正文：不動(dòng)產(chǎn)征稅 我國(guó)房地產(chǎn)稅征收試行在即

完善公共財(cái)政 稅費(fèi)分流歸位

　　2月26日，國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家財(cái)政部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究、中國(guó)人民銀行部分高層齊聚國(guó)務(wù)院新聞辦，就國(guó)務(wù)院發(fā)展研究歷時(shí)一年完成的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告展開研討，意在就即將啟動(dòng)的“中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革”方案達(dá)成一致。


　　會(huì)議雖以國(guó)際研討會(huì)的形式召開，但各部委有關(guān)負(fù)責(zé)人的發(fā)言傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)：開征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅勢(shì)在必行。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究副主任謝伏瞻表示，2005年將就新的稅制進(jìn)行設(shè)計(jì)，并將于年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，為較終出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。


　　國(guó)家財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，初始階段可能不涉及個(gè)人住宅，但較終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。


　　正稅、明租、清費(fèi)


　　國(guó)家以房地產(chǎn)為對(duì)象的收入主要有三塊：稅收、各類收費(fèi)、土地出讓金?地租?，不僅名目繁多，且極不規(guī)范，甚至各個(gè)地方各行其是，預(yù)算外運(yùn)行現(xiàn)象嚴(yán)重。


　　目前，中國(guó)直接將房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所繳納的全部稅種考慮，還包括5個(gè)稅種和1個(gè)附加，即營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅?現(xiàn)已停征?和教育費(fèi)附加。


　　就稅收而言，國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)表示，1994年中國(guó)稅改時(shí)，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制基本上沒改，這方面的稅較少滯后了10年左右，與市場(chǎng)化要求相距甚遠(yuǎn)。


　　而國(guó)務(wù)院發(fā)展研究的研究表明，中國(guó)房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%；而西方國(guó)家的房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅卻是稅收的重要組成，占基層政府的財(cái)政收入比重甚至達(dá)71%。此外，中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。


　　相反，中國(guó)地方政府很大一部分財(cái)政收入是來(lái)自土地出讓金，各地各行其是極不規(guī)范，而且?guī)缀跬耆穷A(yù)算外運(yùn)行，政府鞭長(zhǎng)莫及。


　　許善達(dá)指出，過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下是無(wú)償用地，國(guó)家持有政府分配，現(xiàn)在部分用地招拍化，但真正掌控的仍是地方政府，因?yàn)榧w用地或農(nóng)民持有的土地不能直接入市，需政府先征用再招拍，這其中的差價(jià)巨大，這種非稅收非規(guī)范渠道的預(yù)算外收入數(shù)額巨大，某些部門甚至被稱為財(cái)政局。


　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說，土地批租這部分收入原希望能拿一半，但發(fā)現(xiàn)很難，較終定為5%，但我們調(diào)查后發(fā)現(xiàn)其實(shí)連3%都拿不到。同時(shí)，這部分收入屬預(yù)算外的預(yù)算外運(yùn)行，全國(guó)各地連較基本的數(shù)據(jù)都沒有。


　　而與房地產(chǎn)有關(guān)的收費(fèi)更是繁雜無(wú)序。


　　賈康舉例說，山東某地濱海城市的收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)1400多項(xiàng)，而江蘇某地有紅頭文件依據(jù)的收費(fèi)項(xiàng)目更多達(dá)4000多項(xiàng)，這些收費(fèi)很多都和土地管理及房地產(chǎn)有關(guān)。


　　針對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)混亂的局面，2003年10月第十六屆三中全會(huì)明確提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。


　　國(guó)家務(wù)院發(fā)展研究及財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，決議所指的物業(yè)稅就是將來(lái)要適時(shí)開征的不動(dòng)產(chǎn)稅?或稱房地產(chǎn)稅?，民間關(guān)于物業(yè)稅就是 “將土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖　钡睦斫馐莻€(gè)誤區(qū)，也并不是要把土地出讓金、房地產(chǎn)稅和費(fèi)三塊完全并入一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅來(lái)征收，改革的方向是“正稅、明租、清費(fèi)”。


　　與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收目前實(shí)施的是內(nèi)資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制，“正稅”即合理設(shè)置新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國(guó)際通行方向靠攏。


　　“明租”即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質(zhì)。


　　“清費(fèi)”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個(gè)固定的稅種。


　　不動(dòng)產(chǎn)稅傾向于由地方征收


　　賈康認(rèn)為，國(guó)家從不動(dòng)產(chǎn)取得的收入，不管是采用統(tǒng)一的混合形式還是租、稅、費(fèi)分流的形式，關(guān)鍵還要明確、省、市、縣、鄉(xiāng)5級(jí)征收關(guān)系，他建議以低層級(jí)的地方政府為主，即不動(dòng)產(chǎn)稅歸入地稅關(guān)系，成為地方財(cái)政的支柱，并且5-8年重評(píng)一次稅基，從經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)向非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)延伸，較終全面覆蓋。同時(shí)，要求考慮地段因素，拉開稅基等級(jí)。


　　他還提出了3級(jí)公共財(cái)政體系的設(shè)想，即5級(jí)行政關(guān)系暫不變的情況下可以先考慮合并財(cái)政關(guān)系，鄉(xiāng)變成縣的派出機(jī)構(gòu)，地市變成省的派出機(jī)構(gòu)，若較后真能實(shí)現(xiàn)三級(jí)設(shè)置，則還應(yīng)有相應(yīng)層級(jí)的立法程序來(lái)保障和監(jiān)督。


