6月17日，一場由十幾家房產(chǎn)公司參與的置業(yè)節(jié)，在位于杭州下沙的城市建設(shè)規(guī)劃館外的廣場舉行。

　　當(dāng)天正好是浙江省梅雨季節(jié)的前一日，暴雨如注。整個(gè)置業(yè)節(jié)的現(xiàn)場，不過是搭建在廣場上的兩個(gè)碩大的白色塑料棚。但這里卻吸引了近萬人前來看房，主辦方共發(fā)出122趟班車運(yùn)看房市民。

　　現(xiàn)場成交房屋35套，近1200組意向購房者登記。在經(jīng)歷了2012年初的樓市寒冬后，如此成績讓參展開發(fā)商們直呼“幸福來得太突然”。

　　事實(shí)上，眼下的杭州樓市，成交量開始明顯回暖，多個(gè)新開盤樓盤的成交率高達(dá)8成以上，甚至再次出現(xiàn)了開盤前徹夜排隊(duì)的現(xiàn)象。

　　而這只是全國各大城市的樓市成交全線飄紅的一個(gè)縮影。開發(fā)商的降價(jià)行為和地方政府的救市行為導(dǎo)演了又一輪樓市復(fù)蘇。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控監(jiān)測的全國58個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長，其中有13個(gè)城市的開盤量環(huán)比翻倍增長。

　　國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)亦顯示，今年5月，70個(gè)大中城市的平均房價(jià)指數(shù)同比和環(huán)比均出現(xiàn)了跌幅收窄的局面。隨著樓市成交量的回升，成交價(jià)格上漲的情況開始顯現(xiàn)。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部信息，6月11日至17日，其監(jiān)測的40個(gè)城市中，逾8成城市樓市成交周同比均有上升，7城市同比漲幅超過100％。

　　然而，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的背景下，以“穩(wěn)增長”為目標(biāo)的宏觀調(diào)控頻頻出招，引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的疑問。較近，“發(fā)改委將松綁房地產(chǎn)”、“央行放松個(gè)人住房貸款”等新聞層出不窮，讓整個(gè)房地產(chǎn)市場躁動(dòng)不安，再次進(jìn)入了極度的敏感期。

　　監(jiān)管層緊急辟謠

　　6月7日晚間，央行三年半以來頭次宣布降息：自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。

　　在該信息的刺激下，樓市調(diào)控松綁的傳聞開始涌現(xiàn)。6月10日，一篇名為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市張牌》的報(bào)道出現(xiàn)在眾多網(wǎng)站顯眼位置。

　　該報(bào)道援引發(fā)改委內(nèi)部人士話稱，受外部經(jīng)濟(jì)影響，再加上房地產(chǎn)政策引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空，給經(jīng)濟(jì)回落帶來的壓力越來越大，政府有意通過集中放項(xiàng)目來提振經(jīng)濟(jì)。該發(fā)改委人士稱，未來不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目“開口子”。

　　6月11日，另一篇名為《銀監(jiān)會(huì)：給予二套房貸與頭套同樣風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重》的報(bào)道，再次吸引了公眾眼球。報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件，給予二套房貸與頭套房貸同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，而此前，頭套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。該政策被解讀為是在鼓勵(lì)銀行放寬二套房貸。

　　6月12日，《央行特級(jí)文件，頭套房貸利率較低7折》的報(bào)道，更讓眾多購房者怦然心動(dòng)。

　　這則新聞稱，已從商業(yè)銀行獲悉，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)特急文件，要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。也就是說，頭套房貸利率將獲得七折的優(yōu)惠。在2010年4月史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控打響之后，七折優(yōu)惠早已不復(fù)存在。

　　5月，各地樓市成交均出現(xiàn)了上漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月全國商品住宅成交環(huán)比增長16.37%；成交額環(huán)比增長19.12%。進(jìn)入6月，樓市成交量上漲依然繼續(xù)。

　　在交易量出現(xiàn)大幅增長、存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)的情況下，上述有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的消息無疑成了一劑強(qiáng)心針，更讓人覺得房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

　　于是，“房價(jià)可能暴漲”的氣氛開始在樓市彌漫，不斷刺激著購房者的神經(jīng)，許多人又開始感到恐慌。

　　國內(nèi)部分地區(qū)再現(xiàn)千人購房潮。在杭州城東面的下沙板塊，三個(gè)樓盤6月11日同時(shí)開盤，均出現(xiàn)了“深夜排隊(duì)”的情況。其中，“寶龍?城市廣場”推出的89平米的110套房源在40時(shí)辰之內(nèi)一空；“金隅?江城府”推出的300多套200平米左右的大戶型成交率也超過了八成。

　　“回暖”跡象和人們的擔(dān)憂明顯加大了調(diào)控管理層的壓力，被輿論推上風(fēng)口浪尖的相關(guān)國家部委紛紛作出緊急回應(yīng)。

　　6月12日和6月14日，國家發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)相繼發(fā)布聲明。前者針對(duì)《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市張牌》報(bào)道作出澄清，表示該委較近沒有人接受過該媒體采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。

　　后者則表示，有關(guān)媒體報(bào)道銀監(jiān)會(huì)降低個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“純屬誤解”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未作任何調(diào)整。

　　此外，央行新聞發(fā)言人就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應(yīng)：銀行和監(jiān)管部門對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。個(gè)別媒體稱“央行特急文件規(guī)定頭套房貸利率較低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌。

