年關將至，房地產開發商的日子好過嗎？江蘇省某小城市的一位開發商在接受《國際金融報》記者采訪時給出兩種答案：好過，原因是通過前幾年的積累，“老本都夠吃好幾年，前提是放棄這個行業”；不好過，原因是“行業起伏這幾年大了點”，“可以一下子讓你感受到絕境，但市場政策好轉、市場回暖時，卻又能一下子感受到火熱。比如，2013年”。

　　現在，這位開發商就在等待樓市的回暖，或者說“有沒有進一步的刺激政策”。他果真還是等到了——2月4日晚，他在自己的私人微博上轉發了中國人民銀行從2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率的信息，并附上個人猜想：“應該會繼續期待回暖”。

　　上述信息的發布不僅很快傳遍了想要貸款的中小企業，更引起了部分房地產從業人士的討論。近日，《國際金融報》記者也咨詢了多位業內專家及房地產中介服務人員，并在市場中進行了小范圍調查。結果顯示，市場分為兩派觀點：一派觀點是降準就是樓市短期的“興奮劑”；但另一派觀點認為，降準難改中國樓市高庫存的現狀，市場是否真正回暖，還有待進一步觀察。

　　“樓市是一個很復雜的環節，一個信息的發布確實能影響到樓市的走向。但問題是，你需不需要貸款。”一位銀行業內人士2月11日對記者說，“別忘了，現在貸款的‘門檻’還卡在那邊，尤其是一線城市樓市的‘限購令’并未真正松綁。”

　　因此，在這位銀行業內人士看來，樓市要看政策面，但也要看銀行的臉色。

　　事實上，一些境外機構同樣不太看好今年中國樓市的走向。國際三大評級機構之一的穆迪先前就預測稱，整體市場來看，“預計2015年中國住宅房地產市場合約銷售額同比將下降0-5%”。惠譽對外稱，中國房地產市場2015年不會實質性復蘇，“中國商品房整體銷量增速可能在-5%至5%之間”。

　　降準利好樓市

　　瑞銀原新興市場頭席經濟學家JonathanAnderson曾這樣描述中國房地產行業：“全宇宙較重要行業”。“當然重要，建材、鋼材、石材、稅收，誰不會和樓市扯上關系？”上述開發商2月9日晚對《國際金融報》記者坦言，但或許就是因為太重要，所以它的另一面往往是受政策影響“挺深”。

　　比如，降息；又比如，2月5日的降準。近日，有消息稱，“無論是2008年底的降準，還是2011年底到2012年的降準，樓市都出現了回暖。”

　　媒體統計發現，降準實施后的2012年，主要開發商的銷售額都有兩位數字增長。如綠城中國，2012年全年累計取得銷售金額約546億元，同比增長54.7%；碧桂園2012年實現合同銷售金額約476億元，合同銷售建筑面積約764萬平方米，同比分別增長約10%和11%。

　　媒體還稱，“盡管國內暫時還沒有能夠準確反映存量二手樓價升跌的數據，不過2009年和2012年在降準后，樓市的重現火爆則是市場共識，二手樓價也繼續加速上升。”

　　“降準能通過釋放更多的流動資金進入市場，更直接地降低融資成本，從而促進經濟增長。此次降準有望進一步提升市場流動性，房地產市場氛圍有望進一步好轉，房地產行業尤其是住宅市場將會因此而獲益。”商業地產服務和投資公司世邦魏理仕通過中國的公關公司對《國際金融報》記者介紹稱。

　　世邦魏理仕執行董事、中國區研究部主管陳仲偉稱，住宅市場將會是受益者，“2014年第三季度開始政策松綁之后，住宅交易量在第四季度出現明顯回升，這種回暖的勢頭在幾個需求較為旺盛的主要大城市表現得尤為突出。據搜房網公布的數據，2015年1月，房價終于迎來8個月以來的頭次增長，我們相信，不斷寬松的政策環境將使得住宅市場在未來幾個季度進一步復蘇”。

他還認為，2013年初開始，流動資金短缺的問題一直困擾著房地產市場，“如今得益于市場氛圍回暖以及日益寬松的政策，這個問題將有所緩解”。

　　“隨著降準效應的釋放，預計春節后一線城市供求雙方會繼續活躍，這對于一線城市庫存壓力的繼續釋放有積極意義。”有業內預測，“同時，這也會帶來一線城市各類物業的價格上漲，尤其是存銷比快速改善中的住宅市場。”

　　“本次降準釋放的流動性大約6000億元，加上前期定向降準的2000億元的規模，累積向市場釋放8000億元的資金規模，盡管央行[微博]降準不是針對房地產行業，但對于房地產行業需求釋放會起到刺激作用，且樓市變化馬上會顯現出來。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

