6月24日電較近商業(yè)用地溢價成交的信息不斷，土地市場似有“解凍”之勢。隨著商品住宅持續(xù)受到嚴厲調控，商業(yè)地產以 的特點“接棒”，成為吸引投資者的熱點物業(yè)形態(tài)，開發(fā)商拿地熱情很高。但在繁榮背后，商業(yè)地產面臨同質性強、后續(xù)資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下易出現(xiàn)泡沫化傾向。

　　商業(yè)地產逆勢崛起

　　6月上旬，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓板價16063元／平方米，溢價率高達435.5%。出現(xiàn)溢價超過4倍的土地成交，盡管與底價不高有關，但還是讓業(yè)界頗為意外。

　　商業(yè)地塊受追捧，不僅在北京、上海、廣州等一線城市，二線城市同樣火爆。今年1－4月杭州主城區(qū)新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。

　　業(yè)內人士分析認為，在住宅調控不動搖的背景下，2012年房地產市場的亮點依舊在商業(yè)地產，因此開發(fā)商對商業(yè)地產拿地的動力更大，預計今年會有更多房企涌向商業(yè)地產。

　　《2011中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入商業(yè)地產，金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業(yè)均相繼分立出專門的商業(yè)地產開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產。

　　北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉稱，從2012年一季度房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產則達到了43.4%。這表明資金還在大量進入商業(yè)地產市場。

　　多重因素導致商業(yè)地產受追捧

　　業(yè)內人士認為，調控的持續(xù)進行、保障房建設的不斷推進等因素正在改變業(yè)內對住宅市場的預期。復星國際聯(lián)席總裁、復地集團執(zhí)行董事范偉表示，在樓市政策調控頻繁、市場波動的環(huán)境下，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務風險過大。在此形勢下，許多住宅開發(fā)商轉向商業(yè)地產平衡風險、尋求更廣的發(fā)展空間。

　　另外，商業(yè)地產的快速崛起還與不少城市服務經濟快速發(fā)展，對辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長有關。為鼓勵商業(yè)地產發(fā)展，一些地方政府甚至明確提出，對于總投資在５億元以上的大型商業(yè)項目，在地價上給予５至７折優(yōu)惠，這無疑也調動了開發(fā)商的拿地熱情。

　　而租金上漲也是商業(yè)地產市場持續(xù)增長的動力之一。戴德梁行今年２月發(fā)布的全球寫字樓租務開支報告指出，去年北京商務區(qū)每個工作間的年度租務開支是全球升勢較快的。

　　局部泡沫逐漸顯露值得警惕

　　商業(yè)地產市場迅速升溫，隱含的風險和泡沫逐漸顯現(xiàn)。在去年8月召開的中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會就提醒，要對商業(yè)地產和二、三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。

　　上海易居房地產研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個城市新增入市體量將達到16437萬平方米。以西部某省會城市為例，2011年主城區(qū)人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。易居房地產研究院周建成認為，未來幾年中西部城市商業(yè)地產將面臨供應過剩風險。

　　世邦魏理仕的較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計算，我國很多二線城市商業(yè)地產的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年。可以說，從供需關系來看，我國商業(yè)地產泡沫正逐漸顯露。

　　“目前很多地方的商業(yè)供應面積都嚴重過剩，未來肯定會有一大批大型商業(yè)經營不起來，讓開發(fā)商和購鋪的投資者虧錢。”中國房產信息集團研究總監(jiān)薛建雄稱，短期內市場上商業(yè)地產項目供應量過大，而地產商的開發(fā)、運營能力參差不齊，有些商業(yè)項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。特別是二線城市的新區(qū)項目，在當下住宅賣不動的情況下，商業(yè)地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。

　　值得注意的是，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業(yè)地產項目大量同質重復建設，短期內消費能力又沒有大幅上升的城市，此舉無疑是將巨大的風險轉嫁給了后者，極容易使商業(yè)地產的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

　　易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻認為，商業(yè)地產需要完整的運營模式，開發(fā)商至少要有自己的核心經營載體，現(xiàn)在很多開發(fā)商拿著商業(yè)地產根本不知道如何運營。另外，中國的融資環(huán)境等各方面的支持還不健全，不具備做大量商業(yè)地產的運營格局。

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