正文：開發商賺錢嫌稅多

開發商爆料：政府職能部門“吃掉”利潤的40%
　　記者調查：政府實際各項稅費雖占房價54%，但并沒拿開發商的利潤
　　業內人士：政府收費用于配套，開發商30%—40%的利潤才是房價泡沫
　　“樓盤建房成本只占房價的15%，開發商能夠拿到占房價30%—40%的利潤，余下超過40%的錢全部被相關職能部門‘層層消化’掉了！”近日，一名房地產業內人士的爆料震驚了樓市。

　　房價一漲再漲真的是因為政府在消化開發商的利潤？對于一個樓盤，政府各部門究竟收了多少費用？記者調查發現：南京樓盤的土地規費成本的確很高，不過這都是正常的收費，屬于開發商的成本，與開發商銷售期間的瘋狂漲價扯不上關系。比如談到一個樓盤的成本，并不僅僅是指平均1300元/m2的蓋房成本，地價及各項規費都包含在開發成本里。除去各項成本，目前南京開發商的利潤大約占房價的30%—40%。

　　對外大叫建房成本太高，但關起門來一算，利潤同樣達到了房價30%-40%。顯然，開發商如此暴利的“賬本”是難以示人的，怎么辦？于是，政府部門的正常收費就成為開發商追逐暴利、轉移視線的較好借口。

　　政府收費調查

　　房價高，到底高在哪？近日，一個“重量級”爆料稱，超過房價40%的錢被相關職能部門“吃”掉了！事實真是如此嗎？記者展開了調查。

　　地價較高占房價30%；各項規費約占房價13%左右；土地稅房產稅占房價11%。林林總總加到一起，一個樓盤被政府收走的稅費高達總房價的54%！但業內人士指出，這些費用都是政府依法收取的，也不是“政府吃掉了開發商的利潤”，而是屬于開發商的開發成本。核價時，是算在“成本”之列的。

　　地價是大頭：較高占房價30%

　　地價漲，所以房價漲，這是開發商平常較喜歡講的“房價上漲的理由”。在南京樓盤的房價里，地價的確是“大頭”。那它究竟占多少呢？

　　南京市國土局對2006年公開出讓的74幅地塊進行了統計，平均地價為2318.9元/平方米。相比2005年，這一地價上漲了165.9元/平方米，上漲幅度7.7%；而同期房價漲幅遠甚于此，達到15%以上。

　　江蘇省國土廳的統計數據顯示，2005年南京地價占房價的比例為31.2%、2006年為30.18%。這個比重在全國來說確實算高的，但南京市的地價房價比超過30%也僅僅是這兩年。以奧體為例，目前多家樓盤的房價達到8000元/m2，當年他們拿地的樓面地價多在2200元 /m2，占27.5%。

　　需要特別說明的是，目前南京在售的樓盤中仍有一些是劃撥地和早期拍賣地。同樣是奧體，有些樓盤的土地成本僅750-1000元/m2，僅占房價的9.04%-12.5%。

　　規費林林總總：占房價13%左右

　　除了土地成本，房價里較說不清道不明的就是“規費”了。南京市建設系統政務大廳負責人告訴記者：所謂“規費”，就是政府規定要收取的費用，主要是市政公用基礎設施配套費、白蟻防治費、散裝水泥專項資金等幾項。

　　“這些規費，南京都在市建委的大廳一站式收取，標準都是公開可查的?！庇浾咴诖髲d了解到：市政公用基礎設施配套費是150元/平方米，其他都是幾元錢一個平方米。比如散裝水泥專項資金，是2元/平方米；白蟻防治費7層以下部分（含、地下室）2.3元/平方米，8層以上部分（含）0.7元 /平方米，仿古建筑6元/平方米，公寓、別墅10元/平方米。

　　“因為有的是按平方米來收取、有的是按比例、還有的按每宗來收取，難以準確算出究竟每個樓盤一平方米交給政府多少錢?！蹦暇┦薪ㄎ幻辉竿嘎缎彰娜耸咳缡钦f。不過他肯定，這些規費“所有的加起來也不會超過1000元/平方米，這個比例應該占房價的13%左右”。

　　同時記者了解到，在一些政府鼓勵開發的新城區，規費還有一些減免的優惠政策。

　　而以往這項費用之所以“說不清”，是因為開發商往往可以用種種手段，使自己享受到優惠。操作得好，一筆就能省幾百萬、上千萬。近年來，南京規劃、建設、房產等系統都有官員被查處，這中間或許有“多花的錢”。但總的來說，開發商一定是在1000元/m2的規費基礎上少交了錢。

　　土地稅房產稅：約占房價11%

　　除了土地出讓金和規費，政府還收取各種各樣的房地產稅，而且這些稅大多根據銷售額來收取。也就是說房價越高、稅也相應收得越多———這以往也是被當做房價暴漲、政府屢調無力的原因之一。

　　那這部分收入究竟有多少？就足以導致政府“利令智昏”嗎？據南京一家稅務師事務所的專業人員介紹，房地產企業的稅種主要有兩種，一是占銷售額5.5％的營業稅；二是占利潤33％的利稅。

　　開發商的銷售額其實就是樓盤的總房價，雖然行業內30%-40%的利潤很平常，但因為一個項目要開發3-4年，前幾年樓盤沒銷售的時候都在“虧本”，開發商通過逐年分攤等等手段，做到賬面上利潤一般就剩8%-10%。這樣算來，這兩種稅也只有房價的5.5%+10%33%=8.8%。

