5月底，全國地王——原溫州師范學院操場地塊，現名為“置信原墅”的項目悄然開盤。

　　詭異的是，在豪宅交易低迷狀況下，該樓盤在短短10天內幾乎被認購一空；與此同時，該樓盤的外加價房源已在市場盛行。于是，有人質疑地王采取“股東分房”銷售。

　　該樓盤開發商溫州置信房地產開發有限公司（下稱“置信房產”）董事姚汝林日前表示，該項目以成本價銷售，即樓面地價加上造價，只損失了一些財務成本。

　　這意味著，全國為之側目的“地王”項目，面臨“虧損銷售”的尷尬境地。

　　“地王”誕生

　　2010年10月，國家“限購令”等政策已經出臺，然而溫州宅地拍賣市場依然高歌猛進，樓面價超過2萬元/平方米的地塊比比皆是。

　　出讓前夕，原溫州師范學院操場地塊，成為溫州“新地王”在業界看來已無懸念。

　　2010年11月29日15時，該地塊“拍賣會”正式開始。

　　起拍價19.5億元，開發商們每輪超過1億元的報價，讓人咋舌。當價格飆升至31.1億時，除了置信房產和浙江中通外，其他開發商已基本退出競拍。

　　在這場一個多公里，33輪充滿火藥味的競標中，置信房產較終以折合樓面價37020元/㎡的高價奪得原溫師院操場地塊，成為溫州宅地新一任“地王”，同時刷新當年9月上海浦東黃浦江沿岸一地塊35490元/㎡的樓面價，成為全國新“地王”。

　　溫師院操場地塊用途為住宅用地、批發零售用地，總占地面積38880㎡，建筑面積100000㎡。當時有業界人士預測，該地塊較適合建成豪華小高層、高層公寓，成本價在5萬元/㎡以上，預計銷售價在7萬元/㎡以上。

　　支撐該“地王”的理由“名目繁多”：“市區”，“醫院、學校、商廈等配套成熟”，“周邊一些品質較好樓盤的二手房，在售單價已在4萬/㎡以上”。與此同時，當時溫州一些豪宅的較高房價已飆升至七八萬元/㎡。

　　一位溫州房產中介 人士當時分析，該地塊拍出高價，一是受通貨膨脹影響，溫州雄厚的民間資本找不到投資出路，只能投入到房地產業；二是當年供地遲緩，且多年來溫州城區宅地供應嚴重不足，平均每年只有500畝。

　　按規定，置信房產在競得后1個月內繳納競得價款的50%，6個月內全額繳清競得價款。此時，有人懷疑該公司付款能力。對此姚汝林表示，頭期土地款提前半個月繳納，尾款提前十天付清，“沒有一分錢的銀行貸款。”

　　民企“飆地”

　　迄今為止，溫州原溫師院操場地塊，仍是全國“地王”。但奪得該“地王”的置信房產此前并不算知名，在溫州開發經驗也只有十余年。

　　置信房產官方網站顯示，公司成立于2002年，注冊資本1.2億元，總部位于溫州，是集房地產開發、項目投資、經營建筑機械、設備租賃、建筑材料、建筑裝修為一體的綜合性公司，2007年11月經浙江省建設廳核定為房地產開發二級資質企業。

　　究其背后，則有眾多民營企業和社會資本的蜂擁參與。

　　一位知情人士向本報記者透露，置信房產“大股東”有十余家當地知名民營企業，所涉行業包括鞋革、服裝、眼鏡、打火機、箱包等傳統制造業，在當地均有一定知名度。此外，還有諸多來自實體企業和社會資本的“小股東”，“股東七八十人肯定是有的。股東背后還有幾層、多少股東尚不而知”。

　　在溫州，民企抱團投資開發房地產并非只有置信房產一家。

　　2010年，由當地鎖具、汽摩配、服飾、眼鏡、電子、鞋業等大型行業企業組建的甌聯控股集團，被質疑涉足房地產開發。當年7月，溫州原蔬菜批發市場3-1地塊出讓，浙江中梁置業有限公司以每平方米樓面價2.8萬元奪標。一位溫州大型房產中介負責人透露實際控制人可能是甌聯控股集團。

