市場化人士對限購深惡痛絕，這就相當于在貨幣上重疊票證，縮小貨幣的購購范圍，是行政干預市場的典型產物。

　　這話沒有錯，但中國房地產市場是非典型的行政干預市場，有時候需要更多的行政力量進行矯正，民眾由此陷入行政力量的迷信之中，離市場化越來越遠，房地產建立真正公平的市場基礎，將房地產投資收益限定在平均收益的范圍之內，才是治本之策。

　　市場人士目前非常痛恨房地產限購舉措，認為如此行事必然導致市場扭曲，未來房地產市場走高。這話說反了，房地產限購確實是非市場的，但在目前扭曲的市場下卻是非常有效的，中國房地產的悖論，說明目前的房地產根本不是市場人士嘴里的正常市場，而是一個壟斷加投機的怪胎。

　　房地產限購之所以有效，是因為中國房地產的現金支付率較高。以房地產市場產銷兩旺的2009年為例，當時政府鼓勵房地產貸款，里昂證券8月發布國內房地產市場分析，認為國內市場需求旺盛，原因之一是現金支付率走高。如萬科A的銷售出現放緩，由5至7月的50%強降至8月份的45%，但7、8兩月購房全現金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%，顯示中國購房者購購力充足，因而對抵押緊縮表現出彈性。

　　在貸款緊縮的情況下，人們愿意拿出現金來購購房地產，由于水浸銀根持續的時間太長，市場現金流太大，因此限貸對房地產市場影響不大。

　　以海南房地產為例。2010年1月27日，海南新聞網發布海南省委副書記、省長羅保銘在海南省政協五屆三次會議舉行次全體會議上的講話，頗為自得地提出：海南房地產不存在泡沫，海南的房價上漲的主要推動力是市場供需矛盾。今天的海南和昔日的海南不能同日而語，現在海南的房子供不應求，且購購者的現金支付率達80%，“島外群體來到海南購房，購的是陽光、空氣，購的是健康、生態、養老、預期。”

　　海南的人均可支配收入盡管增長較快，在國內從下游上升到中游，但難以支撐海南如此之高的房價。從上個世紀80年代到至今，海南就如同中國的佛羅里達，一再成為中國房地產泡沫的桿竿——中國房地產泡沫次崩潰，出現在海南，全國房地產市場化之后，房地產價格增長較快的行列中依然有海南。

　　原因在于，海南匯聚了全國投資者的資金，以海南本地的人均收入與當地房價比，房價收入比處于岌岌可危的高位，幾十年的收入才能購一套房，但考慮到全國投資資金匯聚海南，海南從海口到三亞的絕大部分海灘被房地產項目圈占，而中國富裕人士的成功標志之一，就是冬天在中國惟一的熱帶島嶼、自家的別墅中享受悠閑日光浴，海南因此成為旅游、投資地產的大本營，當地居民收入對海南房價無法形成強大的約束力。海南房產的現金支付率居然高達80％，在海南的房地產市場貼上了三個字的標簽，“不差錢”。即使銀行不放貸，只要社會整體貸幣量不斷增長，只要中國的富裕手握大量資金，海南房地產就如皇帝的女兒，不愁嫁。

　　真正對海南房地產市場構成重大打擊的只有兩種可能：，整體經濟與貨幣緊縮，央行不斷緊縮貨幣的結果是資產品價格下降，二手房市場成交慘淡，富裕群體投資旅游休閑的興趣將大幅下降，資金從海南房地產市場拐個彎，走了;，海南房地產對島外人士實行限購政策，島外泛濫的貨幣與巨富人群對著海南房地產干著急，島內房地產價格必然回歸，與島內居民的人均可支配收入相符。讓我們回想海南房地產次調控，是強力的緊縮性宏觀調控與貨幣緊縮的結果。

　　中國富裕群體到底能把中國房地產泡沫撐到多高？

　　有一則典型案例可以印證富裕人群購房能力，2005年的一則新聞報道，浙江省建設廳原副廳長、曾任溫州市副市長的楊秀珠在2003年出亡之前，就在美國購購了多處房產。早在1996年，楊秀珠就通過中國商人繆某購下曼哈頓中城一座5層大樓，靠近的帝國大廈和時代廣場，屬之地。經過查證，楊當初購購這座樓房時，頭期款支付了55萬美元，曼哈頓的地產稅率大約相當于樓房市值的1％，一年的地產稅約45000美元。也就是說，這座樓房目前的市場價值約四五百萬美元。楊秀珠在美國購購房產都用現金支付。

　　據美國房地產經紀人協會的數據，在近兩年的移民高峰中，中國人在美國購購的房地產已經超過絕大多數國家排名，僅位于加拿大之下，居高不下的現金支付比率再次顯示國人擁有的現金之多。內地人士在香港、在新加坡等地的移民、購房，也一再顯示了強大的現金購購能力，這是可怕的洪水猛獸。

　　上述案例再次說明，限貸只對資金緊張的中產購房者有用，對于富裕群體失效。中國現金量越大，貧富差距越明顯，貨幣泡沫越高，則房地產限貸等措施越無效。

　　房地產限購是對貨幣購購權設限，讓手握重金者失去購房的資格這當然不是一個市場化的辦法，卻是行之有效的應急舉措。

　　以如此行政化的辦法抑制房價是有代價的，將殺敵一千，自損八百，房地產市場可能長期扭曲，既痛恨行政管制又不得不依賴行政管制。限購開始之時，就必須醞釀退出限購政策的辦法，否則，市場將形成取消限購房價必然暴漲的明確預期，政府進退兩難。取消限購的同時，必須輔之以貨幣緊縮政策，或者征收房產持有環節稅，或者征收資本利得稅，限度地降低房地產投資收益預期，讓資金自覺離開房地產市場。

　　規則統一，理念一致，不受決策者偏好影響，才是真正健康的市場。

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