臨近年終，樓市忽然爆發(fā)，表現(xiàn)出強烈的翹尾行情。

　　截至11月25日，全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)達到236295套，超過此前創(chuàng)出近2年新高的7月同期水平，環(huán)比10月份同期的上漲幅度更是達到了30.6%。

　　“金11月”基本坐實。而21世紀不動產(chǎn)分析師張磊稱，目前來看，樓市交易仍在增長通道，考慮到保障房年終集中交付的因素，12月份仍可能保持較高成交量。

　　與此同時，價格也出現(xiàn)明顯反彈，尤其是一線城市，個別項目和區(qū)域的價格從年初至今已經(jīng)上漲3成。

　　在樓市淡季，量價表現(xiàn)出明顯的逆調(diào)控特征，已引起各方關(guān)注。多地發(fā)改委急查限購資格造假，財政部表態(tài)房產(chǎn)稅試點將擴大，住建部重申調(diào)控不放松。這些因素將對明年初的價格升幅產(chǎn)生制約作用，房價難以出現(xiàn)暴漲。

　　房價年末跳漲

　　中投證券李少明指出，進入11月后，一二線需求相對旺盛，近期政策相對穩(wěn)定，使購房者對房價看跌預期有所改變，積累需求釋放，加之目前可售存量的完全水平仍處高位，因此一二線市場呈淡季不淡態(tài)勢。

　　總體來看，一線城市成交仍相對好于二線，雖然上周一線城市成交環(huán)比略有回調(diào)，但同比增幅仍明顯高于二線。

　　伴隨著11月成交創(chuàng)新高，各地樓市也出現(xiàn)明顯的價格上漲。“廣州番禺的新房價格，從年初到現(xiàn)在漲了3成，均價都到16000-17000元了。”一直關(guān)注番禺房價的程蕓，剛購入一套奧園的二手房，而單價已從年初的12000多元/平方米漲到了15000元/平方米。她說，從下半年開始，郊區(qū)價格在補漲。

　　北京也是如此。通州的新房源均價也已漲到17000元/平方米，如新開盤的華業(yè)玫瑰東方；年初，該項目較低至13000-14000元/平方米。

　　此前的10月，70大中城市半數(shù)房價上漲。從目前一線城市及熱點二線城市的表現(xiàn)來看，11月價格繼續(xù)環(huán)比上漲的城市增多，是大概率事件。

　　李少明認為，一線城市房價存在上漲壓力，以北京為例，剛需房源供不應求，改善需求也較旺盛，近期樓盤打折優(yōu)惠幅度持續(xù)減少，房價持續(xù)上漲。

　　多位中介人士指出，近期購房升溫一部分原因是“恐慌性需求”入市。對此，北京市住建委相關(guān)負責人日前明確表示，北京將繼續(xù)嚴格執(zhí)行包括住房限購在內(nèi)的調(diào)控政策，遏制投機投資性需求將長期堅持。

　　北京市住建委稱，北京有9000余套商品房有望年底前形成實際供應，已開工未預售的商品房項目還有1200萬平方米，不少將于明年上半年形成實際供應。商品房庫存有5.4萬多套，存量房供應潛力巨大，北京樓市不具備明顯反彈的條件。市民盲目非理性的購房存在較大風險。

　　限購仍將堅持

　　與房價上漲的勢頭并行的是，多地發(fā)改委正在嚴查購房資格審核。據(jù)了解，發(fā)改委檢查的時間集中在2012年11月前后，主要科目是購房資質(zhì)是否合規(guī)問題。這意味著，審定社保、個人所得稅等購購資質(zhì)相關(guān)的工作，成為執(zhí)行和落實限購政策的核心。

　　自2010年實行限購政策以來，地方或明或暗放松限購的動作從未間斷。一位全國性開發(fā)商稱，城市之間對限購的執(zhí)行力度存在較大差異，有的偏松，有的偏緊，這多少會對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

　　一位同時代理新房和二手房的 中介人士坦言，一些地方的限購正在失去效用，“為什么今年豪宅那么好賣，購豪宅的人大都是已經(jīng)有二套、三套房子的，他們本來沒有資格，但通過造假、以他人名義、公司名義等形式規(guī)避了限購。”該人士透露。

　　不過，大多數(shù)開發(fā)商人士對本報記者回應說，限購仍然很有作用，被限購城市的成交量依然被抑制，新盤定價難以大幅上提。“如果不是限購，房價早已報復性上漲。”深圳一位大型央企內(nèi)部人士預計，限購還將持續(xù)。

　　住建部政策研究主任秦虹在一次會議演講中提及，為了防止住房金融化，樓市還要長期限制投資投機需求，限購將被長期堅持。

　　暴漲不被允許

　　李少明預計，明年全國“兩會”前的調(diào)控，更多為喊話及行政干預，極端情況下可能披露擴大房產(chǎn)稅試點城市，將對地產(chǎn)板塊的估值造成壓力。

　　張磊認為，2013年的房地產(chǎn)市場，即使不出臺新政策加大調(diào)控強度，保持現(xiàn)有調(diào)控力度則是毫無疑問的，投資性需求不要對此抱懷疑態(tài)度。退一步說，如果明年3月房價上漲，也不可能或不允許是暴漲，否則必定會迎來更強硬的調(diào)控。

　　國泰君安分析師李品科則認為，11、12月房地產(chǎn)行業(yè)的新增供應量、庫存仍維持高位，多數(shù)開發(fā)商傾向于選擇穩(wěn)價去貨，漲價動力不大。

　　據(jù)調(diào)研多家開發(fā)商的信息顯示，新開工、拿地回升但幅度較小且集中在龍頭房企，戰(zhàn)略分歧加大，有退出行業(yè)意愿的開發(fā)商增加，房地產(chǎn)投資、新開工仍持續(xù)低迷。因此，預計樓市近期仍以穩(wěn)定為主。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張絮認為，市場走勢依然在監(jiān)管層的掌控之中，高成交下的溫和反彈也是在容忍范圍之內(nèi)。短期來講，如果價格漲幅過高，諸如頭套住宅利率優(yōu)惠收緊等簡單政策就會對購房者預期產(chǎn)生立竿見影的影響，對價格漲勢產(chǎn)生影響。長期來看，政策層面也不會放任市場出現(xiàn)大幅反彈。

一線城市房價暗存反彈壓力

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