6月12日，住房和城鄉建設部公布《公共租賃住房管理辦法》，其中對公共租賃住房的申請條件、運營監管、退出機制等作出明確規定。

　　自從2010年公租房正式成為保障房的“新品種”之后，各地開始加速公租房建設。不過，從去年年底到今年，一些地方頭批公租房建成上市配租時，出現了“熱建不熱租”、“叫好不叫座”的情況。

　　據了解，上海頭批兩個市統籌公租房項目申請日期一再延長，至3月10日頭輪申請截止，各區受理公租房申請總量僅約2000戶，相對5100套供應房源而言，申請率不足四成，而5月的實際簽約率更低。

　　5月4日，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在參加“2012上海民生訪談”時表示，公租房配租情況“比我們預期要差一點”。

　　不僅是上海，武漢、鄭州等地在開始推出公租房的時候也遇到“尷尬”。據媒體報道，武漢市去年在洪山區推出頭批899套公租房，只有317戶符合資格的家庭提出申請，到今年3月入住率還不到三成，5月底還剩將近一半房源在等待申請。鄭州去年年底面向社會公開配租1353套公租房，但是3個月后申請公租房人數還不到公租房總數的一半。

　　“公租房處于閑置狀態，不僅造成巨大的公共資源浪費，也使公租房制度的有效性和適當性都受到懷疑。如果這種現象不盡快得到改變，不僅將嚴重影響公租房在社會公眾中的形象與地位，甚至住房保障全局的戰略思路都會受到質疑。”復旦大學住房政策研究執行主任陳杰對中國青年報記者說。

　　“十二五”期間，全國將建設3600萬套保障性安居住房。國務院多次強調，保障性住房將發展公共租賃住房，特別是人口凈流入量大的大中城市，要較大幅度提高公共租賃住房建設比重。據住建部通報，2011年全國新開工建設227萬套公租房。

　　一直以來，申請門檻、租金以及地段，都是人們討論公租房時的熱點話題。有媒體分析，門檻太嚴、租金過高以及地段不佳是公租房在當下“遇冷”的直接原因。

　　那么，究竟該如何破解公租房推行初期的“遇冷”問題，讓公租房“熱建”也能“熱銷”，“叫好”更能“叫座”，真正惠及更多有住房困難的城市“夾心層”群體，同時也能給外來務工者和新就業年輕人增添一份留在異鄉城市“打拼”的希望呢？

　　申請門檻是否應該降下來

　　“門檻太高是公租房遇冷的頭要原因。”陳杰說。作為上海復旦大學住房政策研究的學者，他參與過上海市公租房政策的制定，同時就公租房問題持續進行市場調研。

　　相比于其他一線城市，上海的公租房申請條件已經較為寬松，不過仍然要求“具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達到二年以上且在滬連續繳納社會保險金達到一年以上”、“與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動合同”等條件。

　　陳杰在調研中發現，“較需要公租房過渡的往往就是剛來本市的海內外就業者和剛走上工作崗位的大學畢業生，而他們偏偏被排除在外”。

　　雖然北京市住建委在去年就已表態，非京籍人士也將被納入公租房申請范圍之內，但是各區縣至今也沒有公布具體的申請細則。去年年底，北京分配頭批公租房，入住對象都是具有北京戶口的經適房、限價房、廉租房輪候家庭以及公租房申請者。

　　在陳杰看來，公租房不應該設立太多門檻，“較多規定在本市已經有房且人均面積超過一定標準的不允許租。公租房建筑標準定位在滿足普通居住，那就應該以房子而不是收入來‘篩選’和‘過濾’非真實需求者”。

　　不過，很多地方相關部門在制定公租房申請條件時還是表現出謹慎的態度，一些城市的公租房政策也是“先緊后松”。

　　陳杰在研究外國公租房實踐經驗時發現，只針對特定人群尤其是低收入人群而建立公共租賃住房體系的國家，比如美國、澳大利亞、意大利等，對公共租賃住房實行十分嚴格的準入制度，“雖然公租房確實起到‘托底保障’的作用，但代價是低收入邊緣化人群的集中聚居，形成了嚴重的貧民窟現象，進而因為與其他收入人群產生居住割裂、大規模邊緣化效應，產生自我循環的‘貧困陷阱’，造成持續的、難以根除的嚴重社會問題”。

　　“如果要吸取國際教訓，公租房應該廣開門戶，一定要流動起來，防止‘人為割裂’和居住固態化。”陳杰說。

　　別把公租房當成“福利房”

