正文：二手房市場稅收亂，專家評論“老稅新征”

　　盡管國家稅務總局三令五申，要求各地加強二手房市場稅收的征管工作，但一些地方出于繁榮房地產市場的考慮，依然減免了二手房交易中的大部分稅費，導致各地的稅費有很大差異。另外，由于以往很多地區在二手房交易稅收上的過度“縱容”，以致今天正常的管理都令市場難以接受，恢復房地產個人所得稅屢遭挫折即是明證。國稅總局和地方稅務部門、整個稅收系統和市場的博弈，讓二手房交易市場的稅收有些“混亂”。
　　
　　房地產個稅卷土重來？
　　
　　日前，國稅總局下發了《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》(國稅156號文件)，使得沉寂一段時間的個稅問題重新成為二手房交易過程的一個焦點。房地產個人所得稅的核心內容，就是要向在房屋購賣中獲得價差收益的業主征收個人所得稅，該稅的稅率為20％。
　　
　　國稅156號文件強調，各地稅務部門要嚴格堅持依法治稅，并對存量房交易環節所涉及的稅收要實行“一窗式”征收。目前各地稅務部門對房地產流轉環節的稅收征管的通行作法是“先稅后證”(你只有納完稅，有關部門才能給你進行產權過戶)，將房地產個稅與其他房地產交易流轉稅“一體化管理”，以提高該稅種的征管效率。因此，這個文件被普遍解讀為有關方面要強制征收本已存在的二手房交易個稅20％的信號。
　　
　　事實上，向二手房交易征收 20％個人所得稅的規定并非“新政”。1994年國務院發布的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》就已經明確對轉讓建筑物所得征收個人所得稅。但由于房地產市場對國民經濟內需拉動作用巨大，有關部門或許考慮到該稅種的征收有可能會抑制市場流通進而影響消費，因此遲遲未實施對這一稅種的征收。
　　
　　房地產新政實施后，北京曾試圖強制征收二手房交易個稅。6月中旬，北京市地稅規定:針對二手房交易偷、逃稅嚴重的現象，用“先稅后證”這一原則來把關。當時北京稅務部門并沒有相關文件出臺，率先試行的朝陽區和東城區甚至連一紙公告也沒有貼出來，整個過程“靜悄悄地”。但消息傳開后，北京市二手房市場還是一下子冷了下來。那段時間二手房交易量同比下降了60％左右，幾乎所有公房的交易都停了下來。在市場壓力下，6月底北京市的“冒險”行動悄悄停了下來，地稅部門不再堅持“先稅后證”。7月2日，建設部有關負責人表示，對于二手房交易中收取個人所得稅的做法目前只是個別地方的試點，在全國范圍內尚無推廣時間表。個人所得稅不只在北京陷入窘境。杭州、南京市也曾先后迫于市場壓力，取消了出臺不久的強制征收政策。
　　
　　影響尚待觀察
　　
　　剛剛出臺的156號文件，是否會對各地二手房市場產生明顯的震蕩，加快二手房價的上漲速度？有業內人士認為，這次通知的下發是在充分準備的前提下下發的，因為通知除傳達了稅務局將嚴格征收各項應有的房產稅外，還將辦理不動產發票的地點及流程都做了詳細的規定，大大提高了可執行性。今后二手房交易將稅稅難逃。而二手房市場在經歷了短暫的回暖后，將再次面臨一次挑戰。
　　
　　上海海華永泰律師事務所嚴學海律師在接受記者采訪時說，國稅總局的156號文件屬于部門規章，各地稅務部門按規定應該執行，將來恢復征收二手房交易個人所得稅的可能性非常大，這對那些投機購房者來說肯定非常不利，尤其是像上海樓市這樣投機性較強的地方。
　　
　　北京一些房地產中介機構對此非常緊張，因為誰都拿不準這次是否要“動真格”的了，他們都在催促自己的客戶加緊辦理產權過戶手續。但也有業內人士認為，如果房產個稅重新強制征收，對北京二手房市場不會出現太大影響。因為，房產個稅的征收范圍相對已經較窄:，2003年北京市出臺的《關于個出售住房征收個人所得稅有關總是的通知》(以下簡稱《個稅通知》)中表示，對于家庭先進住房在五年后出售的，不收取房產個稅，使絕大部分五年期后的二手商品房免征房產個稅。，《個稅通知》中表示，對出售自有住房前后1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。這樣一來，又縮小了房產個稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內再購購房產的納稅人享受房產個稅的減免優惠。第三，僅剩的需要繳納房產個稅的二手商品房(除上述兩點之外的)還可以通過其他方式規避個稅，這樣再次縮小了征收范圍。
　　
　　 “冬眠”稅種被喚醒
　　
　　記者在采訪中了解到，國稅總局文件中所提到的存量房即二手房交易中的相關稅種，如營業稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅都屬于地稅范圍，由各地區的地方稅務局征收，因此各地稅務局在執行中有一定的靈活余地。但是，各地稅務局除接受當地政府部門專業外，還要接受國家稅務總局的專業，依照規定，地稅部門必須執行國稅總局的部門規章。
　　
　　過去，為了促進二手房交易市場發展，繁榮當地房地產市場，很多地方都在土地增值稅和個人所得稅等稅收的征管上采取了“不作為”的態度，那些財政收入比較好的地區減免的稅種更多。如今，在房地產市場泡沫和國家稅務總局的雙重壓力下，各地開始嚴格管理二手房交易中的稅收征管工作，試圖“喚醒”那些“冬眠”的稅種。