　　回暖或需觀察

　　但在張宏偉看來，各個城市在降準的刺激之下走勢將進一步“分化”。其中，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“購漲不購跌”的行情；二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，15月以上的城市樓市還有去庫存壓力。
　　
　　“對于大多數三四線城市樓市來講，想方設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。”張宏偉稱。

　　或正如張宏偉所言，即使降準，但在三四線城市，樓市的銷量并未能快速回暖。“降準后，我們這里樓盤的價格提升了一點，并取消了之前的優惠。但實際情況是，成交的情況并不太多。”上述開發商對《國際金融報》坦言，就他所在的城市，降準的利好刺激極為有限。

　　“我剛去一個樓盤看過，人明顯沒有以前多。”張女士畢業后在南京生活多年，現打算換個更大的房子，為此，她看了很多樓盤，但較近她發現，部分樓盤“冷清了不少”。

　　“價格沒降，就是冷清了。我幫你問了降準的信息，基本上也沒有人知道。個人認為，降準不會改變南京樓市節前的現狀。”張女士認為，“這可能也和過年有些關系。或許，下個月就會好了。”

　　記者近日又走訪了上海市長寧區和閘北區的房地產交易。與1月相比，人相對少了一些，排隊繳稅和打印材料的人群沒有之前那么瘋狂，且一般等十時辰左右，就可以輪到下一個人辦理業務。

　　“就我們門店情況來看，房產交易量是下來了。與去年12月整個公司慶賀歷史新高時相比，更不能比。”位于上海長寧區新華路上的一家房產中介的工作人員對《國際金融報》記者說，“這可能與臨近春節有關，也可能與市場行情有關，得看下個月的情況。”

　　看銀行臉色

　　在張宏偉看來，央行降準、降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降準降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻。“盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，市場基本面短期內會好轉，但一波行情之后壓力會更大，尤其是對于部分二線城市、大多數三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。”張宏偉稱。

　　此前，西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁[微博]對《國際金融報》記者坦言，中國房地產行業的一個問題就是供大于求，庫存太高，“有些城市的房地產供應量足夠一個城市的所有人居住”。

　　“當前樓市面臨的問題是供大于求，需求無法消化這么多的庫存。”張宏偉分析指出，此時，央行降準降息及地方政府“救市”等政策面的干預只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大于求的本質。

　　“未來，當政策面刺激市場出現一波行情之后，市場自身調節的作用還是會讓樓市恢復到供求決定未來市場走勢的狀態。”張宏偉堅持認為。

　　但在全聯房地產商會執行會長、被稱為“地產大嘴”的任志強[微博]看來，真正影響市場的是信貸利率。“大部分銀行把個人按揭利率迅速提高，從較初的七折利率到較高的1.3倍。按照100萬元貸款，20年貸款期限，如果以基準利率6.55%的1.1倍計算，大概23萬元的利息。換句話說，開發商如對200萬元的房子降價12萬元以后，由于利率增長，消費者還要多付17萬元。”任志強近日在公開論壇上稱。

　　這得到了一位原先在深發展、現在寧波一家中小銀行工作的銀行貸款經理的“嚴重認同”。“除了極少數有關系的客戶能拿到八五折利率，現在的一般貸款利率優惠都沒了，就我所了解的范圍看，很多人都要掂量一下自己還貸的能力。”這位貸款經理對《國際金融報》記者說，“同時，與其他部門一樣，銀行系統也在履行限購令，打不了‘擦邊球’。”

　　事實上，針對今年的樓市，交通銀行(6.11, 0.00, 0.00%)就預測，中國房地產銷售面積和銷售額“將呈個位數增長”，房價可能“穩中微升”。交通銀行還稱，今年房地產市場的投資增速可能呈前低后高態勢，“上半年繼續下探，增速回落至個位數。下半年樂觀估計回升至約10%”。

　　步入“新常態”

　　值得注意的是，就在業界關注降準對樓市影響之際，樓市調控似乎也步入了“新一輪周期”。一方面，是二三四線城市繼續放開限購，且加大扶持力度，如在浙江紹興，政府推出契稅減免，公積金貸款額度提高等一系列“新政”，規定從2015年2月15日到12月31日，市民購購新房或二手房將享受房屋成交計稅價格0.8%的補貼，以實際繳納的契稅地方留成部分為上限。

　　另一方面，一線城市將堅決執行限購令。今年上海和北京的地方“兩會”上，官方人士均強調，將執行現有的限購政策，短期不會取消“限購令”。

　　截至目前，僅有上海、北京、廣州、深圳和三亞等城市在執行限購令。此前，市場多次傳聞限購令會松綁或取消，這一度成為

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