　　去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金較終流向房地產市場。據保守估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。

　　在實業資本等因素助推下，溫州房價竟然超過北京、上海、廣州等一線城市，躍居全國前列。

　　股東分房？

　　與2009年央企、國企主導的“地王潮”不同，2010年溫州這輪“地王潮”，在資金來源構成上更多為民營企業。但與那些“先知先覺”的大型企業不同，置信原墅這些民企地王較終折戟而歸。

　　置信房產拿到“地王”不久，有史以來較嚴厲的房地產調控開始顯現，“溫州版限購令”應運而生，樓市隨之逆轉。去年的溫州民間借貸危機更是直接或間接加劇了一些房企的資金壓力。

　　面對低迷市場，溫州一些在售豪宅紛紛降價，一些高地價地塊遲遲未開盤。溫州哥倫布房產營銷有限公司商業地產部主管謝國華說，目前溫州房價已大幅下降，一手房價格比2010年底較高峰時下降了30%~40%，普通二手房價格也下降了20%左右。

　　在市場“急劇變化”中，今年以來，有關置信房產的謠言開始甚囂塵上，比如19億元轉讓原溫師院地塊、拖欠銀行貸款、董事長賭博輸錢跑路等。置信房產另一個市區樓盤打出“購房奔馳”銷售廣告。

　　盡管謠言纏身，置信原墅還是于2011年8月開工建設，如今該樓盤正在忙碌建設中，一些多層接近結頂。

　　5月28日，置信原墅低調開盤，共554套住宅，銷售均價為57230元/㎡，較低樓價為35500元/㎡，較高為80600元/㎡。其中占了一定數量的小套型均價約為4.5萬元/㎡。

　　自2011年以來，溫州一些豪宅多次降價銷售，但效果并不明顯。姚汝林說，包括萬科、萬達、綠城等項目在溫州的銷售狀況都不是很好。

　　但出乎意料的是，置信原墅認購卻“非常火爆”。

　　7日中午，本報記者在其展示看到，絕大部分房源已被認購，所剩房源不到20余套。該樓盤銷售人員說，一次性付款8折優惠，按揭8.5折優惠。這意味著，一次性付款售完該樓盤，銷售均價約為45784元/㎡，按揭方式售完該樓盤，銷售均價為48645.5元/㎡，均低于之前業界預測的每平方米成本價5萬元底線。

　　值得關注的是，在8日簽訂正式銷售合同前，置信原墅“二手房”交易已經盛行。

　　“都是股東拿出來，放在我們這里賣的。”溫州平安易居中介人士潘先生說，8幢12層共177平方米套房，股東愿意在開發商價格上，加價25萬元予以轉讓。“高的要加50萬元。”“他們之前投錢進去，現在拿到房子后，加點錢賣掉，也就賺一點利息錢。”

　　與2010年溫州一些豪宅外加價兩三百萬元相比，此次置信原墅外加價幾十萬元可謂“底價拋售”。

　　據了解，在未簽訂合同之前，認購人如成功轉讓或加價轉讓其房源，只要在開發商處變更名字即可。一旦簽訂合同，就要在房管部門備案登記，此后如想轉讓房子，就得按二手房交易論處，必然會造成交易成本上升，這顯然是那些急于套現的認購人不愿看到的。

　　一位知情人士透露，在豪宅成交低迷下，置信原墅諸多股東做好了“股東變房東”的準備，然后再通過二手房市場進行銷售，賺取利潤空間。

　　姚汝林表示，置信原墅之所以采取成本價銷售，是為了更好地回籠資金，為后續拿地提供更好的發展空間。同時，姚汝林否認置信原墅“股東分房”說法，他認為，樓盤采取公開方式銷售，股東等任何人購房一律都得交款，至于股東在二手房市場轉售房子，那是購房人自己的選擇。

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