樓市的每一次風吹草動，都會引來一片熱議。剛剛過去的這個周末，住房和城鄉建設部政策研究主任秦虹的一句話，成為輿論和公眾熱烈討論的話題。秦虹說，這次兩年多的房地產調控政策出現了兩大效果：一是投機性需求已基本被擠出了市場。人們所購的房子80%-90%都是自用。二是房價的上漲幅度得到了控制。

　　部分投資性需求已經被擠出住宅物業地產

　　秦虹認為，未來中國房地產市場的空間還是很大，自住性需求、改善性需求的空間還是比較大，但市場的增長速度一定是下降的，不可能再像以前那樣。越來越多的企業采取穩健的發展戰略和財務模式，這是非常理智的一種投資行為。經濟之聲特約評論員、知名財經專欄作家葉檀就這個話題發表她的觀點。

　　葉檀：從住宅物業這個方面來看，確實是有一些投資性的需求被擠出了房地產市場。另一方面也應該看到，在限購這一方面，有一些成交事實上是通過做一些文件來突破限購政策的。還有一個方面是商業的剛性需求誘使，但同時商業物業方面的寫字樓或者商鋪價格大幅上升，這就說明投資者已經開始大規模進入商業物業和工業物業這一塊，所以這一方面我們要提出警惕。尤其是在住宅地產這塊從今年3月份以后成交量開始反彈，而且5月份尤其是端午又出現了非常火爆的情況，這些現象都是值得警惕的。

　　葉檀認為，老百姓對于房產的投資性需求依舊存在。

　　葉檀：我們很難判斷投資跟投機性需求兩者的分界線在哪里，現在限購政策主要是通過資格審核把投資性需求擠出了市場。比如像北京、上海這些城市限購政策執行得比較好，所以大部分的投資性需求被擠出了市場。但另外一方面，確實有很多人通過補交稅收等做法來獲得購房資格，而且這些城市的剛性需求量比較大，所以較近樓市價格反彈也比較厲害。另一方面，除了住宅這一塊，商業物業價格起來得非常快。所以一方面是住宅地產價格微有下降，而在商業或者其它的物業方面有一個大幅回升的趨勢。

　　限購限貸政策一旦取消 房地產市場將大幅反彈

　　按照秦虹的觀點，如果投資性需求真的已經被擠出的話，限購限貸等調控政策是否已經失去了存在的意義？葉檀表示，如果限購限貸政策現在就退出市場的話，房地產市場將會大幅反彈。

　　葉檀：因為現在的投資性需求被部分擠出市場，主要就是限購政策的結果。如果限購政策取消，那么在全國會形成一個高收入的購房熱潮，已經開始反彈的這些房地產將會繼續大幅反彈。限貸政策同樣也是如此。限購跟限貸都是中國房地產市場的命門，雖然有一些行政手段的影子，但是效果非常好，如果一下子就把這些政策給取消，那么中國的房地產市場必然會迎來一輪報復性的反彈。

　　秦虹認為調控的個效果是：房價的上漲幅度得到了控制。但目前來看，一些地方的房價已經出現了反彈，而且很多地方的土地市場又迎來了久違的熱鬧場面。因此，房價是不是已經不存在向下走的可能性，接下來房價的懸念只存在于上漲的速度和幅度？葉檀對此表示贊同。

　　葉檀：從央行較近的調查來看，預期有七成左右的人難以接受現在的房價，或者是預期未來的房價還會上漲。這對于房地產調控是不利的，因為大家的預期在向上走。另一方面，房地產成交量目前出現了向上的趨勢，所有的投資品市場都是量在下行，一旦成交量上升，價格向下走的空間就不大了。另外一項較能反映房地產特色的價格就是同一個樓盤的價格到底怎么樣，拿寫字樓的樓盤來說，如果較近這兩年價格在大幅上升，我們很難說它的市場趨勢是往下走的。所以從這些現象以及這些前瞻性的數據都可以看得出來，我們的房地產市場確實開始觸底反彈。

　　堅持房地產調控是市場共識

　　對于當前房地產調控要放松的說法，這段時間住建部、發改委、銀監會、央行等部門連續出面辟謠，強調會嚴格調控。關于住建部專家做出“房地產投機性需求基本上被擠出市場”這樣一個表態，是不是可以理解為：現有的調控政策已有成效并將繼續實施，但更嚴厲的政策不會再出臺，也就是說樓市已經迎來政策底？葉檀表示，很難得出這樣的一個結論。

　　葉檀：秦虹女士在說這個話的時候是有前提的，，她未必代表單位身份；，她未必說是全部的房地產市場，她只是說住宅地產出現了這個情況。房地產市場包含的類別非常大，并不僅僅局限于住宅地產，所以在不同的市場它的調控政策也是不一樣的，只有一點我們非常明確：我們現在的調控會堅持，鼓勵剛性需求、改善型需求這一塊不會變，這是為了房地產的軟著陸，但是繼續調控的步伐也是不會變的，否則房地產市場會迎來大幅度反彈。市場有保底共識，但是泡沫的共識遠遠沒有形成，未來如果要刺激房地產市場，這個共識是完全不允許的。

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