“3·30”樓市新政出臺已經近三個月了，就在市場正欲步入春天之際，紛紛返場的購房人驚奇地發現，與以往清一色的毛坯期房項目不同，目前市場上在售的樓盤中，附精裝修或是已經成為現房的項目突然多了起來，與需要等待兩三年才能交房，并且還是毛坯的項目相比，這類精裝修+現房的項目無疑性價比更加突出。

根據北京市房地產交易管理網顯示，截至6月27日，北京市可售期房住宅套數為40075套，而未簽約的現房住宅套數為44798套，現房住宅整整多出了4000多套。其實，早在今年4月底，現房存量就開始超過期房，較多時曾超出了8000多套。

業內人士認為，現房存量頭次超過期房與近兩年土地的高價拍出不無關系。高昂的土地成本，導致很多項目只有打造為高端產品才能掙到錢，于是乎，與以往為追求高周轉挖坑就賣的期房不同，高定價，高利潤，但同時慢節奏的精裝修+現房產品，開始成了開發商的選擇。另外，現房定價較自由，受監管較少也導致開發商更加偏愛現房。

開發商追求高利潤

精裝和現房占比明顯加重

精 源和現房的比重在當前樓市中有多大，通過對比7月份預計入市的新盤可管中窺豹。根據亞豪機構統計，在7月預計入市的37個項目當中，精裝修和現房成為較明顯的共同點，多達22個項目要么采用了精裝修提升附加值，要么索性熬成了現房，比例高達60%。像房山區的遠洋春天著和順義區的春暉園·隨園更是精裝修加現房兩不耽誤。

對此，有分析人士認為，無論是精裝修還是現房，實際上雖然都增加了開發成本，但開發商仍舊樂此不疲，什么原因？就是為了追求利潤化的另類“提價法”，在通過精裝修或現房提升了項目自身附加值以后，更有助于提升銷售利潤。

其中，主打精裝修的不僅有方莊公館、海淀·上林溪這類普通住宅產品，還有像新北京、空港國際這樣的商住樓，甚至連易郡這類很少附加精裝修的別墅產品也參與其中。亞豪機構市場總監郭毅認為，由于目前市場環境并不支持價格上漲，因此項目通過“精裝修”這種能夠拉開產品品質差距的手段來提升性價比的做法，開始在市場中蔓延，而隨著矛盾的進一步加劇，預計未來北京商品住宅市場當中精裝修將逐漸成為“標配”。

此外，因為成為現房而不受監管部門價格干預的項目也不在少數，較近火熱的“通州售價八萬元項目”V7九間堂也可能在7月份面市。該項目在申請預售證時的報價突破了8萬元/平方米。在記者的探訪中，項目負責人表示，該項目主打通州區域少有的別墅產品，并且全部是溫泉入戶的現房別墅，每戶還附加大量的面積。并且項目周邊還有公園、商業等成熟配套，因此申請預售證時確實報了一個比較高的價格，但實際開盤時的價格肯定不會是8萬元，預計每平方米將在4萬-5萬之間。

業內人士表示，由于北京優質土地價格高企以及各家房企土地儲備的減少，導致房企對于優質地塊項目愈加重視，不再像以往那樣挖個坑就賣，而是寧愿花大價錢好好雕琢，以求控制銷售速度，追求利潤的化。

“預售新規”導致現房庫存增加

開發商之所以普遍開始追求精 或者現房，除了追求高利潤外，還有就是因為多年的限購政策，導致大量項目滯銷，不得不被動地出現了存量現房超過期房的情況。數據顯示，2014年北京商品住宅(不含保障房)共實現銷售78834套，而同期新增住宅預售量為120964套，供需比1.53∶1，達到歷史較高峰。由于長期限購導致的需求不足，使得大量項目在取得期房預售許可證入市之后，并不能實現快速去化，而是在等待政策寬松、市場轉暖的銷售過程中被迫“轉現”。

在某種程度上北京市兩年前出臺預售新規也使得現房庫存增加。2013年6月，一個改變大戶型住宅申請預售許可條件的通知由北京市住建委發出，通知規定提高套均面積大于140平方米的大戶型住宅項目預售門檻。其中7層及以下的，主體結構封頂才能辦理預售許可、對外銷售；8層及以上的，要完成至少規劃中一半的層數，并且不低于7層才能申請預售。而在此之前的領取預售許可證的條件為，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”。

與此同時，高端項目集體入市也導致了現房預售項目占比加重。在經歷了多年開發之后北京住宅用地，尤其是城區宅地逐漸進入稀缺狀態，以及近兩年高價“地王”頻出，也催生了大量高端項目逐漸涌入市場。

而對于高端項目而言，除去地理位置之外，能夠使得其高昂售價“物有所值”的只能是項目本身的品質，而這些主打社區環境以及房屋本身品質的產品類型，多數要等到成型的現房階段才能體現出優勢。

中小戶型超過現房庫存半數

未來大戶型現房將會增多

雖然現房商品住宅庫存量持續增多，在政策導向作用下，庫存結構的變化應該是逐步以大戶型為主，但是實際情況并非如此。據亞豪機構統計數據顯示，截至5月14日，44588套現房商品住宅庫存中，一居室和二居室的存量共22611套，占到現房總庫存的50.7%，超過半數。而從行政區域分布來看，排在前兩位的分別是大興區和順義區。

造成大興區現房庫存壓力增加主要是因為區域內中小戶型樓盤的供量集中，而更深層次的原因則在于大興區自住房的供量也較大，商品房在與自住房的競爭中處于劣勢，拖累銷售速度。

據亞豪機構監測數據顯示，大興區自2014年至今供應自住型商品房4003套，而同期純商品住宅的供應量則高達20245套，其中一居、兩居產品更是高達12937套。而大興自住房的均價基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均價則在23000-35000元/平方米，可見，大興區純商品住宅內中小戶型產品的供應規模過大，與自住房形成直接競爭，再加上自住房具備明顯的價格優勢，造成了大量購房者放棄商品房選擇自住房，因此造成現房商品住宅的庫存高企。

順義區的情況則有所不同，由于扼守別墅區及潮白河別墅區，順義純商品住宅以高端盤為主，高端項目本身多以現房形態銷售，是造成當地現房庫存量居高不下的原因。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，近期樓市政策不斷，政策導向利好剛需改善型人群，再加上現房具備即購即住、實景呈現、購入即可獲得租金回報的三大優勢，有利于加快現房商品住宅庫存中的中小戶型產品的去化速度。另外，隨著去年地王項目的相繼入市，高價地催生的大戶型住宅產品入市，大戶型現房在現房商品住宅庫存中的結構占比將會逐漸提升。

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