每到寒風刺骨的冬季，擁有溫潤空氣、陽光沙灘的海南就會迎來大批北方度假游客。而伴隨旅游旺季，海南樓盤進入新一輪的推盤旺季。

 　　從11月下旬開始，海南香水君瀾、波波利海岸、澄邁海濱城等數十家項目開始涌入北京舉辦大型推介。同往年冬季一樣，海南項目尤其是有晉商股份的項目，依然把太原市場視為重要的潛在客戶挖掘地，各種形式的太原推介會將在12月、2013年1月紛至沓來。

　　在海南國際旅游島啟動、國家樓市調控的復雜大背景下，海南標榜著旅游地產、投資百億、占地千畝的項目如今遍地可拾，面對機遇與風險，投資者的選擇滿是困惑和揪心。

　　1海南項目熱衷北上

　　數據監控顯示，12月海南預計有22個項目開盤，其中純新盤19家，占比86.36%。預計開盤數量同比下跌了29.03%，但環比上月上漲了69.23%。

　　作為國際旅游島，海南樓市超過八成的交易面積，賣給了異地客戶。尤其是冬季氣候寒冷的東三省、華北地區客戶對海南項目更是情有獨鐘。海南陵水縣某項目太原展示的銷售主管高雷告訴記者，曾有一位來自太原古交的客戶在該項目購購了五套房子。

　　正因如此，海南政府及海南商業協會、海南房地產協會每年會組織龐大的房產旅游推介會，北上售房。記者從中國旅游地產服務集團了解到，從11月下旬開始，海南地區的香水君瀾別墅、波波利海岸、青龍·碧海金珠等多達16個項目在北京市場做推介及營銷。

　　記者了解到，半山半島、波波利海岸、半山一號等項目股東均為山西人。目前，上述項目現在正在尋找會展合作方，準備今年12月、2013年1月來太原做推介，或者在太原開放展示。“眼下僅僅是旺季樓市預熱，1、2月的海南項目在北京、山西的推介活動還會源源不斷。”銷售主管高雷這樣說。

　　房地產數據調研機構克而瑞信息集團太原公司的負責人李峰介紹，年底是海南傳統的推盤旺季，開發商集中推盤可以突出其項目的獨特性，而今年下半年后，受全國樓市整體回暖的影響，海南市場較去年有很大好轉，因此推盤企業和推盤數量有所增加。

　　2庫存壓力大

　　專為晉商開發的海南項目提供法律咨詢的律師王先生接受記者電話采訪時稱，海南國際旅游島啟動之后，全國各地的房企在海南大手筆拿地。于2009年前后拿地的項目，其一期工程今年已進入前期預熱銷售期。與此同時，受到樓市調控影響，海南當地的老項目近兩年來積攢的庫存量不少，這是近期推介會激增的重要原因。

　　業界人士推算，從2010年開發商蜂擁拿地算起，除三亞的庫存壓力為20個月左右，其他地區普遍需要40個月消化庫存，海南樓市的去庫存化將持續到2013年。企業只能通過打造更多亮點及賣點，才能吸引購房者關注，緩沖市場壓力。

　　省城大南門景峰國際波波利海岸項目展示廳的接待人員稱，海南無獨有偶的資源優勢依然被置業者所看重。不過，到海南旅游的游客正從觀光旅游向度假旅游轉變。這意味著，海南樓盤不光要能滿足游客或業主住的需求，項目設計建設還必須有內涵，滿足業主和游客體驗式休閑需求。

　　目前，包括萬科、華潤、綠地等在海南拿地的一線房企，紛紛投入重金打造項目人文內涵，突顯品牌的與眾不同；波波利海岸將傳統漁村與新建藝術村作為賣點；清水灣、半山半島等項目則均在項目內先建設特色酒店、園林景觀，再賣住宅。

　　因為樓市調控政策、庫存龐大的影響，今年冬天，海南樓市的漲幅并不明顯。高雷介紹說，海南西海岸主流價格在每平方米1.5萬元-2萬元，東海岸線的主流價格在每平方米2萬元-3萬元，只有南海岸的海景一線房每平方米的價格達四五萬元。海口市的一些項目，加推樓盤價格今年在每平方米1.2萬元。海南樓價，今冬沒有出現2009年年末式的瘋狂上漲。

