又是一個(gè)討論樓市“金九銀十”的時(shí)間段。但是，時(shí)間上也馬上接近2012年年底，筆者不想簡(jiǎn)單就“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段表達(dá)什么觀點(diǎn)，只是想從今年至今整體市場(chǎng)的特征做一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)，再?gòu)倪@個(gè)總結(jié)中分析年底這個(gè)時(shí)間段內(nèi)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該怎么做，我們未來(lái)市場(chǎng)大致是什么樣的趨勢(shì)。

　　頭先是當(dāng)前市場(chǎng)的整體特征，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年至今總體市場(chǎng)特征主要表現(xiàn)在：整個(gè)1-7月同比1-6月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速仍然是下滑，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負(fù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)局面，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場(chǎng)成交量回暖，而整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征。從傳導(dǎo)機(jī)制上來(lái)看，今年成交量的回暖尚未傳導(dǎo)到讓開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資的階段，這個(gè)階段有可能會(huì)在今年年底這個(gè)階段出現(xiàn)。

　　那么，緣何在成交量持續(xù)回暖的背景下開發(fā)企業(yè)仍然沒有增加房地產(chǎn)投資呢？筆者認(rèn)為，從一定意義上來(lái)講，整個(gè)市場(chǎng)基本面尚未回暖成為開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來(lái)信心還不是很充足的重要原因之一。

　　因此，我們不能因?yàn)榻衲?-7月，甚至至今成交量持續(xù)回暖了就樂觀了。

　　很簡(jiǎn)單，除了以上市場(chǎng)基本面的原因，還有市場(chǎng)格局變化的因素。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控以來(lái)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在未來(lái)房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來(lái)有自己的立足之地，否則，難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是較重要的，規(guī)模的意義在于一個(gè)房企的市場(chǎng)占有率以及影響力，在當(dāng)前，當(dāng)市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局。原因如下：

　　、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來(lái)看，這些企業(yè)并沒有因?yàn)樯习肽晖瓿射N售業(yè)績(jī)指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價(jià)換量，采取跑得快的市場(chǎng)策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬(wàn)科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。

　　、把握好現(xiàn)在，沒有來(lái)得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個(gè)月里還有機(jī)會(huì)進(jìn)行“復(fù)活”。在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓緊時(shí)間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場(chǎng)僵局，樓市沒有加時(shí)賽，在未來(lái)市場(chǎng)不會(huì)給任何一個(gè)企業(yè)一個(gè)理由讓其可以重來(lái)一次。

　　第三、大型開發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來(lái)市場(chǎng)相對(duì)沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場(chǎng)或房企之間會(huì)逐漸分化。

　　從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實(shí)是將當(dāng)前市場(chǎng)沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當(dāng)前市場(chǎng)的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來(lái)市場(chǎng)角逐中肯定博弈不過(guò)大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場(chǎng)份額丟失及資金面的問題。因此，從這個(gè)角度而言，大型房企主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展格局。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市沒有加時(shí)賽，2012“跑得快”不會(huì)錯(cuò)，“跑得快”企業(yè)贏未來(lái)。當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度，從這個(gè)角度來(lái)講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景跑贏市場(chǎng)。降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為這種博弈的市場(chǎng)的做法或許會(huì)獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“購(gòu)漲不購(gòu)跌”難以形成的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于“以價(jià)換量”以時(shí)間換取發(fā)展空間的做法，降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會(huì)喪失更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　不過(guò)，在企業(yè)“跑得快”的同時(shí)，我們也不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤(rùn)率這個(gè)比較關(guān)鍵的因素。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，在未來(lái)，企業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)無(wú)法像之前那么高，通過(guò)多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來(lái)，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重修煉內(nèi)功，包括通過(guò)管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！