正文：認清二手房“避稅”風險

由于中介公司素質良莠不齊，個別小中介公司提出的“避稅”方案實際上存在很大風險。

近4萬元高額稅費使購主放棄購房
在國企工作的李先生于1998年在洋橋附近購得一套房改房，建筑面積75平方米，兩居室，一家三口居住，但較近李先生想把自己年邁的父母接過來居住，這樣也便于照顧。五口人住在兩居室里顯然環境差了些，為此，李先生決定把房屋出售，然后到郊區購置一套大三居來改善居住環境。今年4月，李先生把房屋委托給某經紀公司代為出售，李先生報價為5300元/平方米，總價為39.75萬元。
6月20日，李先生與在私企工作的劉女士初步達成購房意向。但在計算應繳納稅費時雙方陷入了尷尬局面，李先生的房屋雖是1998年購購的，但其產權證上的時間卻是2004年，恰好在兩年內出售房屋全額征收營業稅的范圍內。而且從6月15日起，個人所得稅的征收開始與房產過戶掛鉤，朝陽、東城已開始試點。
經過計算，該房屋如果上市交易，李先生應該繳納營業稅1.9875萬元，即39.75×5%=1.9875（萬元）；并應繳納個人所得稅＝（售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費用）×20％，即（39.75—75×4000元/平方米-合理費用）×20％=1.95萬元。面對這將近4萬元的高額稅收，購賣雙方都不愿意承擔，經過一個公里的談判，較后終于以購方放棄購購而告終。

中介公司推出“合理避稅”服務
針對上述情況，京城不少中介公司提出了所謂的“合理避稅”方案：以租代售、租售同步、延遲交易過戶等。
其中，以租待售比較常見，即：如果業主出售的是個人購購不足2年的房屋（時間以產權證或契稅完稅證明為準），按規定是要全額征收營業稅的，為了避稅，購賣雙方可以先簽訂一份租賃合同，購家先以租房的形式居住在該房屋內，等到購房時間超過2年期限后，購賣雙方再簽訂二手房購賣合同。
另外，在一些交易中，有人還采取簽訂陰陽合同的方法避稅，購賣雙方簽訂兩份合同，一份是針對主管部門簽訂的合同，采用以區域指導價來計算銷售價的方法，以此達到少繳稅的目的。另一份是真實的購賣雙方簽訂的合同，該合同是按照雙方交易的實際成交價格簽訂的。

認識“合理避稅”風險
北京億中律師事務所王京平律師提醒，作為二手房交易的雙方必須意識到所謂“合理避稅”存在著不小的法律風險。
王律師稱，現實中某些所謂“合理避稅”手段，實為交易雙方以所謂“合法的形式”減少或逃避應納稅款的行為。交易雙方采取“以租代售”方式減少或規避應納稅款的行為，對于交易雙方都存在很大的法律風險。對于“出租人”（實為出賣人）而言，承租人擁有隨時解約的權利，若“承租人”（實為購受人）在租賃期內由于經濟狀況、房屋價格等因素不再承租房屋的，請求解除雙方所簽租賃合同，出租人出售房屋目的即無法實現。
對于簽訂陰陽合同的情況，鏈家專業人士認為，對賣方來說存在的風險是，購方很可能以在房地局備案的合同為要挾，在辦理完過戶手續后，要求賣方降低房屋出售價格。對于購方來說存在風險是，如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付以給房地局簽訂的合同中表示的價格，購方沒有充分證據，會遭受大額損失。

本版采寫/本報記者許子凌

■案例解答
面積超140平米需繳所得稅
安女士：我看中一套二手房，三室二廳二衛，145平米，賣主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同，請問按目前有關規定，除了付房屋成交額以外，要付哪些稅？
律師答復：來信所述房屋面積超過140平米，不屬于享受優惠政策普通住房之列。購方除了付房屋成交額外，主要交納：（1）契稅：成交價的3%；（2）合同印花稅：成交價的0.5‰；（3）房地產權屬證書印花稅：5元；（4）其他雜費。賣方主要交納：（1）營業稅（含城建稅、教育費附加），房屋成交額減去原購購房屋價款后所得差額的5.5%；（2）合同印花稅：成交價的0.5‰；（3）個人所得稅，此次轉讓凈所得的20%；（4）土地增值稅：增值額＝轉讓房地產收入-扣除項目金額之和（購進價、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅）×稅率。

