每平方米1762元，這是蘭州市房管局日前公布的今年一季度二手房的均價。這個數(shù)字的公布，引起了金城購房者的質(zhì)疑：蘭州二手房房價有這么低嗎？近日，記者走訪了我市產(chǎn)權(quán)交易及愛家、瑪雅等多家房屋中介了解到，目前蘭州地段二手房的實際成交價格均在3000元以上，而榆中、皋蘭等縣區(qū)的二手房均價也在1400元左右。

為什么官方數(shù)據(jù)與實際成交價出入這么大？記者對此進(jìn)行了調(diào)查。

數(shù)據(jù)：二手房價格仍然居高

5月28日，記者走訪了我市愛家、瑪雅等房屋中介了解到，今年以來，我市二手房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過官方統(tǒng)計的每平方米1762元，城區(qū)甚至達(dá)到了4000元左右。

瑪雅房屋武都路店的東文斌主任告訴記者，目前，城關(guān)區(qū)內(nèi)東方紅廣場附近每平方米在3000—4000元左右，盤旋路至西關(guān)十字今年售價在3000元左右；西關(guān)十字至小西湖附近的二手房漲幅不大，每平方米售價在2800元左右；西站附近二手房按房屋實際情況不同，漲幅不同，平均上漲了200元，售價在2500—3000元之間。另據(jù)統(tǒng)計，我市皋蘭、永登、榆中等周邊縣區(qū)的二手房價一路上升，目前均價也達(dá)到了1400元左右。無論如何計算，我市二手房的均價都高于市房管局公布的數(shù)字。原因：低價上報只為規(guī)避稅費

對此，市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自二手房新稅收政策實施后，個人購購住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業(yè)稅；另外，在“先稅后證”的壓力下，銷售5年以內(nèi)的房屋也難逃個人所得稅這一關(guān)。這樣，不足5年的普通住宅在新政實施后，所繳稅額能多出上萬元，因此不少交易者私下達(dá)成協(xié)議，向交易低報房價、再按市場價成交，以規(guī)避稅款，這就造成了官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)與實際成交價的不符。

為了求證，記者以購房者的身份對房屋中介及消費者進(jìn)行了采訪。28日，在東方紅廣場附近的一家房屋中介公司里，記者稱看中了該中介宣傳的一套面積53平方米，總價為20萬元的二手房，工作人員在對房屋情況進(jìn)行介紹后，告訴記者，因為房主購購房子還不足5年，所以總價里包括了2萬余元的稅款，如果愿意的話，可以與房主私下簽訂先租后購的合同或是填低交易金額以降低稅金，這樣就能省下不少費用。據(jù)記者走訪，大多數(shù)二手房出售者都存在把交易價格“做低”來避稅的情況。

算賬：30萬較多能省1萬元

究竟“低報高賣”的避稅方法能為二手房交易雙方省下多少錢，東文斌主任替記者算了一筆賬。

以一套80平方米、總價為30萬的住房為例，如果賣方在出讓時，產(chǎn)權(quán)取得不足5年，那么交易者承擔(dān)稅費為：營業(yè)稅（5％×總房款）＋個人所得稅（1％×總房價）＋城市建設(shè)稅（7％×營業(yè)稅）＋教育費附加（3％×營業(yè)稅）＋合同印花稅（0.05％×總房價），即19650元；其他費用還包括：轉(zhuǎn)讓手續(xù)費（3元／平方米×總面積）＋土地收益金（按地段不同，每平方米收取5至15元），即1000元左右。也就是說，交易者在向交易真實填報房價的基礎(chǔ)上，這套二手房交易者承擔(dān)的交易費用大約為2萬余元。

交易者普遍認(rèn)為把房價填低就可以省下不少交易費用。東主任告訴記者，實際上，二手房在交易時，有關(guān)部門會對房屋進(jìn)行評估，然后依房屋結(jié)構(gòu)及地段給出一個較低交易價，一般不會低于1800元／平方米。因此，這套80平方米、總價為30萬的二手房，交易者在有意填低房價的情況下，較多能省下1萬元的稅費。

律師：如此避稅風(fēng)險大

據(jù)記者走訪了解到，在二手房交易中，除了有意虛報價格的情況外，“以租代售”、“假予”等方式也被二手房交易者作為避稅良方所鐘愛。對此，甘肅正天合律師事務(wù)所的趙和康律師認(rèn)為，在二手房交易中，種種避稅方式表面上看似乎可以節(jié)省不少稅費，但其中不但潛藏著很大風(fēng)險，而且違法。

“就拿把交易價格‘做低’這種方式來說吧，這對購房人再次交易不利。雖然購賣雙方都可以從中占點小便宜，但一旦購房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將面臨著問題，由于購入價低，房屋出售時估值也會相應(yīng)降低。”趙和康告訴記者。而“以租代售”的方式，雖然可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房價在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個月的購主利益將受到損失，反之亦然。

此外，無論何種“避稅”方式，由于在通過官方完成過戶交易時都會簽訂合同，這份合同是具有法律效應(yīng)的，一旦購賣雙方有一方要求執(zhí)行合同內(nèi)容，那么將會發(fā)生不必要的糾紛。因此，趙和康律師提醒二手房交易者要重視二手房購賣合同的真實性，不要為小利吃大虧。

來源： 蘭州日報

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