正文：二手房交易按評估價征稅　二手房交易按評估價征稅

二手房交易按評估價征稅可能于10月出臺，市場人士認為

　　“評估價沖擊波”并不可怕

　　深圳市地稅局有關人士透露，我市可能于10月份開始在二手房交易中按評估價征稅。與兩年前就開始的傳聞相比，政策的較終出臺意味著預期中的“只靴子”落地，那么，“只靴子”會對深圳二手房交易市場帶來怎樣的影響呢？昨日，記者走訪市場，并采訪了有關專家、業界人士以及部分市民。


　　二手房交易量連續下滑

　　近兩年來，市場上就不斷有傳聞，稱我市將按評估價向二手房交易征收增值部分的個人所得稅。特別是今年5、6、7三個月，傳聞愈盛。受此影響，二手房市場交易量大幅波動。

　　市房地產研究今年1~8月深圳市房地產市場分析報告顯示，8月份，全市二手房成交較7月下降了26.39％。在成交套數方面，泛城租售網昨日公布的一份統計顯示，8月全市二手樓成交套數相比7月環比下降42.3％，其中，福田、南山、寶安、龍崗分別下跌55％、67％、43％、46％，羅湖、鹽田分別上漲65％和22％。在成交面積方面，受新合同實施影響，除羅湖較7月有所上升外，福田、南山、鹽田、寶安、龍崗紛紛下降，相比7月跌幅分別為55％、 68％、32％、33％、46％。

　　現在，二手房交易按評估價征稅的政策終于明確，市地稅局有關負責人對媒體表示，目前二手房估價系統已報市政府，預計下個月就會實施。這一政策終于正式到來，也使得人們的擔心越來越重：實施之后，深圳是否會像國內有的城市，出現二手房成交量大幅下降甚至一段時間成交為零的局面？市房地產研究副主任王鋒認為，這一擔心是多余的，按評估價征稅之后，不會出現交易量大幅下滑的局面。房地產市場與股市一樣，供求關系的不明朗，會導致市場出現震蕩。而一旦政策和供求真正明朗之后，市場就不會出現震蕩。他說，對于這一措施，其實市場已經有了充分準備，人們在心理上都已經對此進行了消化。較近一段時間二手房交易量減少，本身就是多種政策預期下市場的一種反應，也說明市場有了承受力。王鋒說，“明朗是一件好事，由預期到現實，反而會使市場更加有序地運行，對炒家也是一種壓力，能有效地抑制市場上的炒房行為。”

　　抵稅政策使稅負大大降低

　　其實，按評估價征稅這一政策，我市已經在龍崗區試行了一年，有關人士表示，從目前實施的情況看，這一政策是成功的，并未對市場造成大的沖擊。擔心這一政策實施后成交大幅下降的人士認為，按評估價征收房產增值部分20％的所得稅，與目前相比，會大大加重購賣雙方的負擔，但是，市場有關人士表示，20％看起來是一個不小的比例，但由于實施政策中規定有一系列可以抵稅的部分，因此，人們實際負擔的稅費比例遠比想像中的少。世華地產布吉按揭部經理覃麗莉在龍崗布吉從事地產中介多年，也經歷了龍崗試行按評估價征稅的全過程。她說，2006年6月開始，龍崗開始嚴格執行按評估價征稅，登記部門的電腦中會有每個樓盤的評估價，這個價格也隨著市場的波動隨時調整。剛實行的時候，連中介都不知道該怎么做，相互觀望，因此開始的確有一段時間成交量很少，但是，她說，“不是由于政策的原因，而是因為我們不知道該怎么做?！焙髞恚禺a中介弄清楚了相關程序，效率也越來越高，成交也沒有因此而受到影響。她說，現在二手房交易的登記過戶價與實際成交價基本接近，而且在統一使用規范合同后，市場得到了規范，操作起來更為可行。覃麗莉說，其實按評估價征稅不會如人們所想像的那樣大幅度增加稅負。她介紹說，根據政策，有許多項目可以抵稅，其中包括裝修費，可以按總房價的10％計算；營業稅可以全部抵個稅；其它還包括按揭供樓的利息、購一手房時的稅費、公證費等等，加起來是一筆不小的數字。她算了一個賬。比如一套房子增值20萬元，如果供樓三五年，利息會有五六萬元，營業稅也會有2萬左右，裝修費也會有幾萬元，加上購新房時的稅費等等，總數會有10萬元。她估計，抵稅部分至少可抵掉50％以上的個稅，所以賣房者實際上負擔的比想像中的少得多。

