近期，中國家庭金融調查與研究主任、西南財經大學經濟學院院長甘犁的觀點引發(fā)爭論，他認為中國家庭資產的“泡沫化”，尤其是住宅領域的產能已經嚴重過剩，目前三分之一的產能已足夠滿足未來長期的均衡供需，未來3到5年內房產泡沫會破裂。

　　其實，近些年來，隨著我國房價的持續(xù)上漲，關于房價泡沫論和崩盤論，一直不絕于耳。乍一聽，這些言論似乎都有道理。然而，現(xiàn)實卻是：房價僅有兩次短暫的小幅下調，卻從未大跌過，而住宅成交量則總體保持增長態(tài)勢。那些甚得民心的“偉大預言”，一次又一次的落空。不禁讓人疑惑，這究竟是為什么？

　　決定一國或一個地區(qū)房價長期走勢的因素多而復雜，但歸根結底，住宅存量規(guī)模與居民數(shù)量的匹配度，決定住宅的不足還是過剩。如果住宅存量已經遠大于居民自住需求，則市場和房價很容易產生泡沫；如果住宅存量明顯小于居民自住需求，則不可能生成系統(tǒng)性的房價泡沫。

　　戶均住房套數(shù)，是一個非常核心的指標。一戶人家，不管是私有的，還是租住的，至少得平均有一套房子，才算能基本滿足需求。所以，戶均一套房，就成為一個國家或地區(qū)，住宅短缺與非短缺的分界線。然而，即便達到戶均一套房，仍然難言滿足需求，因為還有緊靠學校的小區(qū)需求、度假需求、工作流動帶來的臨時性租房需求等。任何時段內，社會上總是存在一定量的閑置房。

　　不妨先看發(fā)達國家的經驗。日本戶均住房套數(shù)于1968年超過1，1980年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，2008年達到1.17套。韓國戶均住房套數(shù)于2002年超過1，目前該值達到1.08。美國1965-2009年間，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定在1.12左右。英國自1960年代以來戶均住房套數(shù)超過1，1980年代該值達到較高為1.08。

　　2005年國家統(tǒng)計局人口調查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房套戶比為1.04，即那時的我國城鎮(zhèn)居民家庭已經實現(xiàn)了“戶均一套房”。但從住房質量上看，2005年我國城鎮(zhèn)住房成套率只有77%（成套住房包括獨立的起居室、廚房和衛(wèi)生間），成套住房套戶比僅為0.8。

　　按照近幾年的發(fā)展速度，當前我國城鎮(zhèn)戶均成套住房套數(shù)應該接近1。相當于日本1970年前后的水平。以此衡量，尚不能斷定我國住宅存量已經飽和。反倒是，住房需求還將繼續(xù)平穩(wěn)增長10-15年左右。

　　不過，在全國住宅存量不過剩的前提下，少數(shù)地區(qū)卻形勢堪憂。去年以來，全國有兩個城市的住宅市場，表現(xiàn)比較糟糕，同時也特別有名，一個是溫州，另一個是鄂爾多斯。從市場特征上分析，兩地皆存在巨量的社會閑置資金，民間高利貸猖獗，過去幾年樓市中的投資投機需求非常旺盛，導致房價出現(xiàn)泡沫。若從住宅存量的合理程度來看，鄂爾多斯尤具典型意義。

　　鄂爾多斯是中國典型的資源型、暴富型城市。過去幾年，當?shù)馗辉＜娂妼⒎康禺a作為重要投資方向。據(jù)大致估算，從2005年到2011年，此地房價6年間翻了差不多6倍。2011年10月，多家媒體報道，鄂爾多斯的地產老板王福金欠債自殺，整座城市人心惶惶。同時據(jù)新聞報道，該市人均擁有3至4套房，按去年的住宅建設速度，兩年后商品房總套數(shù)將使人均住房擁有量達到10套以上。在耗資千億元打造的康巴什新城，成片住宅區(qū)人煙，近乎空城。

　　媒體報道的現(xiàn)在人均3-4套房、未來10套房可能有夸張的成份，不妨根據(jù)官方數(shù)據(jù)進行測算。根據(jù)鄂爾多斯市統(tǒng)計公報，2011年全市戶籍人口為154萬人，其中非農業(yè)人數(shù)為49萬人，常住人口為200萬人，也即外來人口46萬人，城鎮(zhèn)常住人口141萬人，城鎮(zhèn)化率約71%。假如本地城鎮(zhèn)人口（其中46萬為本地農民）中的六成、外來人口中的5%具有購房能力，則共60萬人具有購房能力。2011年全市商品房銷售面積為439萬平米，其中約七成為商品住宅，也即307萬平米，人均購房面積5點多平米；而2011年全國城鎮(zhèn)人均購房面積僅1點多平米。全市房地產施工面積4122萬平米，按七成為住宅計算，也即2885萬平米，人均增加48平米，戶均（按一戶三口人算）約144平米。按此情況推算，幾年后本地家庭平均擁有3套或以上住宅，存在較大可能性。

　　另外，鄂爾多斯并非人口導入型城市，未來人口增長前期并不樂觀。在戶均套數(shù)達到或超過3的條件下，房價泡沫顯著。投資投機性資金一旦斷鏈或撤離，房價很快就會大跌，正如去年以來的現(xiàn)實。因此，從全國范圍來看，我國房價并非高得離譜，仍有堅實的需求支持當前價位，但對于鄂爾多斯這樣的城市，則危局盡現(xiàn)。

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