中國房地產(chǎn)自1998年至今實(shí)行的住房分配貨幣化，到建立住房保障制度階段。房改12年，決定中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的不是市場，而是政策。因?yàn)橹袊鴺鞘惺钦呤校呤芯褪钦小?/p>

　　一方面中國房地產(chǎn)市場一直以來都是以商品房為主，保障房為鋪的格局，無法做到“兩條腿平行走”。另外一方面是中國土地制度一直以來是以政府壟斷為主，土地供應(yīng)無法緩解日益膨脹的市場需求。

　　所以，政府唯有采取大量的行政、金融、土地、價(jià)格、稅收、市場的政策，甚至出臺(tái)不講道理的“限購、限貸、限價(jià)、限利潤、限售、限外”政策，導(dǎo)致政策影響力大于市場預(yù)期。

　　下一步房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)主要有兩個(gè)方面，一是“防止房價(jià)反彈與鞏固前期調(diào)控成果”。二是“穩(wěn)增長與穩(wěn)定市場預(yù)期”。可以明確的判斷，十八大后，不要指望政府出臺(tái)新的政策調(diào)控樓市，因?yàn)闆]必要調(diào)控再加碼。只要市場不是大幅急劇反彈，就不會(huì)調(diào)控加碼。

　　自2012年1月1日-2012年11月15日，各部委共60次表態(tài)調(diào)控不放松不動(dòng)搖，15次重申房價(jià)合理回歸，2次強(qiáng)調(diào)絕不讓房價(jià)反彈，依然未出臺(tái)新的嚴(yán)厲政策調(diào)控房價(jià)。

　　行業(yè)層面上，以保護(hù)合理需求與刺激經(jīng)濟(jì)增長的貨幣政策早已經(jīng)開始松動(dòng)，使得房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境趨于寬松。

　　市場層面上，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢不很樂觀、政策開始“預(yù)調(diào)微調(diào)”。經(jīng)過近三年的調(diào)控，投資投機(jī)需求已經(jīng)基本離場，供求關(guān)系也已有所改變，而房價(jià)并無實(shí)質(zhì)性下降，購房者心理預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，被壓抑的剛性需求開始釋放，房價(jià)仍有上漲壓力。

　　除非為了拯救中國經(jīng)濟(jì)再次全線放寬房地產(chǎn)調(diào)控，否則也不會(huì)再現(xiàn)2009-2010年那樣的報(bào)復(fù)性上漲。

　　說明政府既不會(huì)放棄目前正在實(shí)施的政策，也不會(huì)再出臺(tái)更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是適當(dāng)調(diào)控微調(diào)，保持樓市穩(wěn)定預(yù)期。

　　只要做好四點(diǎn)就可以，一是對現(xiàn)有政策嚴(yán)格執(zhí)行，遏制好投機(jī)、投資、炒房。二是踏踏實(shí)實(shí)蓋好保障房。三是加大土地與商品房市場供應(yīng)。四是加強(qiáng)樓市調(diào)控執(zhí)行督查和約談問責(zé)。這樣，房價(jià)就不會(huì)出現(xiàn)大幅度反彈。

　　一）調(diào)控已成效，房價(jià)不存在反彈

　　我們回顧下前幾輪國家宏觀調(diào)控，2003年國家開始實(shí)施宏觀調(diào)控是因?yàn)?002年5月9日“11號(hào)文件”（經(jīng)營性土地出讓“招、拍、掛”）與2003年8月12日“18號(hào)文件”（房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一），導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過熱與地價(jià)上漲過快，房價(jià)上漲過快，全國出現(xiàn)爛尾樓與銀行金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2005年宏觀調(diào)控是因?yàn)?004年8月32日“831大限”后，土地供應(yīng)負(fù)增長，導(dǎo)致土地嚴(yán)重供不應(yīng)求，房價(jià)暴漲，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2004年全國房價(jià)上漲18.7%。

　　2007年宏觀調(diào)控是因?yàn)?006年，土地供應(yīng)負(fù)增長，供求關(guān)系與市場結(jié)構(gòu)失去平衡、市場大量的熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房價(jià)暴漲。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2007年全國房價(jià)上漲16.8%。

　　2009年-2010年宏觀調(diào)控是源于2008年年中土地供應(yīng)負(fù)增長與2008年金融危機(jī)之后，為保增長，政府出臺(tái)4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃與央行9.59萬億天量寬松貨幣，而房地產(chǎn)成“資金池”，導(dǎo)致市場流動(dòng)性過剩與制造業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房價(jià)暴漲。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2009年全國房價(jià)上漲24.7%。2011年-2012年宏觀調(diào)控是因?yàn)?009年-2010年房價(jià)上漲過快。但是，通過近三年房地產(chǎn)調(diào)控，房價(jià)沒有明顯漲幅，總體上保持平穩(wěn)。從今年6月開始，房價(jià)止跌回漲，房價(jià)保持基本平穩(wěn)。

　　2012年前10個(gè)月中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了1-5月的量價(jià)齊跌和6-9月的筑底兩個(gè)階段，2012年1-5月，70大中城市新建住房價(jià)格保持下跌態(tài)勢，各月平均環(huán)比降幅分別為0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。

　　6月止跌回漲，環(huán)比微漲0.02%,連跌8個(gè)月后,頭次出現(xiàn)正增長。7-9月月分別環(huán)比上漲0.2%、0.1%、0.1%。

　　2012年9月，70個(gè)大中城市平均房價(jià)環(huán)比上漲0.02%，漲幅較8月的0.06%繼續(xù)收窄。這已是70個(gè)大中城市平均房價(jià)連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　但相比去年同期，測算數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市的9月平均房價(jià)仍下降1.26%，跌幅與8月基本持平，系連續(xù)第7個(gè)月出現(xiàn)同比下滑。

　　2012年上半年全國商品房銷售成交均價(jià)同比上漲5.3%，到2012年10月，全國商品房成交均價(jià)同比增長6.8%，增幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅成交均價(jià)同比增長8%，連續(xù)7個(gè)月增長。辦公樓成交均價(jià)同比下降6.1%，商業(yè)用房同比增長2.9%。

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