　　市場會有一個適應的過程

　　結合布吉情況，覃麗莉認為，按評估價征稅實施過程要循序漸進，給市場一個適應過程。她建議，剛開始實施的時候，評估價不要定得太高，可以走一個價格由低到高、循序漸進的過程，讓人們一點一點地接受。這一政策對房價是否會有影響，記者采訪的市民看法各異。一位姓林的小姐認為，按評估價征稅，房價會在一定時間內降下來，“稅費增加會使購方增加持幣觀望的心理，部分投資業主會拋盤出售，以后幾個月會有相對低于市場價格的二手房入市，價格會下跌”。不過，市民劉先生認為征收個人所得稅不會帶來二手房價的下降， “二手房市場相對比較穩定，該購的購，該賣的賣，成交量會下降，但價格不會降”。楊小姐則認為二手房價可能會更高，征收的個人所得稅會被轉嫁到購方身上。

　　相關數據

　　深圳二手房價持續下降

　　據有關部門統計，8月份，我市90平方米以上二手住宅價格比上個月下降7.0％，這已經是我市大戶型住宅價繼7月之后個月下降。

　　與此同時，我市90平方米以下住宅價格也連續在7、8兩個月走低，分別比上個月下降2.1％和2.0％。

　　世華地產昨天公布的一份報告顯示，近幾個月，深圳二手樓市場在一系列調控政策的影響下，進入市場觀望期，二手房均價出現波動，成交量大幅下滑，成交物業類型也有一定變化。7月份以來，90平方米以下住宅的全市總體均價出現下降。

　　通過對全市17個熱點片區90平方米以下的住宅價格進行長期監測并結合公司的成交數據，世華地產的報告顯示，7月份全市二手房購賣成交均價為每平方米 1.16萬元，比6月下降2.2％，8月為1.09萬元，比7月下降5.4％。其中90平方米以下住宅7、8兩月均價分別為每平方米9888、9690 元，與上月相比分別下降2.1％、2.0％。

　　全市六區房價漲跌不一

　　據世華地產統計，從各個區域上來看，福田區90平米以下住宅均價較高，8月份為每平方米11749元，南山次之，為每平方米11567元。自7月份開始，90平方米以下住宅福田、羅湖、南山三區均價出現下跌，其中南山區的下跌幅度，與6月份相比，其8月份的均價下跌了約7％。不過，寶安、龍崗、鹽田三區的均價卻繼續上漲。

　　小戶型住宅成交量上升

　　世華地產研究的報告顯示，在已過去的三個月，70平方米以下住宅成交有所上升，而71~90平米成交量比例則在下降。結合對二手樓市場的調研，可以發現30平米以下的單身公寓、31~50平米的一房、51~70平米的兩房越來越受到市場的青睞。

　　業內人士表示，造成小戶型備受青睞的原因主要有兩個方面：一方面是因為自7月開始，深圳大多數銀行開始緊縮房貸，頭付增加，面積較大的物業總價較高，購家所要承受的資金壓力也較大，因此有部分客戶轉而選擇資金壓力較小的中小戶型物業；另一方面，中小戶型物業便于出租，租金回報率也相對較高，風險較小，也就更受投資客的青睞。

　　中小戶型住宅租金回升

　　與7月份以來二手樓購賣均價出現微幅下降相反的是，中小戶型租金水平卻較為穩定，部分區域甚至有一定的上升，從而使全市的租金回報率開始有不同程度的上升。通過統計租金回報率發現，不管是90平米以下住宅還是90平米以上住宅，租金回報率都有所上升，8月份租金回報率分別為4.7％、3.4％。各個區域90平方米以下住宅中，羅湖區租金回報率較高，達到4.9％。

　　雖然近期深圳二手房交易市場成交量出現波動，但有關專家認為，經過一段時間的適應后，深圳房地產市場會更加有序，更加穩定。

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