樓市"金九"慘淡開局

　　北京樓市在9月頭周開局不利，來自中原地產、亞豪機構等機構統計顯示，上周（9月3日-9月9日）北京新房與二手房成交量較此前一周均下跌近兩成。業內專家表示，近期部分在售項目價格上調是導致9月頭周樓市下調主要原因。

　　成交量近10周來較低

　　作為樓市"金九銀十" 相關公司股票走勢的開局之周，上周樓市引起市場高度關注。不過，來自北京中原市場研究部統計數據顯示：上周北京新建住宅簽約套數為2275套，環比此前一周的2828套下降了19.6%。二手房住宅則簽約了2750套，環比此前一周的3396套下降了19%?？偝山涣績H5025套，環比下降了19.3%。這也是較近10周來成交量較低的一周。

　　從上周成交排名情況來看，南城依然是目前市場成交的主陣地，成交前十的項目當中有半數均位于南城，其中包括亦莊經濟開發區的林肯花園、豐臺區的東海儀園、大興區的北京城建紅木林與保利春天里以及房山區的綠地啟航社，五個項目共實現成交258套，雖然這一數量尚不及市場火爆時一個項目的單周成交，但是在目前市場情況下尚屬可觀。

　　此外，亞豪機構統計數據顯示，進入9月，中國鐵建的梧桐苑限價項目仍然保持高位成交，頭周實現541套的銷量，占據了全部市場銷量的23.8%。而扣除這一項目的成交，金九銀十頭周可謂開局慘淡。

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　　開發商以價換量結束

　　北京中原市場研究部總監張大偉表示，開發商以價換量基本結束，目前很多城市都出現了價格止跌，之前熱銷的項目都出現了折扣減少，購房者再現猶豫和高性價比房源明顯減少是導致9月頭周樓市成交下跌主要原因。

　　入市項目數量回落

　　繼8月較后一周6項目集中入市之后，9月頭周項目入市數量出現回落。根據亞豪機構統計數據顯示，上周北京住宅市場共有4個項目開盤銷售，雖然開盤項目數量環比之前一周有所減少，但是這4個項目共新增商品住宅874套，預售許可面積7.8萬平方米，相比之前一周還有小幅上升。這其中則主要歸功于通州的新盤項目合生·濱江帝景，頭次開盤即提供504套供應。

　　從上周入市項目的定價特征來看，先進一個純新盤入市的合生·濱江帝景定價求穩，其頭次入市價格定為16500元/平方米（精裝修），相比其周邊毛坯項目低出1000元/平方米左右，基本與通州區目前主力價格區間保持一致。而從其他老項目后期開盤的定價情況來看，則呈現穩中上升趨勢。

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　　開發商不急于推新房源

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，金九銀十開局北京樓市供應并未出現集中增長，這其中主要有兩方面原因。

　　一方面自去年以來土地市場的低迷使得部分房企手中出現存量缺口，未來可預見的房屋開工數量的減少，使得房企不得不對目前在售項目的銷售周期做出調整，以保持未來年內企業運營的穩定發展。

　　另一方面，自去年以來的房地產調控政策使得開發商普遍降低了今年的銷售流業績要求，而經過了前幾個月的快速集中成交之后，部分項目甚至已將近完成全年任務，因此并不急于推出新房源。(.京.華.時.報)

　　金九銀十頭周54個主要城市成交量環比降17%

　　開發商拿地加快 "拐點說"再起

　　房地產"金九銀十"完成了頭周作業。中指院數據顯示，9月3日至9日的一周內，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯趨緩。環比方面，在中原地產監測的54個主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過兩成。

　　與此同時，1至8月房地產投資增速等關鍵指標年內頭次回升。專家表示，現階段房地產行業探底特征明顯，整體趨于穩定，信貸政策對于房價走勢將起決定性作用。

　　成交 同比增幅收窄環比下降

　　10日，中指院較新數據顯示，9月3日至9日的一周內，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升，但漲幅明顯趨緩，且多數城市同比增幅有所減少。在監測的40個城市中，僅4城市同比漲幅超過150%，同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個下降至8個，城市中，上海、天津由漲轉跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續擴大。

　　在同比漲幅縮窄的同時，環比方面，也與之前幾個月的高企不同，在進入"金九銀十"后，成交量反而呈下降趨勢。中原地產市場研究部統計數據顯示，在上周監測的54個主要城市中，新建住宅總簽約套數為54643套，相比上上周的65865套下調了近17%。值得注意的是，一線城市成交量下調更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套，環比下調19.6%，上海微跌，廣州下調21.4%，深圳等環比跌幅也超過2成。