　　
　　從10月1日起，天津市開始征收土地增值稅。自此，凡在該市范圍內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(即轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，將要繳納土地增值稅。天津市還規定，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時免征土地增值稅。對轉讓非普通住宅，居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。天津市地方稅務局地方稅管理處。工作人員告訴本報記者，以前天津市為了活躍二手房交易市場，出了一個規定，暫免征收土地增值稅，現在是恢復。兩個月前，深圳將開征土地增值稅收的傳言曾使深圳地產股暴跌。
　　
　　據了解，土地增值稅是以納稅人在中華人民共和國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，稅率分別為30％、40％、50％、60％四檔。
　　
　　一直以來，免征土地增值稅的深圳、天津并不孤單，許多城市出于繁榮房地產業等因素考慮都予以免征，現在重新征收必然激起不少波瀾。深圳2001年前以土地增值費的名義收取土地增值稅，之后為了啟動消費內需和鼓勵對房地產業的投資，深圳市停止收齲
　　
　　海華永泰的嚴學海律師認為，各地沒有嚴格執行國稅總局的規章原因很多，一是具體的執行過程有一個滯后性，各地跟進時間肯定不一樣；二是各地從當地利益出發，為了繁榮當地房地產市場，在財政收入許可的情況下可能會減免這些地方稅種中的一部分。“但現在上海房地產市場已進入微妙的時刻，一些地域已開始下跌，而任何政策的出臺都會以完善、穩定市場為目的，因此對房地產投資會有較大打擊的156號文件能否很快落實還不好說”。中國人民大學財金學院安體富教授則告訴本報記者說:“地方稅務部門沒有嚴格依法治稅，并不能說這就是違法行為，因為具體原因可能很多，比如信息不對稱等等?！?br>　　
　　 “混亂”的稅費
　　
　　由于各地執行標準和力度不同，二手房交易要交哪些稅，分別要交多少，多年來一直是筆難以厘清的賬。在年中開始的房地產新政中，建設部等七部門對二手房交易稅費終于有了一個比較明確的說法，營業稅、土地增值稅和個人所得稅重新浮出水面，但是各地在具體執行過程中仍未做到步調一致?，F在總的情況是，一線城市實際稅費高，二三線城市實際稅費低；有的城市貫徹執行稅收政策比較大膽，有的城市則非常謹慎。
　　
　　北京房產中介公司“鏈家”市場總監金育松告訴記者，國家稅務總局重新明確的二手房交易稅費包括契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅和土地出讓金等。以北京為例，按照較新規定，在二手房交易中，普通住宅要征收房屋成交價的1.5％的契稅，非普通住宅則要征收房屋成交價3％的契稅，這部分一般由購方承擔。賣方要繳納費用包括營業稅和個人所得稅，購購時間在兩年內的房屋需繳納的營業稅為:成交價×5％，兩年后普通住宅不征收營業稅，高端住宅征收購賣差價5％的營業稅(此稅率不包括城市建設稅和教育附加稅，這一部分約為0.55％)；個人所得稅為房主收益——房屋的購賣差價減去合理費用的20％，合理費用主要是指購購房屋時所繳納的各項稅費，一般指契稅和印花稅。
　　
　　雖然這一規定基本適用于全國各地，但各地在具體征收數額上仍有很大出入。以普通住宅的二手房交易契稅為例，1997年7月國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，契稅的稅率為3％到5％幅度稅率，具體適用稅率由各盛自治區、直轄市人民政府在規定幅度內參照本地情況確定并報財政部和國家稅務總局備案。
　　
　　記者在采訪中了解到，各地在選擇較低稅率的同時，還均對普通住宅二手房交易契稅稅率有不同程度的降低。北京市原來的契稅稅率為2％，從2002年7月1日起降為1.5％，鄭州為1％、南京為0.75％、南昌為 1.5％，武漢為1％。而在1997年前，有些地方的較高契稅稅率曾高達6％。
　　
　　各地執行標準的不同還體現在對普通住宅的界定上，因為按照今年5月11日國家七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》中的要求，享受營業稅、契稅優惠政策的住房，即普通住宅原則上應在120平方米以下，各地可根據實際情況，制定本地區的具體標準，但向上浮動的比例不得超過20％。結果有的地方把“普通住宅”線劃在了144平方米，有的劃在了140平方米，這就使處于這一臨界點的二手房在契稅和營業稅稅率上產生了巨大的差異。
　　
　　個人所得稅征征停停，各地執行力度差異巨大，二手房交易稅收顯得有些“混亂”。對此，有專家提出國稅總局除對各地稅務部門嚴

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