　　不久前，中國青年報記者在采訪北京頭批公開搖號配租的遠洋沁山水公租房項目時，有不少租戶抱怨，“租金還是太貴了，每平方米月租金41元，47平方米一居室租金要1927元，68平方米兩居室要2788元。跟周邊的商品房租金差不多，甚至還要貴一些”。

　　目前，北京、上海等地公租房項目在確定租金時都實行“略低于市場租金”原則。此次住建部出臺的《公共租賃住房管理辦法》也規定，“公共租賃住房的租金標準應當按照略低于同地段住房市場租金水平的原則確定，并定期調整”。

　　有觀點認為，當下公租房遇冷的主要原因就是公租房租金相對市場租金沒有優勢，公租房應該提供比市價更優惠的租金來吸引申請者和提高出租率。

　　不過，也有專家分析，無論是為了擴大公租房惠及范圍還是維持公租房項目可持續運營，現階段公租房還是要實行“略低于市場租金”標準。

　　“如果把公租房當成廉租房和福利房，就違背了公租房的出發點。”陳杰說，“如果一邊廣開門戶，一邊實行‘低租金’，住進公租房的人都相當于享受公共資源補貼，那對公租房的需求一定會無限膨脹，直到讓商品住房市場完全崩潰的地步。這是在走1998年房改前福利公房的老路，不可能持續。”

　　陳杰還解釋，公租房的成本通常包括土地出讓金、拆遷成本、建筑以及裝修成本，“如果租金過低，很可能連‘成本租金’都做不到，銀行貸款的利息都還不上。如果資金始終無法平衡，公租房制度也就無法可持續發展。”

　　還有人認為，如果公租房與市場租賃住房價格差距較大，公租房轉租以及其他利益“尋租”可能就有了空間。陳杰認為，“比如經適房和限價房，為何重重法規都管不住腐敗和尋租，就是‘價格雙軌制’下存在著巨大利差”。

　　在陳杰看來，短期之內，公租房的出發點不是以“價格優勢”來立足市場，“公租房的競爭優勢是租期穩定、安全可靠、帶裝修可拎包入住、可以臨時入戶口、可用住房公積金支付等，而不是去與私人租賃房打‘價格戰’”。同時，“公租房租金也能對市場租賃價格起到一定的調節和引導作用”。

　　不過，公租房實行“略低于市場租金”，確實有一部分中低收入家庭承受起來比較困難。記者在采訪中也看到，雖然各地公租房申請標準不一樣，但是在配租的過程中，相關部門還是傾向先將公租房分配給收入困難家庭，比如北京市公租房住戶就包括一部分本來想申請廉租房但還在輪候中的家庭，而武漢市洪山區的頭批899套公租房中已有超過200戶配租給困難家庭。

　　“針對特定人群的租金補貼是支持公租房發展的必要配套政策。”陳杰說。

　　目前，北京、上海、武漢等地都已經出臺公租房補貼標準。

　　避免缺少科學評估就匆匆上馬

　　一部分公租房的地段不好，所處位置相對于城市區來說比較偏遠，這也成為很多人期待公租房但又“望而止步”的原因。

　　在北京，一位分到海淀區遠洋沁山水公租房的租戶告訴中國青年報記者：“幸虧搖號是搖中海淀區這邊的公租房，否則真是不便利。尤其是對我們這些年紀比較大的人，周邊的醫療設施還是差很多，即便是平時走親訪友也不方便啊。”

　　“從上海的經驗來看，公租房項目在地段上的問題，可能并不主要是地處非城市區的問題，而主要是出門缺乏直接的公交工具，上班交通不便。同時，商業配套不足，購物和生活上有困難。”陳杰說。

　　在陳杰看來，各地公租房當下遇冷，“地段問題”、“租金問題”和“門檻問題”實質都是規劃布局問題，“包括公共配套有沒有及時跟上的問題”。

　　“這些問題的產生固然有經驗不足的因素，也有很大一部分原因是，各地政府急于考慮完成下達的保障房建設數量指標，而對如何利用保障房，卻因為沒有相應考核而沒有給予足夠的重視，導致對公租房的布局沒有規劃統籌、項目沒有經充分的科學評估和‘市場調研’就匆匆上馬。”陳杰說。

　　對此，陳杰的建議是，“對地方保障性安居工程的考評中，應盡快改變當前‘重建設’而輕‘管理和利用’的現象，應強化竣工率、供應量和入住率等相關指標的考核”。

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