　　與此同時，CRIC研究數據顯示，過去一周，十大城市成交指數110.85，環比下跌26.36點，其中北京成交跌幅，為49.84%；其次是重慶，環比下跌34.68%。中原市場研究部總監張大偉在接受本報記者采訪時表示，一方面，隨著房企結束"以價換量"等優惠政策，使高性價比房源明顯減少。另一方面，隨著庫存的下降，政策堅持調控的信號不斷釋放，也再次影響了購房者積極性。

　　"剛需對房價尤為敏感，價格高了就不購。"中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對本報記者采訪時表示，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是。"作為剛需來說，與投資客的不同就是有自己購房價格底線，不跟漲，因此若價格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房價紅線，則使他們再次陷入觀望。"

　　的確，與之前很多人所預估的"量價齊升"不同的是，本周房地產市場處于"價升量降"。據21世紀不動產數據顯示，進入9月份周北京二手房成交同期環比下降10%，商品房成交環比下降44%，繼8月份之后繼續呈下降趨勢。但從價格方面來看，8月底北京二手房掛牌均價上漲1.7%，進入9月周仍無下降趨勢。值得注意的是，在經過5至8月的剛性需求集中釋放后，房地產行業關鍵指標現轉向跡象。統計局數據顯示，1-8月全國房地產開發投資增速同比名義增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，現頭次上漲；房地產開發景氣指數(簡稱"國房景氣指數")在連續14個月下降后頭次回升，比7月提高0.07點；房屋新開工面積與商品房銷售額也現頭次上漲。與此同時，商品房銷售面積與房地產開發企業土地購置面積跌幅也頭度收窄。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，在經過前期長時間博弈后，房地產市場探底趨勢愈加明顯，走勢日漸明朗，未來房地產市場將逐步趨于穩定。

　　房企 拿地積極性回升

　　事實上，隨著交易額上漲，交易量下降幅度收窄，使企業回款增多，房地產企業投資熱情加大。以房企拿地為例，1-8月份，房地產開發企業土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點；土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點。

　　繼續8月房企拿地積極性回升，9月僅過10天，各大房企已赤資近百億元在一二線城市集中搶地。

　　9月10日，昆明市土地和礦業權交易集中掛牌出讓11宗土地，其中，廈門建發以8.2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地。而此前9月7日，華潤置地經過激烈競爭擊敗萬科和保利，以總成交價10.84億元，競得成都地塊。富力地產以4億元總價通過協議轉讓方式接手廣州海珠城項目；泰禾集團以總價人民幣5.65億元摘得福州長樂市商住用地；路勁地產以底價5.84億競得上海嘉定區一地。

　　9月6日，萬科擊敗中海和保利，以總價為33.06億元摘得合肥廬陽區總面積達到775.34畝的連體地塊，平均溢價率超過37%。9月5日，萬科以13.65億元競得廣州開發區開源大道以南地塊；綠地以底價4.39億元將佛山禪城區商住地塊收入囊中；華潤置地以總底價8.3億元競得溫州甌海區南湖兩地塊；榮盛發展以2.95億元摘得常州地塊。

　　值得注意的是，縱觀成交地塊，除萬科以溢價37%取得合肥連體地塊以外，其余多以底價收入囊中。

　　陳國強指出，企業集中拿地，一方面是由于上半年拿地過少，回收資金又較多，另一方面，在財政緊張的背景下，地方政府也開始務實，加速推出優質地塊。

　　的確，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度。8月29日，合肥市集中推出總占地面積達1755.76畝的22幅土地。而在此之前，27日，溫州市市長陳金彪表示，溫州將推出52宗，總面積達3220畝的凈地；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗經營性用地。

　　而在資金回籠方面，中原數據顯示，房企前8月累計銷售2755億，同比上漲16.4%。截至10日，已發布8月銷售數據的頭創、保利、碧桂園等10家房企，8月銷售額合計404.75億元，環比上漲3.2%。

　　預期 "拐點說"再起

　　對于8月房地產相關數據出現反彈，楊紅旭表示，作為房地產行業重要指標的，土地購置量、全國房地產開發投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數，全部在8月頭次出現反彈。這意味著，房地產有關數據8月全面觸底，行業迎來真正拐點。

　　陳國強并不這么認為，他表示，僅是一個月數據向好，并不能簡單定論成房地產市場拐點已到。但是，經過前期的探底過程，房地產行業觸底特征已非常明顯。

　　對于房地產未來價格，楊紅旭認為，未來不會維持量價齊升的局面。他表示，市場經過去年的調整底部已經出現，從成交量來說，下半年仍將維持活躍。但價格方面，在宏觀調控政策趨嚴的背景下，未來半年到一年內房地產價格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢，但幅度不會很大。

　　"信貸政策將成為影響‘金九銀十

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