　　再加上4%土地契稅，是按土地價款來收。因為土地價款僅占房價的30%左右，這部分契稅也就只占房價的30%4%=1.2%。另外，土地增值稅一般是按總房價的1%來預收。因此一個企業的所有房地產稅加起來，大約是房價的8.8%+1.2%+1%=11%。

　　房價里政府究竟拿走多少？ 54%！

　　結論:土地出讓金占30%，規費較多1000元/m2。如果按2006年南京平均樓面地價2318元/m2，占房價30.18%來算，當年的可參照房價就是7680元/m2，1000元/m2左右的規費占房價的13%。再加上11%的各種房地產稅，在南京，政府從房價中獲取的比例達到了 54%。

　　政府收費“取于樓盤用于樓盤”

　　就算政府拿走了50%-60%，也不為過。為什么？因為這些稅費都是納入地方財政，是城建資金的主要來源。樓盤周邊的配套設施、城市道路建設等都是拿這筆錢來建，可謂“取之于樓盤、用之于樓盤”。

　　這種“公益性項目”的分布，即使有時購房人覺得與自己的付出比例并不完全一致，卻不是開發商所能替代的。例如**，絕不是附近一兩個樓盤就能承擔的。

　　30%+13%+11%=54%

　　姚寧屏（東方投資集團策劃總監、江蘇東潤置業顧問有限公司副總經理）：

　　聲音:開發商利潤調查 開發商利潤到底有多少？30%～40%

　　房價的一半以上都被各級職能部門收走，但真的是這些費用推動了房價節節上漲嗎？

　　記者試圖追蹤樓市里“從定價到漲價”的全過程，發現職能部門收走的成本頂多只影響初始定價。而在隨后的銷售中，樓盤每漲一分錢，絕大部分都流入了開發商的口袋。

　　開發商蓋房成本僅占房價15%

　　那開發商蓋房子的材料等建筑成本又是多少？按照南京市建委的統計數據，在過去的2004年、2005年、2006年三年內，房屋建筑中標的平均單方（每平方米）造價分別為1234.55元、1295.60元和1117.86元/。與商品房相比，經濟適用房因為配套要求略低，成本也更低，三年來的單方造價分別為1076.60元、994.71元和947.97元。

　　按7680元/m2的參照房價來算，即使按近三年較高的建筑成本1295.60元/m2來計算，其建筑成本也僅占到房價的 16.87%，按較低年份的1117.86元/m2來計算，建筑成本僅為14.56%。就算加上政府拿走的54%，開發商的利潤也達到了30%上下。

　　多次漲價都成了開發商純利潤

　　那房價是怎么越漲越高的？以河西奧體某樓盤為例，去年此時該樓盤一期只有6000多元/m2，而到了今年其二期房價就到了8000元/m2以上。

　　對此，業內人士并不諱言：去年年底奧體地王賣出了24.05億的天價，地價從2000多元/m2上升到3500多元/m2。那很簡單，房價自然也要跟著漲1500-2000元/m2。“但是既然閉著眼睛都知道今后奧體房價能賣到八千、一萬元一平米，我又有什么理由現在把房子賣便宜了呢？”

　　但事實上，該樓盤的土地成本并沒有漲，利潤就憑空多了1500-2000元/m2。如果原先該樓盤房價里有30%是利潤，現在至少又增加了19%-25%。

　　上漲的房價加重了購房人的負擔，卻并沒有被政府拿來用于市政建設。因此南京市政府于今年4月，組織了物價、稅收等五部門“圍剿”樓市高房價，試圖用核價來阻止樓盤隨土地拍賣跟風漲價、狙擊開發商的暴利。

　　房價飛漲讓人頭痛

　　聲音 　　邵角（南京民間自建房組織的發起人）：

　　30%-40%暴利才是房價“泡沫”

　　聽說有房產商說政府“消化”了開發商40%的利潤，邵角感到不可思議。南京民間自建房組織組織曾經率先發布過南京百家樓盤的成本，其中開發商的利潤平均都在30%-40%以上。

　　“開發商在為自己的暴利轉移注意力?！鄙劢钦f，當初市民想搞自建房，其實土地一樣是通過拍賣來獲取，規費一樣要交，所不同的就是能節省開發商的這部分利潤。試想，如果把30%的開發商利潤拿掉或者降到10%以內，主城房價就能從10000元/m2降到7000-8000元/m2，這才是樓市調控應當擠壓的“泡沫”。

　　專家疾呼 反暴利是房地產治本之策

　　在6月25日的一場土地論壇上，江蘇社會科學院院長、博士生導師宋林飛教授也鮮明地亮出了自己的觀點：“反對暴利，是保護消費者利益的根本舉措，是房地產市場的治本之策”。

　　宋林飛說，今年5月25日，南京市物價局出臺新政，對經濟適用房、中低價商品房、征地拆遷安置房、普通住宅商品房實行“政府指導價”管理，并把開發商的銷售利潤率嚴格控制在規定的幅度內，因為世界房地產市場的平均行業利潤率也僅5%—7%，現在物價部門允許開發商的利潤就有8%，再加上評估后獲得的土地收益，超過30%甚至更高的利潤，顯然是過高了。樓市需要反暴利，這才是根治房價虛高的根本舉措。

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