當禁墅令遇上樓市回暖，常被看作樓市風向標的別墅市場又生變數。多個房地產研究機構統計數據表明，今年上半年以來，特別是6月份禁墅令再次出臺后，北京別墅市場回暖速度明顯加快。業內人士表示，別墅產品供需缺口或將進一步拉大。不過，也有觀點認為，禁墅令對于不同產品的影響各有不同，特別是“離塵不離城”的城市別墅，因土地稀缺性，價值或將進一步突顯。

　　別墅市場加速回暖

　　今年6月18日國土資源部和國家發改委聯合發布關于實施《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》的通知，已經是9年來的第六道“禁墅令”了，而此次禁墅令相比以往更為嚴厲，足見政府嚴抓狠打的決心。

　　DTZ戴德梁行近日發布2012年季度高端住宅市場報告。報告顯示，由于季度時，國土部再次下達“禁墅令”，導致別墅在季度銷售量井噴。另外也有數據指出，在禁墅令出臺的6月份，就有9個項目成交金額過億元。全市別墅成交量約為350套，比去年同期翻了一倍多。

　　7月份，北京別墅市場進一步保持供需兩旺的態勢，據統計，7月上半月，已有9個年內新增別墅項目簽約，其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套，相當于1.25套的成交節奏。

　　一些尚未開盤的別墅項目，也感受到了市場“氣候”的變化。位于國奧核心區的潤澤莊園·墅郡營銷負責人賈濤接受記者采訪時表示，近幾個月特別是6月份以來，來訪來電量明顯增大。

　　“雖然現在別墅的市場價格整體未有提升，但在旺季和政策契機下，購購力集中爆發，未來價格上升概率很大。不過別墅項目定位高端，市場份額很少，對普通商品住宅市場的影響不大。”賈濤表示。

　　城市別墅更受歡迎

　　“目前樓市整體開始回暖，如果沒有禁墅令，可能各種別墅產品回暖的速度會基本一致。不過，禁墅令的出臺，讓別墅項目原有的土地價值進一步疊加和放大，也使購家的心態發生了變化。”東匯置地CEO劉東表示。

　　劉東舉例說，比如國奧核心區的別墅項目，其土地價格遠大于郊區縣別墅項目的土地價格。特別在城區土地越來越稀缺的背景下，這種不同區域之間的土地價值差異將會越來越明顯。而禁墅令停止別墅類用地供應，實際上是在放大這種土地價值的差異化。

　　一項近期出爐的“2012北京別墅置業意向調查”結果也顯示，51.13%的別墅置業者選擇城市區域內，42%的調查者選擇距離城市繁華區較近的區域。從調查結果來看，別墅置業需求對區域的選擇是隨著與城市距離的遠近發生相應變化，距離城市越近的項目，越受市場歡迎。

　　潤澤莊園·墅郡曾做過一個內部市場調研，在6月份以前的來訪客戶中，僅有20%明確指出要購購城市或近郊別墅，而6月份以后，這個比例增加到了50%。“在國奧核心區新入市的項目中，像我們這樣的別墅很少，購家的這種心態變化，對我們當然是利好。”賈濤說道。

　　據記者了解，6月份以來，距離市區較近的別墅產品銷售普遍看好，如潤西山、遠洋天著等項目，越來越多別墅購購者對市區便利性的要求正在增加。

　　稀缺性日益凸顯

　　雖然當前別墅市場供需兩旺，一片紅火態勢，但國家對別墅項目的限制越來越嚴厲。

　　在本次禁墅令下發之前，業內就“高端住宅項目是否應該納入限購范圍”有過爭議。部分專家擔心高端樓盤房價上漲會引起普通商品房的跟漲。另一種聲音則認為，高端住宅項目的消費者群體較小，高端樓盤是否限購、是否降價對于普通購房者來說沒有太大意義。

　　在賈濤看來，與其他住宅產品不同的是，別墅具有完全的稀缺性，這會進一步提升別墅的價值。“比如潤澤莊園·墅郡，在禁墅令出臺后，區域內很難再出現新的別墅項目，這也進一步提升了墅郡的稀缺價值。”

　　“或許短期內別墅的走勢會受到政策的一定影響，但因為別墅項目越來越稀缺，所以它和其他高端住宅類型的差異化價值會越來越大，市場抗跌性也會越來越突出。”劉東說道。

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