　　6月18日，住建部新聞發(fā)言人針對(duì)近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的報(bào)道亦表示，住建部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

　　而據(jù)時(shí)代周報(bào)的不完全統(tǒng)計(jì)，自2012年以來，北京市住建委、上海市房管局、廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局、湖南省發(fā)改委都曾先后就各種涉及“限購松綁”、“房貸放寬”等問題發(fā)表過澄清聲明。

　　多方力量博弈

　　在一周之內(nèi)，四部委罕見密集回應(yīng)市場傳聞，實(shí)屬罕見。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉表明政府當(dāng)前對(duì)于市場調(diào)控的態(tài)度依然十分嚴(yán)謹(jǐn)，近期雖無政策繼續(xù)從緊的可能，但也無明顯放松的傾向。

　　但今年上半年整體經(jīng)濟(jì)增長放緩，已經(jīng)讓一些開發(fā)商和地方政府很是著急，總想著讓政策放松。實(shí)際上，放松調(diào)控的沖動(dòng)從去年下半年開始就已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)。

　　2011年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等在內(nèi)的超過30個(gè)城市政府均出臺(tái)了不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。

　　在這些地方樓市微調(diào)政策中，至今已有佛山、蕪湖等5個(gè)城市的“新政”被叫停，而大多數(shù)因尺度較小且符合“保護(hù)剛需”的政策框架而僥幸過關(guān)，這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。

　　不難理解地方政府的沖動(dòng)，在土地財(cái)政的現(xiàn)狀下，冷清的房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重影響到地方財(cái)政收入，而各地都還沒有找到擺脫土地財(cái)政的好方法。

　　杭州市的土地財(cái)政收入，曾在城市建設(shè)及房價(jià)抬升的背景下，一路水漲船高。2009年其土地出讓金達(dá)到了驚人的1200億元，冠絕全國，也超過了杭州當(dāng)年財(cái)政收入一倍多。

　　但在國家樓市調(diào)控政策的抑制下，杭州的土地收入隨著樓市的低迷，急轉(zhuǎn)直下。2011年，杭州賣地收入僅為755億元，其中主城區(qū)土地出讓金僅316億元。2012年前5個(gè)月，杭州主城區(qū)僅有一塊住宅用地成交，出讓總金額為9.27億元，土地單價(jià)比周邊地塊也低了近一半。

　　杭州的這種冷清氣息早已在全國蔓延。國泰君安一份較新研究報(bào)告顯示，土地市場、樓市的持續(xù)低迷，帶來相關(guān)稅費(fèi)的降低，使得2012年中國地方政府的財(cái)政收入下降18%。對(duì)于本身財(cái)政、債務(wù)壓力纏身的地方政府來說，這筆資金缺口龐大得難以填補(bǔ)。據(jù)國泰君安預(yù)測，這個(gè)缺口高達(dá)4.8萬億元。

　　中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)則顯示，2012年前4個(gè)月，標(biāo)桿房企拿地189億，同比下調(diào)63%，僅占銷售額的12%。其中，富力、華潤、金地和綠城連續(xù)4個(gè)月都沒有增加新的土地儲(chǔ)備，房企拿地的積極性已然降至歷史低位。

　　“開發(fā)商、地方政府希望房地產(chǎn)調(diào)控政策放松可以理解。”中國農(nóng)業(yè)銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚接受采訪時(shí)稱，現(xiàn)在的關(guān)鍵是政府對(duì)地方政府變相放松調(diào)控政策的容忍度有多大。在整體經(jīng)濟(jì)增長放緩的情況下，很擔(dān)心政府容忍地方政府放松調(diào)控。

　　“近期出現(xiàn)多條放松地產(chǎn)調(diào)控的虛假消息，背后就是一場拔河比賽。”在向松祚看來，開發(fā)商、地方政府、還有購?fù)攴肯Ｍ档娜耍舶糠康禺a(chǎn)廣告活著的媒體都希望房地產(chǎn)政策放松。政府、想購房但又希望降房價(jià)的人，則不希望房地產(chǎn)政策放松。

　　在這個(gè)拔河比賽中，前面有三方，后面有兩方。向松祚認(rèn)為，前三方贏的可能性比較大。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不太可能再有新的嚴(yán)厲政策出臺(tái)。如果前三方不斷放出類似虛假消息，將會(huì)改變百姓對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期，而預(yù)期一旦改變，購房行為將跟著改變，近期部分城市出現(xiàn)樓市火爆場面就是明證。

　　上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認(rèn)同樓市調(diào)控目前進(jìn)入拔河狀態(tài)，僵持住了。一方面經(jīng)濟(jì)增幅下滑，需要刺激經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)不能過度低迷，尤其房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積不能過度的低迷，所以現(xiàn)在不宜進(jìn)一步追加政策、進(jìn)行打壓。

　　但另一方面，即便保持目前的調(diào)控口徑不變，市場成交是持續(xù)反彈，接下來如果政策沒有新的指示，房價(jià)可能在三季度反彈，“針對(duì)樓市到底是緊一點(diǎn)還是松一點(diǎn)，決策層部門應(yīng)該比較糾結(jié)。”楊紅旭說。

　　“回暖”跡象

　　事實(shí)上，今年3月以來，在不少地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。

　　國家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1.7萬億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　特別是此前成交量低迷的一線城市，5月