　　3機遇風險并存

　　自海南國際旅游島建設以來，大批房企涌入海南島。中房協顧問袁綸華表示，較初，由于海南地方財政基礎較薄弱，海南此前在房地產開發中更多的是將大片土地交給開發商整體開發，目前海南的一級土地市場格局基本定型。而政府通過招拍掛方式出讓的土地數量較少。

　　現在，海南省沿東海岸向內縱深一公里的地塊，已經被瓜分殆盡。其中50%被2010年以后新進入的開發商所圈得。據房地產業內調查數據顯示，海口、文昌、博鰲三地均存在區域性的土地壟斷開發企業，這些開發商手中擁有的土地儲備均以千畝、萬畝計，包括雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產，中糧集團、華潤集團等。按照開發周期，這些大規模項目的運作時長達“十年”。這意味著，開發商必須有雄厚的資本做好“熬”的準備。但事實上，相當一部分去海南拿地的企業，卻是抱著開發銷售傳統住宅的態度去運作旅游地產；還有一部分開發商更是為了圈地、炒地皮。

　　業界一致認為，項目沒有好的設計，沒有雄厚運作資本，開發商沒有打持久戰的決心，這個項目很可能會“爛尾”。據了解，2001年，國內某開發商在三亞東部拿到一塊占地300畝的地塊，滾動投入資金累計達20億元。項目每年僅還貸利息達數億元不等，項目開發一期之后，就再無聲息。直至2010年，海南國際旅游島啟動之后，該項目被三個山西老板共同接手才開始二期、三期開發，并在今年年初和年末發售。“業主如果購了這樣的項目，需要背負十年的心理壓力。這種投資顯然是失敗的。”上述項目一位股東閻先生稱。對于購房者來說，在海南旅游地產的開發浪潮中，更要具備鑒別的能力，選擇配套設施齊全的項目，不要受宣傳的影響盲目跟風。相對而言，有成熟開發經驗的房企，其開發的旅游項目保障性更強，配套設施也容易落實。

 　　4投資時要重視配套建設

　　曾經兩次去海南旅游的省城市民岳英女士，對海南獨有的椰風海景印象深刻。較近，海南的一家樓盤銷售顧問再次致電她，聲稱項目近期將推出一批88折特惠房源，可以為她報銷全程機票來看房。然而，對海南人生地不熟的岳女士認為海南旅游地產項目分布廣、數量多，當地假日酒店服務周到，究竟有沒有必要投資旅游地產？什么樣的旅游地產才值得投資？岳女士一直想找到很有參考價值的答案。

　　克而瑞信息集團太原公司負責人李峰分析稱，從全國一些城市來看，旅游度假區的房產普遍沒有市區的房產價格高，但是在旅游地產開發比較成熟的國家，它的價格有時甚至會比市區房價高出十幾倍。當前，由于我國旅游地產開發仍處于起步階段，因此如果購購者選擇在此階段投資，則能夠以比較低的價格收錄一些優質的房產。他認為，考究一個旅游地產項目的投資價值，較重要的就是看該項目是否擁有大海、山川、湖泊、森林等天然優質資源。有了這些且的大自然資源，才使旅游地產的增值空間進一步加大。

　　對于“什么樣的旅游地產項目才更適合？”的問題，山西房地產協會副秘書長田峰表示，有些開發商利用“旅游”的幌子，拿地“賣房”，但從其現有的實力來看，不足以支撐其后續開發，這就導致開發商之前承諾給消費者的“盛景”無法兌現，這勢必給項目日后的增值能力帶來一定影響。因此，對于投資者來說，“擦亮眼睛”是關鍵。“項目的配套設施決定著項目未來的租售率。”田峰說，較直接的方式就是購房人在選定一個旅游地產項目后，親自走訪，仔細查看項目的地段、區位以及周邊的交通、醫療、商業、學校等配套設施。要盡量選擇配套設施完善的項目，如果周邊配套設施欠缺，則要詢問該區域的建設規劃，再根據判斷決定是否應該在此購房。北方客戶都喜歡海南的海景房，但對于上了年紀，有風濕、心腦血管等疾病的北方中老年人來說，海景房并非較佳選擇。因為海景房很潮，趕上天氣降溫，海景房里又冷又濕，這樣的海景房起不到養生作用，還會讓有風濕病史的病人病情加重。“一般來說，投資旅游地產的消費者并不是以長久居住為目的。因此，在房屋缺少主人照料的情況下，需要有良好的物業照看空置的房子，避免因房屋維護不到位而造成的房產貶值。”田峰表示。

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