商業(yè)地產(chǎn)的這輪狂熱，甚于98年大房改后的住宅地產(chǎn)熱潮。當(dāng)此之時(shí)，不僅有炒房可以暴富的市場(chǎng)觀念基礎(chǔ)，還有國(guó)家2008年刺激經(jīng)濟(jì)后的社會(huì)流動(dòng)性推波助瀾，更有地方政府為了政績(jī)盲目上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商遭遇較嚴(yán)厲調(diào)控后不約而同轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)。

　　據(jù)成都本土數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)，銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的較新信息，2011年成都綜合體的興建達(dá)到了歷史較高峰，據(jù)2011年上半年不完全統(tǒng)計(jì)，大成都范圍內(nèi)在建的城市綜合體達(dá)到了150個(gè)，主城區(qū)超過(guò)了110個(gè)，僅其中57個(gè)項(xiàng)目的總體量已超過(guò)3386萬(wàn)方，從個(gè)數(shù)和總體量上看，成都已是全國(guó)之較。

　　而在成都之外，的縣級(jí)市區(qū)，城市綜合體的熱度絲毫不遜色。四川省西北部，某縣級(jí)市市區(qū)人口27萬(wàn)，現(xiàn)有3萬(wàn)以上的購(gòu)物已達(dá)3個(gè)，體量約15萬(wàn)，包含有超市、百貨等業(yè)態(tài)；在售城市綜合體2個(gè)，總體量52萬(wàn)平米，規(guī)劃有酒店、寫字樓、SOHO、影院、大型超市。并且規(guī)劃在3至5年，總投資近200億，完成30個(gè)棚戶區(qū)改造，頭批輪啟動(dòng)的7個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約人民幣90億元。

　　而這其中，幾乎有一半項(xiàng)目都是打著綜合體的旗號(hào)。商住比例達(dá)到的高點(diǎn)，未來(lái)商業(yè)體量也早已超過(guò)人均5平米這樣的水平……不管國(guó)際水準(zhǔn)是1.5還是3，中國(guó)特色應(yīng)該是多少，至少目前的階段性供應(yīng)高峰，必將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫橫飛。

　　在此種環(huán)境下，試問(wèn)？如何差異化競(jìng)爭(zhēng)？

　　頭先，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，是開(kāi)發(fā)理念的競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不成熟，開(kāi)發(fā)商發(fā)跡于住宅地產(chǎn)，因此，披著商業(yè)地產(chǎn)名義，進(jìn)行實(shí)際上的“住宅化”商業(yè)開(kāi)發(fā)，就輸在了競(jìng)爭(zhēng)的起跑線。帶租約銷售還比賣完跑人要好點(diǎn)。為何，因?yàn)椋虡I(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，地產(chǎn)僅是載體，在國(guó)外，是有房地產(chǎn)基金介入，從而在融資渠道上規(guī)避了銀行高息讓短視。但就這一點(diǎn)，很多開(kāi)發(fā)商不久就會(huì)葬在銀行還款，或者高利拆借的路途中。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是定位的差異化。這是一種簡(jiǎn)單的、技術(shù)層面上的問(wèn)題，目前的市場(chǎng)形勢(shì)是，往往繞不開(kāi)家庭式購(gòu)物、時(shí)尚白領(lǐng)購(gòu)物、甚至已經(jīng)細(xì)分到演繹這樣的細(xì)分市場(chǎng)。細(xì)分，則需走小眾化路線，目標(biāo)客群市場(chǎng)面窄，風(fēng)險(xiǎn)大；走大眾路線，簡(jiǎn)直是刺刀見(jiàn)紅的拼殺。舉例說(shuō)，你開(kāi)著在主城區(qū)任意行駛半公里，都可以找到幾個(gè)定位幾乎相同的城市綜合體。

　　然后，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是商家資源的競(jìng)爭(zhēng)。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失敗，則方案較后都是徒勞無(wú)功。這一點(diǎn)上，跟住宅不同，商業(yè)的銷售僅僅是招商成功后順帶的結(jié)果。所以，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)到較白熱化，就是商家資源的競(jìng)爭(zhēng)。往往大型集團(tuán)性公司，行業(yè)跨度比較大的，其所運(yùn)作的城市綜合體成功的幾率則大些。在國(guó)內(nèi)典型如萬(wàn)達(dá)，都說(shuō)是和國(guó)際巨頭沃爾瑪?shù)冉Y(jié)成聯(lián)盟，有了定制地產(chǎn)，才有了萬(wàn)達(dá)的迅速擴(kuò)張，但如果沒(méi)有萬(wàn)千百貨，萬(wàn)達(dá)影城、電玩、等自身的主力店和次主力店一起，哪能到處攻城略地，甚至搞出綿陽(yáng)援建學(xué)校被拆一事？

　　但商業(yè)地產(chǎn)較較核心的競(jìng)爭(zhēng)力還是智商的競(jìng)爭(zhēng)。為何，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成敗跟商業(yè)公司的專業(yè)度無(wú)關(guān)，跟規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是否洋玩意無(wú)關(guān)，跟自身融資能力高低無(wú)關(guān)，跟宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)基金是否開(kāi)放也無(wú)關(guān)……

　　你若實(shí)事求是，反思下自己，如果正確評(píng)價(jià)決策者是個(gè)平常人的智商，那么當(dāng)這個(gè)決策者想到進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，一定有無(wú)數(shù)個(gè)平常智商的決策者也想到了在商業(yè)地產(chǎn)撈金。已經(jīng)掉進(jìn) 紅海的爾等，試圖在紅海之中尋找藍(lán)海，豈不是緣木求魚？這又好比阿斗，即便是神機(jī)妙算的諸葛亮也扶他不起。再重復(fù)一遍，此時(shí)此刻，此種經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，沖進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，如果實(shí)力資質(zhì)平平，本身就失先機(jī)，敗了一半，天王老子來(lái)了，也是無(wú)力回天……

　　先進(jìn)能做的就是盡力而為，期盼經(jīng)濟(jì)基本面能夠再次刮起臺(tái)風(fēng)，鐵公雞都會(huì)飛的亂鏡中，再踩一次狗屎運(yùn)。

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