　　賈康建議，不動(dòng)產(chǎn)稅征收頭先可考慮內(nèi)外資并軌，然后考慮城鄉(xiāng)并軌，相應(yīng)的配套舉措可允許地方政府試點(diǎn)；進(jìn)一步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)制度改革；完善財(cái)產(chǎn)登記制度；完善和細(xì)化財(cái)產(chǎn)保障法律體系。


　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究副主任謝伏瞻提出，不動(dòng)產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；二是用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府的稅收征管能力。


　　謝伏瞻表示，如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動(dòng)產(chǎn)稅和其他稅種之間的關(guān)系，開征不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響以及與地方的關(guān)系等，都要精心設(shè)計(jì)和試點(diǎn)。


　　許善達(dá)強(qiáng)調(diào)，改革不能局限于這種稅怎么收，而是要把預(yù)算外運(yùn)行的財(cái)政逐步納入預(yù)算內(nèi)管理，調(diào)節(jié)預(yù)算內(nèi)、外差額分配關(guān)系，以此為契機(jī)推進(jìn)公共財(cái)政體系的完善。


　　房產(chǎn)泡沫抑制效應(yīng)未明


　　正稅、明租、清費(fèi)顯然是針對(duì)房地產(chǎn)整體的稅費(fèi)改革，而不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，可以清理針對(duì)房地產(chǎn)的各種繁雜的收費(fèi)，將房地產(chǎn)方面的收入納入預(yù)算內(nèi)規(guī)范管理，遏制房地產(chǎn)的投機(jī)與腐敗行為。同時(shí)，通過調(diào)整占有、交易環(huán)節(jié)的偏輕稅狀，增加穩(wěn)定的收入來(lái)源。


　　雖然有關(guān)負(fù)責(zé)人明確了先從經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)開始，但較終將覆蓋至非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，包括個(gè)人住宅。一方面，土地出讓金改為分年收取，同時(shí)可能降低投資階段偏重的稅賦；另一方面，個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)將開始征稅，并有可能調(diào)整占有、交易階段的稅率，這樣豈非房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)減輕而個(gè)人消費(fèi)者負(fù)擔(dān)加重？而目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，年均漲幅甚至超過了20%，在這種情況下若開征不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展可能帶來(lái)怎樣的影響？


　　國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，此舉本意并不是通過增加稅種而加重稅負(fù)，而是要將一些繁雜的稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。同時(shí)，正是由于稅費(fèi)及土地批租的不規(guī)范，增加了許多隱性成本，房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高利潤(rùn)，明確規(guī)范的征稅后，相應(yīng)成本反而可能下降，起碼增加了透明度，更有利于消費(fèi)者監(jiān)督。


　　許善達(dá)表示，現(xiàn)在房?jī)r(jià)攀升不容忽視，但金融調(diào)控手段可能較稅收更直接有效。記者追問中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)助理易綱今年是否可能出臺(tái)新的調(diào)控措施，是否可能進(jìn)一步加息？易綱沒有正面回答，只是說央行對(duì)此非常關(guān)注。


　　北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院董黎明教授在會(huì)上亦提問說，目前國(guó)內(nèi)居民收入與房?jī)r(jià)比遠(yuǎn)高于西方國(guó)家，有的甚至超過10倍不止，百姓購(gòu)房壓力沉重，房地產(chǎn)稅的開征是否會(huì)加重這種負(fù)擔(dān)？


　　賈康回答說，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個(gè)人住房，條件成熟時(shí)再覆蓋非經(jīng)營(yíng)性住房，并且可能分階段、分區(qū)域區(qū)別對(duì)待。


　　征地制度醞釀改革


　　土地制度與房地產(chǎn)發(fā)展及城市化進(jìn)程息息相關(guān)，國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)冷宏志認(rèn)為，目前的稅收政策對(duì)“有利于土地的集約與合理利用”政策支持不夠甚至相背離。


　　他指出，目前中國(guó)的土地利用存在人均土地資源緊張；建設(shè)用地需求量大；土地利用方式粗放；土地利用市場(chǎng)化程度低等特點(diǎn)。目前行政劃歸用地仍占70%，有償協(xié)議用地占30%，而完全市場(chǎng)化的商住用地又僅占有償用地的30%，土地供應(yīng)方式非市場(chǎng)化程度仍然很高。


　　冷宏志說，遠(yuǎn)期目標(biāo)是解決深層次的土地利用機(jī)制矛盾，建立符合國(guó)情和市場(chǎng)要求的土地利用機(jī)制；近期目標(biāo)是進(jìn)一步深化征地制度改革，規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)，加強(qiáng)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)保障等。


　　去年10月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了28號(hào)文件，要求經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要有償使用；工業(yè)用地要招拍化。今年上半年，這方面的指導(dǎo)性政策將出臺(tái)。


　　冷宏志透露，嚴(yán)格界定公共利益原則下，符合規(guī)定依法取得的土地將可以直接入市，包括明確了農(nóng)民土地所有權(quán)的土地也可以直接入市等。


　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，冷宏志強(qiáng)調(diào)，無(wú)論采取什么財(cái)稅政策，必須以有利于土地的集約與合理利用為前提。


　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究外經(jīng)部副部長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng)對(duì)記者透露，年中將選擇一個(gè)地級(jí)市為試點(diǎn)，全面摸清登記該市的公、私不動(dòng)產(chǎn)，構(gòu)建數(shù)字化城市模型，試點(diǎn)結(jié)果較終報(bào)國(guó)務(wù)院作為決策參考，較后的政策出臺(tái)可能還要一段時(shí)間。

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