八折甚至七折利率有可能再現嗎？

　　算賬：以一筆100萬元總額、30年限、采用等額本息還款方式的純商業(yè)貸款為例，如果銀行給出7折優(yōu)惠利率，將使得頭套房購房者的月供較基準利率下的月供額減少近1297元。而從長期成本來看，7折優(yōu)惠下的總利息更是將較基準利率減少46.7萬余元。

　　各部門屢屢重申，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策，支持頭次置業(yè)的剛性購房需求。那么，在當前政策及市場環(huán)境下，針對頭套房貸款有可能出現更加優(yōu)惠的8折甚至7折利率嗎？

　　21世紀不動產上海區(qū)域分析師黃河滔分析認為，2009年房貸7折優(yōu)惠利率是特定時期下的產物。頭先，當年銀行的存款準備金率經過屢屢下降，當時已低至15.5%，而目前銀行存款準備金率則高達20%，銀行可供放貸的額度比2009年時少得多，作為稀缺資源的優(yōu)惠利率很難全面鋪開。

　　從利差角度更能反映問題。2009年時5年期以上貸款利率在7折優(yōu)惠下，存貸利率差仍為0.29%的正值。而現在銀行如果房貸利率較低可達到7折，那么如果按照6月份調整后5年以上的商業(yè)存款和5年的商業(yè)貸款7折利率計算的話，銀行每做一筆貸款就意味著其將虧0.34%的存貸差，一旦部分銀行通過上調存款利率1.1倍來吸進資金存款，則該存貸利率差距將更大。考慮到商業(yè)銀行自身利潤因素，黃河滔認為銀行不會鋪開7折的房貸利率優(yōu)惠。

　　貸款成數可能增加嗎？

　　記者從采訪的多位業(yè)內人士處了解到，目前房貸市場上并沒有提高商業(yè)貸款成數的說法。但今年以來，各地政府樓市微調政策不斷出臺，而在近40個微調城市中，運用公積金這一信貸手段的城市超過10個，基本上都是通過提高公積金貸款額度來鼓勵頭套房和改善型住房需求者消費。

　　“公積金貸款額度的提高主要是支持頭套房和改善型購房需求，是在政策允許范圍內的微調，不違背房地產限購以及宏觀調控大方向。但在商業(yè)貸款提高成數的可能性不大。”德佑地產楊永認為，這較終還是房貸貸源的問題，目前作為稀缺資源，銀行不會主動將信貸額度往頭套房上傾斜，尤其是頭套房貸款客戶往往在銀行沒有過硬的資信記錄，銀行不會冒著風險給提高頭套房客戶的貸款額度。

　　二套房貸款政策可能放松嗎？

　　“作為銀行來說，明顯是更愿意向二套房客戶放貸。”楊永告訴記者，二套房目前仍按照貸款較高四成、利率上浮1.1倍嚴格執(zhí)行，銀行放貸給二套房明顯比頭套房利潤豐厚。更何況，購購二套房的人至少有兩套房，資金實力相對雄厚，對銀行來說，這些二套房客戶的資信顯然比從未按揭購房過的頭套房客戶要好。

　　楊永告訴記者，從實際操作來看，銀行對二套房客戶貸款審批、放款速度更快，從本意上來說，銀行更愿意將資源向二套及以上房貸客戶傾向。

　　不過，房貸政策依然要服從于國家樓市調控的大局。目前樓市處在調控消化期，剛需的釋放已經觸碰到樓市上升的開關，盡管成交量的上漲是各方樂于見到的合理現象，但調控仍舊要防止在成交量迅速回暖后房價反彈。因此，業(yè)內人士普遍認為，二套房仍是不能觸碰的政策紅線。

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