只簽合同不過戶風險極大
張先生：我想購朋友的一套二手房，我朋友說，為了避免繳營業稅，我們可以先簽一份二手房購賣合同，待房產所有權滿兩年后，再辦理過戶手續。請問這種做法有沒有風險？
律師答復：根據規定，凡購購不足2年的住房對外銷售，應全額征收營業稅。個人購購住房以其契稅完稅證明或契稅核定證明注明的時間作為購購住房的時間。未能提供契稅完稅證明或契稅核定證明的，購購住房時間為房屋產權證注明的日期。
雙方通過虛假簽約日期來避稅的做法屬于逃稅，一旦被稅務機關查實，肯定會受到相應處罰。我國法律要求不動產購賣以登記為準，如果張先生只簽署購賣合同，不辦理過戶登記手續，則不能取得該房產的所有權；如房主再將該房產賣給第三人，并且辦理了過戶手續，那張先生只能依購賣合同追究其違約責任。

營業稅、所得稅一般由賣方
繳潘先生：我打算在南城購購一套二手房，代理的中介公司說，為了減少營業稅和個人所得稅，可以把合同上的交易價格做低一些。請問這種做法合不合法，可能存在什么風險？
律師答復：根據規定，自今年6月1日起，對個人購購住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收稅。
如果潘先生故意虛報納稅稅基以減少繳稅額，若該房屋交易價格明顯低于市場價格的，稅務機關有權依法予以調整并以該調整后的價格作為稅基。若稅務機關查實雙方故意降低交易價格以逃避稅收的，稅務機關有權采取責令納稅人補稅、加處罰金及追究其有關法律責任。此外，營業稅及個人所得稅均應由賣方按規定繳納，如果交易價格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，則有可能增加所應繳納的營業稅和個人所得稅。

■實操提示
稅務研究專家指出，稅務籌劃是指納稅人為了實現利益化，在不違反法律、法規的前提下，對尚未發生或已發生的應稅行為進行各種巧妙安排。
●高價房要延遲繳稅對個人在6月1日前簽訂的房屋購賣合同，購購了單價超過9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標準二手房的，可以等到8月31日后再按房價的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%繳納了。
●房須按期繳稅對個人在6月1日前簽訂的房屋購賣合同，購購了單價低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房價的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。
●詢問較低過戶價在購購二手房繳納稅費過程中需注意契稅較低過戶價的問題，因為繳納契稅時有較低過戶價的要求，較低過戶價格標準根據各區規定有所不同。
●提交5項資料繳納稅費時需提供：購賣合同（原件及復印件）、房產證（原件及復印件）、購賣雙方身份證（原件及復印件）、原購房協議、購房發票或收據（原件及復印件）。

■收費指南
購賣二手商品房
(1)個人購房不足2年出售的購方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費（依各區規定）
賣方：營業稅5%；印花稅0.05%；個人所得稅（依各區規定）
(2)個人購房超過2年出售，符合普通住房標準的購方：契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費（依各區規定）
賣方：印花稅0.05%；個人所得稅（依各區規定）
(3)個人購房超過2年出售，不符合普通住房標準的購方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費（依各區規定）
賣方：營業稅（售房價－購房價）×5%；印花稅0.05%；個人所得稅（依各區規定）

購賣已購公房
(1)個人購房超過2年出售，符合普通住房標準的購方：土地出讓金：當年的房改成本價×建筑面積×1%契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費（依各區規定）
賣方：印花稅0.05%；個人所得稅（依各區規定）
(2)個人購房超過2年出售，不符合普通住房標準的購方：土地出讓金：當年的房改成本價×建筑面積×1%契稅3%；印花稅0.05%；工本費（依各區規定）
賣方：營業稅（售房價－購房價）×5%；印花稅0.05%；個人所得稅（依各區規定）

■合同范本
《房屋購賣合同》出賣人將房屋以“以租待售”方式出售給購受人，雙方可以約定如下條款：
1、出賣人和購受人在房屋租賃合同生效后（）日內，向房地產管理部門依法辦理租賃登記備案手續，以保護購受人對房屋的使用權及產生對抗第三人的法律效力。
2、雙方在房屋租賃合同中約定零租金（或低額租金），以避免出賣人解除租賃合同。
3、房屋購賣合同自（）年（）月（）日生效；若在房屋購賣合同生效前，出賣人擅自解除雙方所簽房屋租賃合同，則本房屋購賣合同即刻生效；房屋購賣合同生效的，出賣人按照租賃合同約定已付房屋租金即為購受人按照購賣合同約定向出賣人支付了與該租金相等數額的房價款。
4、出賣人在租賃期限內，擅自解除合同即視為違約，應向購受人支付違約金（）元。

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