目總用地面積約986萬平方米，總土地款24.18億元，樓面地價僅為245元/平方米，幾乎可以忽略不計。雅居樂集團2010年年報顯示，公司當期繳納的土地增值稅超過20億，大部分源于清水灣的土地增值。按照20%—60%的稅率均值40%計算，雅居樂依然在該項目上坐享了較大份額的土地溢價。公司2011年年報顯示，海南清水灣項目銷售金額達到113億元，占集團全年銷售額的50%，由于毛利率極高的清水灣項目銷售占比提升，當年雅居樂集團毛利率由2010年的45.8%提升到了2011年的53.8%。自2009年3月開盤以來，清水灣合計實現銷售267億元，10年的開發周期不到一半，雅居樂在清水灣上計劃130億元的總投資已提前收回。

　　可以說，清水灣是開發商在旅游地產投資上較為成功的典范，它所折射的，正是旅游地產開發的暴利真相。而這一市場邏輯目前仍在繼續。例如中弘股份北京平谷御馬坊度假城東區近期已獲得二級開發權，樓面地價僅為726元，項目若能順利推進，盈利空間巨大。

　　經歷了房地產業發展的黃金十年后，低價拿地、坐等高額回報的日子已經一去不返。而旅游地產的開發模式讓在城市苦心經營的開發商們眼前一亮，這些往往遠離大城市的偏遠土地過去基本無人問津，地方政府招商引資時往往以較優惠的價格吸引投資。或許鄰近旅游景區，或許有些氣候、地理上的優勢，這些尚未進行大規模開發的清凈之地總能與“旅游”、“度假”扯上關系，于是開發商們以低廉的土地成本，以旅游度假的名義，一次性圈下土地，分批緩慢地進行開發，坐等土地升值后帶來的巨額回報。

　　旅游項目豐厚的利益誘惑，正是促使開發商一窩蜂涌向山水之間的真正原因。

　　延伸產品線應對調控風險

　　“受樓市調控的影響，很大部分投資資金轉向商業地產等領域，但商業領域的投資過熱已令全行業意識到風險。很多開發商開始另辟蹊徑，進行各種嘗試創新，旅游地產、養老地產多個領域的地產投資開始風生水起。”一家房企高層人士向記者表示。例如華僑城將開發頭個高投入情景旅游商業項目歡樂海岸，萬達斥資2000億元打造大型旅游度假區集群等。

　　記者注意到，開發商在談及進入旅游地產的原因時，幾乎都表示是由于“城市住宅受調控、旅游項目前景好、提高增持物業比例”，或“為了避免經營模式過于單一，降低市場風險”等等。包括曾經堅持專心做好住宅產品的房地產龍頭企業萬科，近幾年都不得不在商業地產、旅游地產、養老地產全面開花。正如龍湖秦力洪所言，在曠日持久的房地產調控下，拉長企業產品線以應對市場風險，是很多房企的共同選擇。

　　而對于一些率先進入旅游地產領域的開發商們，如今已進入收獲期。

　　恒大地產位于華南的頭個旅游綜合體項目——清遠恒大世紀旅游城已于去年年中開業；保利地產個旅游度假產品廣東陽江海陵島項目也已于去年夏天面向全球發售；幾乎同時發售的還有碧桂園的頭個海濱度假項目——廣東惠州十里銀灣。除了煙臺葡醍海灣外，龍湖在成都的青城小院2010年開盤當天即售出63套，成交逾億元。

　　盡管不少分析指出，旅游地產項目的投資成本高，許多還涉及土地一級開發，資金占用周期長，會拖累開發商的資金周轉速度。但有業內人士卻披露：開發商并不會讓自有資金沉淀在項目中。相反，他們很快就能夠通過賣房子來回籠早期投資，即“前幾年收回投資，后幾年凈賺”。正如秦力洪所言，在一個旅游地產大盤，他們會分成很多個項目來做，仍以高周轉進行滾動開發。

　　中信證券地產分析師蘇雪晶認為，隨著消費的升級，旅游需求也逐步升級，消費者已經由過去的觀光游升級到休閑度假旅游。隨著國家鼓勵居民消費以拉動內需和加大投資力度完善基礎設施建設等一系列政策的出臺，旅游地產已逐步成為房地產領域的投資熱點。

　　國泰君安李品科則認為，定位旅游地產項目的一大優勢在于往往可以獲得當地政府的支持。不過，旅游項目在前期階段會由于先期投資較大而使得開發商的資產負債率、凈負債率、真實資產負債率等指標壓力都有所上升。未來旅游地產的發展仍需要相對多元化的融資渠道的支持。

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